В период карантина многие арендованные площади вынужденно не используются или используются частично. В связи с этим некоторые арендодатели идут на уступки и договариваются с арендаторами о приостановлении или снижении арендной платы. К каким налоговым последствиям это может привести, рассказала эксперт компании «Norma» Ирина АХМЕТОВА.
Чтобы поддержать предпринимателей в сложившихся условиях, принято решение приостановить начисление и взыскание арендных платежей за использование госимущества с арендаторов, вынужденно приостановивших свою деятельность (абз. 9 п. 15 УП-5978 от 3.04.2020 г.). По другим арендным обязательствам (не касающимся госимущества) возможны следующие варианты изменения условий аренды:
- рассрочка или отсрочка арендной платы;
- временное снижение арендной платы;
- «арендные каникулы» в виде полного или частичного освобождения от арендной платы на время карантина с последующим ее повышением на определенный период, пока задолженность полностью не будет погашена;
- приостановление арендных платежей на определенный срок или на период действия карантина.
Оформите свою договоренность с арендатором дополнительным соглашением к договору аренды с указанием причин изменения условий договора.
НДС у арендодателя: снижение арендной платы
Налоговым кодексом предусмотрено, что налоговая база по НДС определяется исходя из цены, примененной сторонами сделки. При этом налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки окажется ниже либо выше рыночной стоимости товаров (услуг).
Налогоплательщик вправе оспорить такое решение, обосновав установленную сторонами цену и подтвердив, что ее применение не направлено на уклонение от налогообложения (ч. 4 ст. 248 НК).
Аргументом для снижения арендной платы в текущих условиях экономической деятельности для арендодателя может служить желание дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества с арендатором. Ведь вероятность найти нового клиента, который будет платить больше или хотя бы столько же, в период карантина очень невелика. Главное – оформите все документально. Например, обоснованием могут служить письма-требования арендатора о снижении арендной платы, ценовая политика арендодателя, экономические расчеты, приказы о снижении арендной платы и т. п.
НДС у арендодателя:
приостановление начисления арендной платы
Налоговые последствия по НДС у арендодателя, приостановившего начисление арендных платежей, зависят от того, использует ли арендатор помещение фактически или нет.
Если он продолжает полностью или частично пользоваться арендуемым помещением, но при этом не платит за аренду по соглашению с арендодателем, то для последнего это будет рассматриваться как безвозмездное оказание услуг.
Безвозмездное оказание услуг, включая предоставление в безвозмездное пользование имущества, является облагаемым НДС оборотом по реализации. Исключение составляют случаи, когда такое оказание услуг является экономически оправданным (ч. 2 ст. 239 НК).
Безвозмездное оказание услуг признается экономически оправданным, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- оно произведено в целях осуществления деятельности, направленной на получение дохода;
- оно необходимо для сохранения или развития такой предпринимательской деятельности и связь расходов с предпринимательской деятельностью обоснована;
- безвозмездное оказание услуг вытекает из положений законодательства.
Таким образом, чтобы избежать уплаты НДС по безвозмездной аренде, арендодателю нужно будет «оправдаться» перед налоговиками, то есть доказать наличие одного из 3 перечисленных условий. В противном случае придется уплатить НДС исходя из рыночной стоимости аренды (ч. 3 ст. 248 НК).
Если арендодатель и арендатор пришли к соглашению о неначислении и неуплате арендных платежей, при этом арендатор приостановил деятельность на период карантина и фактически не использует помещение, то налоговые последствия не возникают (п. 12 письма МФ N 06/04-01-03-32/1107 от 16.04.2020 г.).
