Так часто решаются вопросы с незаконными перепланировками и реконструкцией жилых помещений в многоквартирных домах (МКД). Обзор постов на эту тему в социальных сетях сплошь и рядом пестрит советами и рекомендациями, как обойти закон: конечно же, за деньги. Контролирующим органам можно работать по этим комментариям: выявлять факты, штрафовать нарушителей, требовать приведения квартиры в надлежащее состояние.
После такого чтива до сих пор непонятно, как многие из нас еще живы. Ведь, воплощая свои фантазии в многоэтажках, люди не задумываются об угрозе безопасности, неудобстве и риске, которые создают для себя и других жильцов. В результате – по их вине рушатся балконы, с потолка течет на голову нижним соседям из туалета или ванной, жители мерзнут зимой, потому что кто-то перекроил на свой лад общедомовую систему, и так далее. Многие квартировладельцы, возомнившие себя архитекторами, вообще не подозревают о существовании законов, норм и правил, ограничивающих их безудержные идеи. Они уверены, что в своей квартире могут делать все, что им взбредет в голову. Мало того, высокомерно поучают других.
Бассейн над гостиной, туалет над спальней
Владельцы квартир в МКД могут запросто обустроить бассейн над спальней или гостиной соседа этажом ниже, но рано или поздно начинаются протечки. И таких фактов в соцсетях достаточно. Часто размещают второй санузел с душем, ванной, туалетом над спальней соседа. Или ставят душевую кабину на балконе, ванную в кладовке, смежной со спальней. Помимо перспективы залива, для нижних соседей в таких случаях обеспечены еще и шум работающей стиральной машинки, слив воды в туалете и прочие неудобства. Это происходит сплошь и рядом, жаловаться или делать замечания практически бесполезно, пишут граждане.
Многие жители первых этажей роют подвалы под своими квартирами, оборудуют их под жилые либо нежилые помещения. Вывозят камазами землю, бетонные плиты. При этом говорят: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Квартира ваша, но дом-то общий. Поэтому изменять конструктивные элементы дома без соответствующего разрешения уполномоченных органов запрещено и опасно. Права одного человека заканчиваются там, где начинаются права других людей. Это не частное домовладение на участке, а многоквартирный жилой дом, где должны быть увязаны права и интересы коллектива собственников.
«Мокрые» зоны против «сухих»
Особенно изощряются владельцы квартир в «домах-коробках». Это новостройки с так называемой свободной планировкой. Новые собственники убеждены, что там можно делать все, что угодно: «Это же свободная планировка. Иначе для чего мы покупали «коробку», если нам будут указывать размер туалета с ванной и где их ставить? Тем более что при покупке квартиры в кадастре отсутствует планировка. Новый кадастр получаем после утвержденного проекта и ремонта. Если ремонт нарушает строительные нормы и правила, то либо все сносите, либо даете взятку». Что тут скажешь – очень откровенно.
С 1 апреля 2021 года запрещено сдавать в эксплуатацию «дома-коробки». Новостройки будут сдавать только после полного завершения отделки квартир, проведения коммуникаций. В первую очередь это связано с вопросами безопасности жильцов. Ведь в «коробках» новые собственники допускают серьезные нарушения при ремонте. Это влияет на конструкцию, устойчивость здания. Несмотря на запрет, проблема с «коробками» остается. Часть новых собственников приобрела их до
1 апреля, но не приступала к ремонтным работам. Много вопросов по поводу свободной планировки «мокрых» зон, которыми являются кухня, ванная комната, туалет. Могут ли они находиться над спальней или гостиной? Этот вопрос актуален не только для «коробок», но и в целом для многоквартирного жилфонда, в котором не прекращаются перестроечные работы.
«Мы сделали, как хотели, и нам все утвердили, – откровенничают в соцсетях. – В «коробке» были только трубы в шахте – тяни их куда душе угодно: влево-вправо, по полу, по потолку. Как узнать, где у соседа начинается спальня, чтобы наш туалет не оказался над ней? Не обходить же нам всех соседей, чтобы согласовывать планировку. В результате у одних санузел, а под ним – спальня или гостиная. Ну и ничего…».
«Если вам говорят «нельзя», потому что ваши фантазии противоречат строительным нормам, то за дополнительную благодарность и ненадолго – можно».
«Те, кто дают разрешения на такую планировку, завтра потребуют все снести либо опять закроют глаза на нарушения за взятку. И так будет продолжаться до бесконечности».
«После ремонта получили кадастр. Поэтому никого не должно касаться, что ванная и туалет у нас над жилой зоной соседей».
К сожалению, наличие кадастра не всегда гарантирует соответствие планировки и ремонта требованиям строительных норм и правил. «Мокрые» зоны нельзя переносить куда вздумается, невзирая на то, новостройка это или вторичный жилфонд. Есть примеры, когда после аналогичной перепланировки хозяев заставляли убирать санузлы над жилыми зонами. Владельца квартиры можно привлечь к ответственности за причинение ущерба общедомовому имуществу, жизни и здоровью соседей. Если не хотим, чтобы наши дома развалились, то контроль за соблюдением законодательства должен быть жестче и неукоснительно соблюдаться. Иначе для чего нам законодательство, если действовать по принципу: когда нельзя, но очень хочется, то можно. За деньги.
Регламент для перестройщика
Постановление Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.) наделило Жилфондиспекцию при МинЖКО дополнительными полномочиями по контролю за ходом работ по реконструкции и перепланировке в МКД на основе обращений собственников и УК. Что можно, а чего нельзя делать в своей квартире, регламентирует Положение о порядке осуществления реконструкции, перепланировки и переоборудования помещений в многоквартирных домах, обеспечивающих безопасность устойчивости зданий (ШНК 1.04.05-06).
Не допускаются:
● перепланировка с устройством санитарно-технического узла непосредственно над жилыми комнатами и кухней;
● переустройство с превышением расчетных нагрузок на плиты перекрытия;
● переустройство, связанное с изменением фундаментов, прочностных и жесткостных характеристик элементов каркаса или несущего остова здания;
● устройство и заделка проемов в капитальных стенах, разделяющих здание на секции, или в перегородках, являющихся противопожарными;
● установка перегородок, упирающихся одним краем в оконный проем;
● работы, связанные с повреждением ригелей, балок и прогонов, ослаблением несущей способности отдельных опор, нарушением конструкций, крыш и кровли, нарушением монолитности перекрытий и целостности гидроизоляции в санитарных узлах, без проведения мероприятий по восстановлению и усилению конструкций, предусмотренных проектом;
● работы, влекущие за собой нарушение тяги или закрытие вентиляционных, дымовых и газовых каналов, проходящих в стенах;
● устройство дымоходов из железных труб в помещениях и перекидных боровов в чердаках;
● устройство входа в туалетные и ванные из кухни;
● устройство отопления лоджий с изменением проектного положения стояков системы центрального отопления;
● расположение входа в жилые комнаты непосредственно с улицы или лестничной клетки;
● переустройство, связанное с разрушением или нарушением технических характеристик общедомовых инженерных сетей (водо-, газо-, тепло-, электроснабжения и связи) и систем вентиляции;
● переустройство, связанное с изменением фасада здания, не согласованное с главным архитектором города и района (п. 16 Положения).
Самовольно произведенная реконструкция по иску лица, права которого нарушены, либо соответствующего государственного органа подлежит по решению суда восстановлению в прежнее или надлежащее состояние осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законодательством (п. 26 Положения).