В уходящем году наметилось оживление на рынке нежилых помещений под коммерческую недвижимость в многоквартирных домах (МКД). Это связано с реформированием системы постоянной прописки и регистрации, позволяющей иногородним гражданам свободно, без ограничений покупать недвижимость в столице. Этот сегмент начинают осваивать покупатели из регионов.
Владельцы бизнес-структур соседствуют под одной крышей с собственниками жилых помещений.
Не всегда их отношения складываются безоблачно, часто здесь происходит столкновение прав, интересов, обязанностей. Что надо знать, чтобы обеспечить бесконфликтную среду?
Разрешено все, что не запрещено
1. Какие помещения в многоквартирном доме (МКД) относятся к нежилым?
– К нежилым помещениям относятся изолированные помещения, расположенные в МКД, не предназначенные для проживания граждан:
а) встроенные-пристроенные помещения, заложенные в проектах при строительстве дома;
б) переведенные в установленном законодательством порядке из жилых помещений, находящихся на нижнем этаже жилого дома, в нежилые;
в) переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, за исключением помещений, предназначенных для технических целей.
Нежилое помещение должно иметь отдельный от других жилых помещений вход через дверь, естественное освещение и вентиляцию, отделку помещений, включающую облицовку стен, потолков, покрытие полов согласно функциональному назначению и требованиям противопожарных и строительных норм и правил (п. 2 Положения, прил. N 2 к ПКМ N 22 от 24.01.2000 г.).
2. Кто является собственником нежилого помещения в МКД?
– Собственниками нежилых помещений могут быть граждане или юрлица, обладающие правом собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме (ст. 16-1 ЖК, ст. 17 З-на «Об управлении многоквартирными домами»).
3. Я занимаюсь надомным трудом в своей квартире. Требуется ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?
– Перевод жилых помещений в категорию нежилых не требуется, если в них в установленном порядке осуществляется надомный труд (ч. 4 ст. 9 ЖК).
4. Все ли жилые помещения в МКД можно переводить в нежилые?
– Перевод пригодного для проживания жилого помещения в нежилое не допускается. В исключительных случаях это может осуществляться по заявлению собственника либо уполномоченного им органа (лица) на основании решения хокимов районов и городов в порядке, установленном Кабинетом Министров (ст. 15 ЖК). Перечень исключительных случаев для перевода жилого помещения в нежилое не установлен.
5. Какими видами деятельности разрешено заниматься в нежилых помещениях МКД?
– Среди разрешенных видов деятельности определены следующие:
1) торговля продовольственными и непродовольственными товарами (магазины, киоски, ларьки и т. д.);
2) общественное питание (рестораны, кафе, кафетерии, бары мороженого и прохладительных напитков, закусочные и др.);
3) бытовое обслуживание (парикмахерские, ремонт обуви, часовые мастерские, ателье и т. д.);
4) предоставление банковских услуг (отделения банков и пунктов обмена валюты);
5) предоставление услуг связи (отделения почты);
6) разрешена деятельность:
Ø жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов, органов самоуправления граждан;
Ø учреждений культуры, народного образования, соцобеспечения, здравоохранения, физкультуры и спорта;
Ø опорных пунктов органов внутренних дел, органов прокуратуры, суда и загса, адвокатуры, нотариата;
Ø офисов и контор предпринимателей;
Ø страховых организаций;
Ø творческих мастерских художников и скульпторов;
Ø различных организаций органов власти и управления, связанных с административно-управленческими функциями (Перечень, утв. Положением).
6. Какими видами деятельности запрещено заниматься собственникам нежилых помещений в МКД?
– Не допускается размещение объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории, жилой среды, нарушению нормальных условий жизнедеятельности проживающих в доме лиц. Среди них:
а) предприятия общепита с числом посадочных мест, не предусмотренных проектной документацией при строительстве дома, а также работающие позднее 23.00 (рестораны, кафе, ночные клубы и бары, дискотеки);
б) магазины химических, овощных и рыбных товаров, а также реализующие продукцию, содержащую взрывоопасные вещества и материалы;
в) химчистки, применяющие легковоспламеняющиеся вещества в производстве;
г) мастерские по ремонту обуви свыше 10 рабочих мест;
д) бани, сауны;
е) АТС, круглосуточно эксплуатируемые переговорные пункты междугородной связи и телеграфы;
ж) общественные уборные;
з) учреждения ритуального обслуживания;
и) промышленные производства (прим. к Перечню).
Cобственники нежилых помещений – тоже члены ТСЖ. Что из этого следует?
7. Какими документами регламентируются права и обязанности собственников нежилых помещений в МКД?
– Новый Закон «Об управлении многоквартирными домами» уравнял собственников жилых и нежилых помещений в правах и обязанностях. Теперь обе стороны являются членами ТСЖ. Права и обязанности собственников помещений при управлении общим имуществом МКД установлены статьями 18, 19 Закона.
Глава 2 Положения также устанавливает права и обязанности собственников, но только нежилых помещений.
8. Должно ли ТСЖ заключать договор с собственником нежилого помещения?
– Нет, не должно. Согласно Закону собственники нежилых помещений являются членами товарищества. Теперь отношения с ТСЖ возникают у них не на основе обязательного договора, как это было прежде, а на основе Закона и устава товарищества.
9. Отразился ли паритет прав и обязанностей собственников на размере обязательного взноса или платежа на содержание общего имущества?
– Общий подход такой: размер обязательного взноса или платежа на содержание общего имущества является одинаковым для всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых).
Собственники помещений являются участниками долевой собственности на общее имущество и обязаны нести общие расходы по его содержанию. Доля участия собственника помещения в общих расходах определяется пропорционально доле площади его помещения к общей площади помещений многоквартирного дома (ст. ст. 16, 17 Закона).
10. Бизнес-структуры в МКД могут создавать нагрузку на общедомовые сети, это ведет к более интенсивному их износу. Вправе ли товарищество или УК увеличить им размер обязательного взноса или платежа на содержание общего имущества?
– Товарищество или УК могут установить бизнес-структуре повышенный размер взноса или платежа. Но предварительно в устав товарищества или в договор с УК следует внести пункт о повышении взноса собственнику нежилого помещения в конкретной ситуации, на конкретный период, при наличии оснований износа общего имущества. Размер износа должен быть рассчитан и обоснован в денежной форме.
11. При принятии решения на общем собрании членов ТСЖ (собственников) не были учтены голоса владельцев нежилых помещений. Председатель собрания мотивировал тем, что они не имеют права голоса и не могут участвовать в общем собрании. Насколько правомерен такой подход?
– Членами товарищества являются юридические и физические лица – собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе нежилых (ч. 5 ст. 30 Закона). Они вправе участвовать в общем собрании членов ТСЖ и принимать решения.
12. Собственник нежилого помещения, как правило, не проживает в МКД. Можно ли его избирать председателем правления ТСЖ?
– На собственника нежилого помещения как на члена ТСЖ распространяются все права и обязанности членов ТСЖ, в том числе возможность быть избранным председателем правления товарищества (ст. 46 Закона).
Кто вносит обязательные взносы?
13. Пользование нежилыми помещениями в МКД может осуществляться на праве собственности, аренды или найма. Кто должен вносить обязательные взносы, если нежилое помещение передано в аренду, – собственник или арендатор?
– Ответственность за содержание общего имущества в МКД, в том числе за уплату взносов или платежей на его содержание, лежит на собственнике помещения.
Владелец нежилого помещения может на основании договора передать другому лицу (арендатору, нанимателю) свою обязанность по участию в общих расходах, внесению обязательных взносов или платежей на содержание общего имущества. В таком случае он обязан известить ТСЖ или УК (ст. 16 Закона).
14. Какая ответственность предусмотрена за отсутствие договора между собственником нежилого помещения и арендатором?
– Отсутствие или несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды в налоговых органах влечет наложение штрафа от 5 до 10 БРВ
(ст. 159-1 КоАО).
15. Требуется ли информирование ТСЖ о переходе нежилого помещения новому собственнику?
– При продаже помещения его собственник (член товарищества) обязан поставить в известность нового владельца квартиры о том, что он является членом ТСЖ и имеет определенные права и обязанности, которые перейдут к новому собственнику (ч. 6 ст. 30 Закона). Но информирование товарищества о купле-продаже квартиры в МКД Законом не предусмотрено. Это негативно отражается на деятельности ТСЖ. Нежилые помещения (как и жилые) часто продаются с задолженностью по обязательным взносам, так как из перечня документов для нотариального удостоверения сделки исключена справка из ТСЖ об отсутствии задолженности.
Предъявите разрешение!
16. Новые собственники нежилых помещений в МКД часто начинают с их перестройки: ломают стены, переносят сантехническое оборудование и т. д. Разрешение на эти действия у многих отсутствует. Соседей волнует, не отразится ли это на нормальном функционировании внутридомовых систем, устойчивости здания. Необходимо ли разрешение компетентных органов на выполнение таких работ?
* * *
К торцу многоквартирного дома пристроено нежилое помещение, в котором расположен магазин. Собственники перестроили его, установив кровлю впритык к окнам второго этажа дома. Летом она раскаляется от жары, обогревая квартиры. Разрешения на перестройку у хозяев магазина нет. Как регулирует эту ситуацию законодательство?
– Собственник нежилого помещения в МКД, допустивший самовольное переустройство или перепланировку принадлежащего ему помещения без разрешения органов госвласти на местах, несет ответственность в установленном законодательством порядке и обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 5 ст. 16-1 ЖК; ст. 19 Закона; п. 11 Положения).
Собственникам запрещено производить в нежилом помещении работы, нарушающие нормальные условия жизни других проживающих в доме. Переустройство и перепланировка в МКД могут проводиться только в целях повышения благоустройства помещения. Переустройство и перепланирование могут осуществляться при наличии разрешения органов госвласти. Их проект должен быть согласован с органами противопожарной охраны, проектной организацией, органами по архитектуре и градостроительству и органами госнадзора за соблюдением архитектурно-градостроительных норм и правил. При нарушении установленных требований товарищество вправе обратиться в Жилищную инспекцию, осуществляющую госконтроль за соблюдением правил и норм технической эксплуатации МКД (ст. ст. 12, 19 Закона; п. 10 Положения).
Можно ли сдать в аренду техническое помещение?
17. Владелец нежилого помещения хочет арендовать подвал в МКД. Председатель ТСЖ категорически против, мотивируя тем, что подвальное помещение является общим имуществом собственников. Это техническое помещение, в котором расположены внутридомовые инженерные сети и коммуникации, электрическое, сантехническое оборудование. Там проходит теплотрасса, обеспечивающая горячей водой и отоплением 6 многоэтажек, находятся 2 пункта учета тепловой энергии с запорной арматурой. Все это также является общим имуществом собственников. Передача такого помещения в аренду – угроза безопасности проживания как для арендатора, так и для других собственников. Тем не менее владелец нежилого помещения настаивает на аренде подвального помещения. Как регулируется этот вопрос законодательством?
– Решение о сдаче общего имущества в аренду принимают собственники на общем собрании членов ТСЖ. Подвальное помещение, как и находящиеся в нем коммуникации, является общим имуществом собственников помещений. Оно неделимо и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Его отдельные части могут быть переданы в пользование собственникам помещений или другим лицам в порядке, установленном решением общего собрания. Передача в пользование части общего имущества не допускается, если это ограничивает права других собственников (ст. ст. 6, 13, 38 Закона).
Это техническое помещение предназначено для размещения инженерного оборудования и коммуникаций, которые обслуживают 6 многоквартирных домов. Передача помещений специального назначения в пользование другим лицам запрещена нормами технической безопасности и эксплуатации внутридомовых коммуникаций. Иное дело, если подвальное помещение не связано с обслуживанием других помещений в доме.
18. Доступ к общему имуществу возможен только через подвальное помещение МКД, в котором оно расположено. При авариях внутридомовых сетей товариществу, УК или аварийной службе трудно попасть туда в ночное время, выходные или праздничные дни. Как решается этот вопрос?
– Использование нежилых помещений в МКД допускается при гарантии доступа работников эксплуатационных служб к инженерно-техническим коммуникациям для проведения ремонта, ликвидации аварии (п. 4 Положения).
Если необходимо проверить, отремонтировать или заменить конструктивные элементы общего имущества, доступ к которым возможен только из подвального помещения, то собственник обязан разрешить доступ в него представителям органа управления МКД при условии предварительного уведомления. В экстренных случаях, когда необходимо предотвратить аварию или срочно ликвидировать ее последствия, предварительное уведомление не требуется (ст. 19 Закона).
Любителям пошуметь ночью – штраф
19. В нежилом помещении МКД размещено кафе. В летнее время его владелец оборудует площадку на улице. Посетители засиживаются допоздна, с шумом разъезжаются на машинах. Жители жалуются на громкую музыку, парковку машин под окнами, прочие неудобства. Хозяин кафе не реагирует на замечания. Как заставить его уважать жильцов?
– Использование нежилых помещений в МКД не должно нарушать возможность круглосуточного пребывания людей в доме, должно обеспечивать безопасную и здоровую жизненную среду. Кроме того, предприятиям общепита в многоэтажках запрещено работать позднее 23 часов (п. 4 Положения; п. «а» прим. к Перечню).
Статьей 192 КоАО установлена административная ответственность для любителей пошуметь в ночное время.
Нарушение спокойствия и нормального отдыха граждан в ночное время – с 23.00 до 6.00, то есть громкое пение, игра на музыкальных инструментах, подача звуковых сигналов, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и иной звуковоспроизводящей аппаратурой, установленной на повышенную громкость, в квартирах, подъездах и дворах жилых домов, на улицах, проведение в жилых помещениях и вне их сопровождаемых шумом работ, не вызванных неотложной необходимостью, а также иных действий, нарушающих требования по борьбе с бытовым шумом, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/3, а на должностных лиц – от 1/3 до 1/2 БРВ.
То же правонарушение, совершенное повторно в течение года после применения административного взыскания, влечет наложение штрафа на граждан в сумме 1/2, а на должностных лиц – от 1/2 до 1 БРВ.
20. Товарищество заменило двери в подъезде, отремонтировало фасад, а арендаторы нежилых помещений расклеили на них объявления. Как регулируется этот вопрос законодательством?
– Фасад дома и двери являются общим имуществом собственников помещений в МКД, которое они должны содержать в надлежащем состоянии.
Собственникам (арендаторам, нанимателям) запрещается расклеивать афиши, плакаты, разного рода объявления на фасадах жилых домов, не предназначенных для этих целей (п. 12 Положения).
Незаконная расклейка объявлений является нарушением пункта 47 Правил организации работ по благоустройству населенных пунктов с учетом современных архитектурно-градостроительных требований
(утв. ПКМ N 59 от 9.03.2009 г.). При нанесении собственником или проживающими с ним лицами ущерба общему имуществу других собственников в МКД они обязаны возместить нанесенный ущерб (ст. 19 Закона).
21. Кто осуществляет контроль за соблюдением порядка использования нежилых помещений в МКД?
– Соблюдение порядка использования нежилых помещений в МКД контролируют соответствующие уполномоченные госорганы. Общественный контроль за соблюдением правил застройки и содержания дворовых и придомовых территорий осуществляют органы самоуправления граждан (п. 15 Положения).
Госконтроль за соблюдением правил и норм технической эксплуатации МКД, недопущением самовольного переустройства и перепланировки помещений собственниками осуществляет Жилфондинспекция. Ей предоставлены полномочия выдачи обязательных для исполнения предписаний, в том числе собственникам помещений, допускающим такие нарушения (ст. 12 Закона).
*Редакция не участвует в разборе конфликтных ситуаций и не полномочна содействовать их разрешению.
