Главными действующими лицами на арене многоквартирного жилфонда выступают у нас ТСЖ
и управляющие компании (УК). Про управление домами непосредственно собственниками помещений без создания юридического лица, казалось, забыли, но это не так. Судя по всему, в ближайшее время всем сестрам достанется по серьгам. Работа над совершенствованием жилищного законодательства продолжается. А совершенству нет предела. Исходя из информации МинЖКО изменения могут коснуться всех трех способов управления, в том числе и непосредственно собственниками. Будем надеяться,
что в лучшую сторону.
Погоду в многоквартирном жилфонде, безусловно, делают ТСЖ и УК, самоуправленцев у нас немного. Не потому, что это плохо, а потому, что хорошо и непросто. От них нет жалоб ни на председателя совета дома, ни на плохое обслуживание и состояние домов, чего не скажешь о ТСЖ и УК. А это весомый аргумент в пользу управления без юрлица. Там работают потихоньку, без кредитов, не задирая взносов, приводят дома в порядок, и им всего хватает. Многие жители не знают, что можно управлять своим домом без товарищества. Этот вариант предусматривало и прежнее жилищное законодательство. Но тогда он был обозначен фрагментарно, требовал детализации. Самоуправленцы нарабатывали практику, делились опытом. Закон «Об управлении многоквартирными домами» установил порядок непосредственного управления, но остается ряд неурегулированных вопросов.
Один из главных – сохранность средств собственников. Способ непосредственного управления осуществляется без создания юридического лица. Поэтому здесь нельзя открыть расчетный счет в банке, как в ТСЖ или УК. Взносы хранятся либо в наличной форме у председателя совета дома, либо на его личном банковском счете. Здесь все завязано на человеческом факторе: честности и порядочности руководителя, доверии к нему жителей. Пока жалоб на то, что домком сбежал с деньгами собственников или потратил их не по назначению, не встречалось. Тем не менее человеческий фактор и недостаточная правовая урегулированность не исключают форс-мажора. Например, председатель домсовета оказался не чист на руку, внезапно заболел, попал в больницу или того хуже – скончался. Что будет со средствами собственников?
Риски есть, но и преимуществ достаточно
Один из подходов к решению вопроса следующий: каждая квартира в МКД должна иметь лицевой счет, а каждый дом – расчетный счет в банке, на который должны поступать средства собственников с лицевого счета. Это обеспечит прозрачность, контроль, сохранность средств жителей. Пока их деньги хранятся в наличной форме у председателя совета дома или на его банковском счете – это личный счет физического лица, а не жителей всего дома. Случись что – деньги жителей пропали, где их искать? Не лучше ли самоуправленцам зарегистрировать ТСЖ, открыть расчетный счет и решить проблему? Какая разница? Ведь дом тот же, только в нем создается юридическое лицо.
Разница есть, и довольно существенная. Даже при наличии рисков преимуществ в сравнении с товариществом здесь больше. Главное – возможность оперировать наличными средствами при содержании дома. Собственно говоря, ради этого жители и уходят «в самоволку». Они могут свободно распоряжаться наличкой, значит, экономить свои деньги, потому что за наличные средства материалы и услуги обходятся существенно дешевле. Деньги собственников постоянно в работе. Без создания юрлица не требуются отчетности в разные инстанции, меньше вмешательства в управление общим имуществом и т. д.
Расчетный счет не спасает от воровства и махинаций
Есть мнения, что расчетный счет и статус юрлица обеспечивают больше прозрачности. Но это не спасает собственников от воровства, махинаций, безответственности некоторых руководителей ТСЖ, которые думают не об интересах жильцов, а о своем кармане. Подтверждение тому – многочисленные жалобы членов товарищества во все инстанции. Значит, дело не в наличии или отсутствии расчетного счета, а в отсутствии честных, грамотных руководителей, способных взять на свои плечи груз забот о доме. Жители поддерживают ответственных лидеров, потому что от их личностных качеств зависит успех органа управления. Обычно собственники уходят из ТСЖ, когда дом доведен до ручки, ничего в нем не меняется, деньги уплывают неизвестно куда. Если самоуправленцы выводят такие дома из кризиса без кредитов, на невысоких взносах, без жалоб и противоречий внутри коллектива – игнорировать этот способ управления не следует. Трансформация их в ТСЖ может стать шагом не только спорным, но и неправомерным, как ущемление права собственности.
Счет личный – деньги общественные
Деньги самоуправленцев по решению собственников могут храниться на личном банковском счете председателя домсовета. Перед тем как снять их на нужды дома, желательно, чтобы он представил обоснование членам ревизионной комиссии. Но наличка здесь предпочтительнее. Например, председатель – общественник. Днем он находится на основном месте работы, в банк пойти не может, в субботу-воскресенье, ночью, праздники банки закрыты. А в это время может возникнуть нештатная ситуация, которую надо срочно устранять, а денег на руках нет.
Может ли расчетный счет (то есть создание ТСЖ) решить проблему, если открыть корпоративную карту? Тогда на руках будет та же наличка – ее можно снять в банкомате. Но и здесь могут возникать проблемы. Например, поблизости нет банкомата или же он еще не загружен, либо закончились деньги. С расчетного счета ТСЖ снять свои же деньги для ремонта тоже бывает трудно. Есть факты, когда на это от руководителей ТСЖ требовалось разрешение замхокима, хотя согласно законодательству вмешательство органов государственной власти на местах в деятельность органов управления МКД запрещено.
Риски повышают ответственность
Есть мнение, что самоуправленцы не могут контролировать председателя домсовета так, как в товариществе. Но так же, как в ТСЖ, там тоже есть ревизионная комиссия, председатель отчитывается перед собственниками. Любопытно, что риски, наоборот, способствуют повышению ответственности руководителя. Есть пример, когда во время капремонта дома вместе с председателем ход работ контролировали представители собственников, избранные от каждого подъезда. Каждые 2 недели председатель домсовета отчитывался перед жителями о затратах. Или еще пример, когда председатель подписал обязательство, что за сохранность средств собственников отвечает всем своим личным имуществом. Исключительный случай, но говорит о многом. Есть вариант, когда председатель оформляет документ, что при возникновении форс-мажорных обстоятельств сумма, хранящаяся в банке на его имя, переходит к вновь избранному председателю домового совета для использования ее в интересах собственников.
Самоуправленцы могут подавать иски
Многие ошибочно считают, раз нет юрлица, то при непосредственном управлении невозможно взыскать задолженность с неплательщиков в судебном порядке. Этот вопрос урегулирован Законом «Об управлении многоквартирными домами». На основании протокола общего собрания председатель совета дома может выступать в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с общим имуществом и предоставлением коммунальных услуг.
Сайт дома для самоуправленцев
Для контроля за работой органа управления намечается разработка системы электронного мониторинга. Судя по всему, это будет подобие «Obod uy» – онлайн-база данных для собственников жилья, о которой мы в свое время много писали. Дело хорошее, но требовало доработки. Подобный ресурс позволит собственникам с любого электронного носителя видеть состояние баланса по уплате взносов, движение своих средств, планы работ, сметы доходов и расходов, отчеты, уплачивать взносы с помощью электронных платежных систем и т. д. Речь идет также о создании биллинговой системы. Как впишутся дома без юрлица в эту концепцию, если у самоуправленцев нет расчетного счета? Как быть с лицевыми счетами для них? Если речь идет о повышении контроля за органом управления, то можно создать локальную сеть – сайт для отдельных домов без создания юрлица, где будет вся информация по содержанию домового хозяйства. Ну а все остальное – задача для экспертов. Решения требует также урегулирование вопроса с кредитованием самоуправленцев, доступа к программе капремонта домов, замены лифтов, благоустройства территории за счет бюджетных средств.
Есть предложение!
Кардинальное решение проблемы видится в возможности внесения дополнений в Инструкцию о банковских счетах, открываемых в банках Республики Узбекистан (рег. МЮ N 1948 от 27.04.2009 г.), и другие НПА, регулирующие этот вопрос. Чтобы не ломать то, что наработано и приносит результаты, возможно, есть резон рассмотреть вопрос о наделении физического лица – председателя совета дома, представляющего интересы собственников, правом открытия расчетного счета в банке, причем с гарантированным правом снимать деньги в наличной форме без ограничений в количестве и по времени.
Выбирая непосредственное управление, собственники должны быть в курсе рисков, ожидающих их на этом пути. Но в любом случае это их деньги, их частная собственность, их общее имущество, и они вправе сами решать, как содержать свой дом. Этот способ управления должен быть проработан законодательно также тщательно, как и другие.
