В каких случаях собственник сданного в наем помещения может выселить квартиранта?
– Напомним, что законодательство предусматривает наем жилого помещения на основе договора найма между собственником жилого помещения (наймодателем) и другой стороной (нанимателем). Договор найма жилого помещения между гражданами подлежит постановке на учет в государственных налоговых органах (ст. 603 ГК).
Отсутствие договора аренды (найма) между гражданами либо несоблюдение его обязательной постановки на учет в государственных налоговых органах влечет наложение штрафа от 5 до 10 базовых расчетных величин (ст. 159-1 КоАО).
Права и обязанности сторон, срок, на который заключается договор найма, размер платы и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 2
ст. 25 ЖК).
Что надо знать, чтобы расторжение договора найма жилого помещения
не застало стороны врасплох
Рассмотрим наиболее типичные случаи расторжения договора, установленные статьей 615 ГК:
1) по соглашению сторон:
● наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца;
2) в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:
● невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
● при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
● разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
● использования жилого помещения для совершения противоправных деяний;
● если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей и наймодатель предупредил их о необходимости устранения нарушения, но квартиранты не реагируют на это;
3) в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
● если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
● в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
На практике спектр нарушений, являющихся основанием для расторжения договора найма жилого помещения, гораздо шире. Одно из них – несоблюдение срока найма жилого помещения, указанного в договоре. Договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок не определен в договоре, то он считается заключенным на 5 лет (ст. 612 ГК).
Чаще всего выселение квартиранта связано с неуплатой или задержкой платы за квартиру. Поэтому договор должен включать порядок и сроки внесения платы. Или квартира пересдается нанимателем третьим лицам без разрешения собственника помещения. Либо вместо указанных в договоре найма двух человек реально проживают лица, не являющиеся близкими родственниками и не указанные в договоре. Бывает, что владелец квартиры категорически против нанимателей с детьми, домашними животными. Если это не предусмотрено договором, то наймодатель может попросить квартирантов освободить квартиру.
Конфликты и противоречия сторон прежде всего возникают из-за недостаточной проработки договора найма. При его заключении очень важно отразить в нем как можно подробнее все нюансы, которые впоследствии могут обернуться проблемами для обеих сторон. Спорные моменты должны решаться в судебном порядке, но лучше, если стороны найдут разумный компромисс.
