В конце апреля 2021 года я приобрел однокомнатную квартиру. При совершении сделки купли-продажи база данных нотариуса не выявила задолженности по услугам ЖКХ у продавца квартиры.
После переоформления документов на свое имя в Таштеплоэнерго и Сувсоз выяснилось, что у бывшего хозяина квартиры была задолженность за горячую и холодную воду, которую не показала база данных нотариуса. Поставщики произвели перерасчет, настаивают на том, что теперь я должен уплатить долги прежнего квартировладельца. Насколько это справедливо?
Проблема возникла из-за того, что прежний хозяин квартиры своевременно не произвел поверку счетчиков горячей и холодной воды. В результате поставщики перевели его на оплату услуг по числу прописанных. В квартире были прописаны 6 человек, но бывший собственник платил только за одного.
Выявить эту задолженность до совершения сделки купли-продажи мне не представлялось возможным, так как я не мог получить справку формы N 17 по квартире, которую еще не приобрел.
На сегодняшний день задолженность за горячую и холодную воду бывшего хозяина квартиры составляет почти 5 млн сум. Он не понимает, каким образом образовался такой долг, ссылается на свою занятость и не решает проблему.
Время «играет» не в мою пользу – я уже переоформил документы на свое имя в Таштеплоэнерго и Сувсоз, произвожу оплату за свой период, которая буквально «тонет» в задолженности прежнего квартировладельца.
Как быть в такой ситуации? Какие структуры решают этот очевидный, но спорный вопрос?
Что в договоре?
Наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам при совершении сделок купли-продажи жилой недвижимости проверяет работник нотариата через единую автоматизированную информационную систему (АИС) «Нотариус». Она интегрирована с электронными базами данных о состоянии лицевых счетов потребителей коммунальных услуг, которые формируются поставщиками.
В данном случае, удостоверив сделку купли-продажи, нотариус в пункте 11 вашего договора подтвердил отсутствие задолженности по коммунальным услугам у продавца квартиры. Это сделано на основе данных АИС «Нотариус», которая отражает информацию электронных баз поставщиков. Значит, в нее были заложены недостоверные сведения об отсутствии задолженности за услуги Сувсоз и Таштеплоэнерго у прежнего хозяина квартиры.
В пункте 10 договора продавец заявил об отсутствии у него задолженности за коммунальные услуги. Но в этом же пункте 10 покупатель соглашается оплатить задолженность, если таковая обнаружится. Тем самым новый владелец квартиры подписал себе «приговор», согласившись с этим пунктом. Теперь доказать ее отсутствие будет сложно, если вообще это возможно.
Что получается? Нотариус и продавец подтвердили отсутствие задолженности. Но в данный момент она имеется в электронной базе поставщиков. В случае отсутствия ее в АИС «Нотариус» на момент удостоверения сделки можно говорить либо о недоработке системы, в которую данные должны вноситься оперативно, а не от случая к случаю, либо о халатности поставщика.
Почва для мошенничества и сговора
Но это может быть и сговор продавца с нотариусом. Если они заверяют в договоре отсутствие задолженности, то для чего покупателю соглашаться брать ее на себя? Откуда она может появиться? Эти пункты являются почвой для мошенничества и сговора не только между нотариусом и продавцом квартиры, но и с поставщиками коммунальных услуг. Ведь если появятся проблемы с задолженностью после продажи квартиры, то продавец далеко, где его искать, а покупатель здесь, рядом. С него и требуют погашения чужих долгов. Это противоречит установленному гражданским законодательством принципу справедливости и норме об ответственности только при наличии вины. А какая здесь вина покупателя? Кроме того, нарушаются права потребителя, который должен оплачивать только фактически потребленную им услугу.
Получается, что в условия договора заведомо заложено нарушение прав и интересов покупателя. Это становится часто причиной подобных ситуаций. Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости не является публичным, нотариусы препятствуют внесению в него изменений, не противоречащих законодательству. Это является нарушением норм ГК о договорных отношениях.
Кто отвечает за достоверность данных?
Ответственность за предоставление недостоверных или искаженных сведений в системе межведомственного электронного взаимодействия несут лица, предоставившие эти сведения. В данном случае – поставщики. Покупатель должен обратиться к поставщикам услуг с заявлением о предоставлении ему распечатки состояния лицевых счетов продавца на день заключения сделки купли-продажи. Если задолженность имеется, то это может означать сговор нотариуса с продавцом, что является уголовным преступлением. Тогда следует обращаться в прокуратуру или в суд. Если на момент сделки задолженность в базе отсутствует, то это вина поставщика. Но покупатель добровольно взял на себя ответственность погасить чужие долги, если они обнаружатся. Можно попытаться оспорить их в судебном порядке, обратиться в Агентство по защите прав потребителей.
Конечно, надо внимательно читать договор. При необходимости условия договора по соглашению сторон должны быть изложены на государственном языке и на иных языках, которыми владеют стороны договора.
Свое слово в данной ситуации может сказать Министерство юстиции, в функции которого входит контроль за эффективной деятельностью нотариата. Учитывая, что возникшая ситуация не является единичной, Минюст может обобщить подобные факты и направить нотариатам соответствующие представления.