Взамен переданной хокимияту недвижимости наше предприятие (ООО – плательщик налога с оборота) получило другую равноценную недвижимость стоимостью 4 млрд сум. То есть в учете у ООО не появилось ни дохода, ни убытка по данной операции. Для деятельности эта недвижимость не нужна. Руководитель решил реализовать ее по цене 600 млн сум.
1. Как можно узнать кадастровую стоимость имущества?
2. Какая стоимость должна быть отражена на балансе: кадастровая или указанная в акте приема-передачи от хокимията?
3. Какие процедуры нужны для реализации имущества?
4. Какие налоговые последствия возникнут, если реализовать недвижимость по кадастровой, балансовой или рыночной стоимости?
1 После смены собственника недвижимости кадастровое дело переоформляется на его имя (п. 45 Правил, рег. МЮ N 2725 от 3.11.2015 г.).
В качестве стоимости зданий и со-оружений, принадлежащих юрлицам, на основании представленных ими сведений указывается остаточная стоимость по состоянию на 1 января календарного года, в котором подготавливается кадастровое дело зданий и сооружений
(п. 26 Правил).
2 Основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости. Первоначальная стоимость ОС, полученных в обмен в порядке, установленном законодательством, равна остаточной стоимости переданных основных средств (пп. 10, 18 НСБУ N 5, рег. МЮ N 1299 от 20.01.2004 г.).
Таким образом, объект недвижимости необходимо оприходовать по цене 4 млрд сум.
3 Так как имущество, предлагаемое к продаже, имеет большую цену, эта сделка может быть квалифицирована как крупная.
Крупной является сделка, связанная с приобретением или отчуждением обществом имущества, стоимость которого составляет более
25 % стоимости имущества общества. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества (ч. ч. 1, 3 ст. 44 З-на «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).
Для продажи недвижимости необходимо заключить договор в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит госрегистрации (ст. ст. 480, 481 ГК). Госрегистрацию прав на объект недвижимости осуществляют филиалы государственных предприятий земле-устройства и кадастра недвижимости (п. 6 Положения, прил. N 1 к ПКМ
N 1060 от 29.12.2018 г.).
После передачи недвижимости по акту приема-передачи рекомендуем проконтролировать, провел ли новый собственник госрегистрацию в органе кадастра. Юрлица – собственники объекта недвижимости в месячный срок со дня возникновения права собственности обязаны обратиться с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, изменении собственника в кадастровых документах (п. 11 Положения). До внесения изменений в кадастр плательщиком налога на имущество будет оставаться ваше предприятие (п. 1 ч. 1 ст. 410, п. 1 ч. 2 ст. 411 НК).
При передаче в ООО недвижимости хокимиятом проводится рыночная оценка имущества. Поэтому если балансовая стоимость (4 млрд сум.) и (или) кадастровая стоимость будут значительно отличаться от цены продажи (600 млн сум.), то рекомендуем иметь обоснования, почему утвержденная оценочной компанией рыночная стоимость имущества так значительно отличается от цены продажи. Возможно, нужно провести еще раз оценку имущества. Или выставить его на торги.
4 Финансовые показатели по операции продажи недвижимости отражаются на бухсчете 9200 «Счета учета выбытия основных средств и других активов». Результат: прибыль – на счете 9310 «Прибыль от выбытия основных средств» (или 9320 «Прибыль от выбытия прочих активов»), убыток – на счете 9430 «Прочие операционные расходы». Прибыль от продажи имущества включается в совокупный налого-облагаемый доход (п. 6 ч. 3 ст. 297, ч. 1 ст. 463 НК). Убыток не влияет на величину налога с оборота.
Если недвижимость продается ниже остаточной стоимости, числящейся на счетах бухгалтерского учета, то будет получен убыток от этой хозоперации.
Ольга БУСАРОВА,
эксперт ООО «Norma».