Многие жители многоквартирных домов не подозревают, что они гораздо богаче, чем есть на самом деле. Потому что средства на содержание общего имущества МКД можно пополнять за счет сдачи в аренду его части. У нас об этом думают не жильцы, а органы управления – ТСЖ или УК, которые занимаются обслуживанием МКД. Но собственники тоже должны быть в курсе, как используются эти средства и куда они идут. Ведь
от этого напрямую зависит размер обязательного взноса или платежа. Когда вопрос бесконтрольно поставлен на самотек, недобросовестные руководители органов управления могут распорядиться этими средствами
в своих интересах.
Если в многоэтажке предприниматели арендуют подвал либо часть фасада сдается под рекламу,
или в колясочной появилась торговая точка и так далее – оплата, полученная за счет использования общего имущества собственников, является их средствами. Жители должны иметь представление, что кроме
их взносов или платежей есть еще одна статья дохода.
Согласно законодательству доходы от использования общедомовой собственности должны расходоваться в интересах собственников. Например, если дом в порядке, то за счет этих средств может быть уменьшен размер обязательного взноса или платежа. Какое-то время они могут вообще не повышаться – как решит общее собрание.
Либо полученные средства могут использоваться на обслуживание дома, аккумулироваться на ремонт и так далее.
Если УК или ТСЖ получают плату за аренду общего имущества собственников без заключения договора, эти доходы не отражены в смете и не используются на обслуживание дома, то это самовольное пользование чужим имуществом. Таким образом жителей лишают дополнительных источников дохода и возможностей, которые могут позволить им какое-то время решать проблемы дома без повышения размера взноса или платежа.
Как проверить?
Как проверить, на законном ли основании на фасаде дома появилась реклама или в подвале разместилось производство?
• Для этого необходимо убедиться, заключен ли договор между органом управления и предпринимателями.
• Если договор имеется, следует выяснить, как расходуются средства, полученные от использования общего имущества собственников, включены ли они в смету доходов и расходов.
• Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, собственники должны обсудить на общем собрании вопрос использования части общего имущества арендаторами и принять решение, на какие цели направлять полученные от этого средства.
• Без согласования с собственниками орган управления не имеет права использовать их общедомовое имущество.
Что делать, если у органа управления нет договора с арендатором?
• Если договор отсутствует, но арендатор утверждает, что платит руководителю органа управления за использование общедомового имущества, значит между ними установлено негласное соглашение и нарушителями являются обе стороны. В таких случаях руководитель ТСЖ или УК обычно не может объяснить, как расходуются полученные средства. Тогда можно считать, что речь идет о самовольном пользовании чужим имуществом органом управления, нарушении прав и интересов собственников помещений в МКД.
• Жители могут направить органу управления претензию с требованием прекратить нарушения, возместить нанесенный им ущерб, вернуть средства, которые УК или ТСЖ незаконно получили от использования их общего имущества.
• Если это не принесет результата, собственники вправе обратиться в жилищную инспекцию либо в прокуратуру.
На какие документы опираться?
Чтобы средства, полученные от использования общего имущества собственников, расходовались на нужды дома, следует опираться на Жилищный кодекс РУз (ЖК) и Закон «Об управлении многоквартирными домами» (далее – Закон).
1. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности
(ст. 13 Закона, ст. 124 ЖК).
2. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеют равное право на пользование общим имуществом и прилегающим к дому земельным участком с элементами благоустройства (ст. 124 ЖК, ст. 13 Закона).
3. Отдельные части общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование, аренду другим лицам по решению, принятому большинством собственников жилых помещений МКД (ст. 127 ЖК, ст. 13 Закона).
4. Средства, полученные от владения, пользования и распоряжения общим имуществом, направляются на содержание общего имущества этого многоквартирного дома соразмерно долям участников долевой собственности (ст. 16 Закона).
5. Общее собрание осуществляет контроль за деятельностью органов управления многоквартирными домами (ст. 21 Закона).
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.