Участники встречи за «круглым столом» обсудили предложения к законопроекту о ТЧСЖ, представленные рабочей группой МинЖКО.
Джамиля Ниязова, депутат Законодательной палаты Олий Мажлиса:
– Ситуация такова: есть вызов, необходимость реформирования жилищного законодательства, и на него пытаются дать ответ ряд ведомств. Верховному суду поручена подготовка проекта изменения Жилищного кодекса, МинЖКО – разработка проекта новой редакции Закона «О товариществах частных собственников жилья». Есть проект закона «О порядке пользования, содержания жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирных домах». Обсуждается идея создания законопроекта «Об управлении многоквартирными домами», который охватил бы 3 основные формы управления: управление общим имуществом в МКД товариществом; управление собственниками жилых помещений без создания ТЧСЖ; управление с помощью профессиональных УК юридическими лицами либо управляющих – физических лиц. Надо определиться, четко разграничить предмет: то ли это будет один всеобъемлющий закон, то ли его надо конкретизировать и часть вопросов уйдет в Жилищный кодекс, то ли это будет несколько законов.
ТЧСЖ являются некоммерческими организациями. У них есть свои особенности, и это необходимо подробно отразить в законопроекте, исключить противоречия с другими законодательными актами. Надо отметить, что государство еще присутствует в управлении жилищной сферой, иногда в частных вопросах, иногда вынужденно. Во время приватизации весь жилой фонд был отдан в руки собственников, часть которых до сих пор не осознала своих обязанностей. Возникает вопрос культуры проживания в многоквартирных домах.
Вернер Меркель, член правления Координирующего союза управляющих недвижимостью Германии (DDIV), директор группы управляющих и сервисных компаний «Vegis»:
– Я изучил концепцию законопроекта «О товариществах частных собственников жилья» в новой редакции и представил свои рекомендации. Новый закон должен добиться изменений в сознании населения, понимания того, что собственность обязывает. Для сохранения жилой недвижимости требуется совместное участие собственников в управлении. Для этого надо конкретизировать, что является частной, а что общей собственностью в МКД. Это возможно в том случае, когда будут сформированы соответствующие рамочные условия, к которым относится, например, декларация о разделении общей собственности. Необходимо создать предпосылки для предложения услуг профессионального менеджмента в сфере управления недвижимостью. Профессионализация может быть достигнута только путем подготовки и переподготовки специалистов. И это должно быть закреплено в законодательстве. В Германии управляющих обучают в течение 3 лет. Приветствуется совмещение обучения и практики. После трехлетнего курса получают специальность менеджера объекта недвижимости. Можно продолжить образование в академии или университете.
Также должны быть установлены правила, что может и должен делать управляющий недвижимостью, какова его роль, правовая ответственность. Необходимо создать единую биллинговую систему, разработать стандарты для сохранения и управления многоквартирным жилым фондом. Стоит рассмотреть возможность включения в новый закон порядка подачи и рассмотрения жалоб. Изменить ситуацию можно только через профессиональное управление. Конечно же, с соответствующей профподготовкой при поддержке государства путем различных программ.
Леонид Хван, кандидат юридических наук:
– Парламент обычно не готов рассматривать законопроекты, превышающие по объему стандартный типовой закон. Готовы ли депутаты в связи с важностью ситуации и объемом задач, стоящих перед жилищно-коммунальной сферой, поддержать законопроект, который очень тщательно и детально урегулирует все вопросы и отношения в этой сфере, но будет превышать обычные объемы законов?
В нашем законодательстве тоже есть ряд норм, которые содержатся в немецкой декларации о разделении общей собственности. Например, ограничение доступа в подвальные помещения; право доступа председателя в помещение собственника с целью контроля состояния общего имущества; порядок сдачи жилых помещений в аренду; положение о накоплениях на капремонт и т. д. Но эти вопросы у нас регулирует не один документ, а либо закон, либо подзаконные акты. Культура наших жителей такова, что они будут соблюдать эти пункты, если их прописать в законе или постановлении Правительства. Как немецкие эксперты смотрят на то, чтобы мы использовали положения декларации, но не в аналогичном документе, а в актах законодательства?
Минфин в свое время принял документ о порядке определения расходов на содержание общего имущества в МКД. Исходя из этого определяется размер взноса на 1 м2 общей площади. На самом деле это и есть тот самый минимальный размер взноса, который должно ежегодно согласно постановлению Президента определять товариществам МинЖКО. У нас это вызвало бурю критики и возмущения. МинЖКО могло не допустить этого, сославшись на формулу в документе, из которой явствует, что ниже этого минимума взнос определять нельзя, а выше – на основе решения общего собрания членов ТЧСЖ. Может быть, вопрос с определением минимального размера взноса передать объективному государственному органу в лице Минфина?
Германия предлагает нам свой опыт в разработке жилищного законодательства. А что если нам провести эксперимент? В течение года обкатать закон на всех способах управления в ряде ТЧСЖ Ташкента и регионов? Конечно, с одной стороны, его ждут и нам надо его принимать. Но он не должен вызывать конфликтов. Поэтому, считаю, не надо торопиться.
Фируз Акобиров, заместитель начальника управления финансового регулирования и реализации программ развития в сфере жилищно-коммунального обслуживания и благоустройства территорий Минфина:
– Единый расчетный центр (ЕРЦ) должен взять на себя вопросы формирования единой квитанции на уплату обязательных взносов и оплату коммунальных услуг. Это будет удобно потребителям, выгодно ресурсоснабжающим организациям. Чтобы оплатить коммунальные услуги, сегодня потребителю надо тратить время. В каждом подразделении поставщиков существует так называемый фронт-офис. Это работа с клиентами, где разбираются с квитанциями, начислениями. Если поставщики выступят учредителями центра, то могут эти функции передать ЕРЦ и производить ему отчисления. Таким образом, появится источник для развития расчетных центров.
В новой версии закона следует предусмотреть все 3 способа управления МКД. Но надо стремиться к профессионализации, выходить на более компетентный уровень. Если выстроить иерархию управления общим имуществом, то управление без создания юрлица окажется в самом низу. Выше будет управление с помощью товарищества, еще выше – с помощью управляющей компании. Непосредственное управление без ТЧСЖ завязано на личности, добросовестности, порядочности, организаторских способностях лидера, которому жители доверяют решение вопросов управления. Там много рисков, но нам надо выстраивать систему. Почему надо стремиться к профессионализму? Потому что при управлении товариществом председатель в одном лице может выступать и заказчиком, и подрядчиком. От этого часто страдает качество работ, увеличивается коррупционная составляющая. Когда услуги заказывают сторонней организации (при наличии контроля и мониторинга за ее деятельностью), такое управление более эффективно. Поэтому так важно содействовать УК в повышении их компетенции. Наверное, нужна и налоговая поддержка. Считаю, что непосредственное управление – это вчерашний день. Сегодняшний день – это управление товариществом. Завтрашний – это профессиональное управление с помощью УК, к чему мы должны стремиться.
Гульнара Алиева, директор УК «Учтепа Фаравон»:
– Надо определиться с понятием ЕРЦ. По сути, расчетный центр должен заниматься аккумулированием и расщеплением платежей. Это лишь один из субъектов рынка жилищных услуг, не стоит отражать его в законопроекте.
Вопрос о минимальных размерах взносов. В республике более 32 тысяч МКД. Кто будет их обследовать, изучать техническое состояние, бухгалтерскую отчетность и т. д. Тогда надо проводить инвентаризацию жилфонда. Это опять будет формальный подход, тарифы не будут отвечать реальным потребностям дома. У нас есть Положение по определению состава затрат при формировании обязательных взносов собственников помещений по содержанию общего имущества, земельного участка и имущества товарищества частных собственников жилья и введению предельного уровня рентабельности на услуги подрядных организаций по обслуживанию и ремонту жилищного фонда (рег. МЮ N 1672 от 10.04.2007 г.). Там дается формула, как определить затраты на 1 м2 площади. Надо научить управленцев грамотно пользоваться документами и правильно информировать собственников.
В законопроекте надо усилить роль жилищной инспекции, расширить ее полномочия. Она должна штрафовать за нарушения правил содержания общего имущества. И штрафы должны быть ощутимы. В данный момент многим собственникам и руководителям ТЧСЖ нужен хороший «кнут» – другие аргументы не действуют.
Рената Юсупова, депутат Юнусабадского Кенгаша народных депутатов:
– Законодательство подробно регламентирует управление МКД лишь товариществом частных собственников жилья. Самоуправлению без образования юрлица и управлению с помощью УК в Жилищном кодексе посвящен лишь 1 абзац. Законодательная база, регулирующая отношения между собственниками жилых помещений и УК, практически отсутствует. Нужен регламент для самоуправления без создания ТЧСЖ. Как выходят из положения собственники, выбравшие такую форму управления? В отличие от товариществ они ограничены в получении кредитов, не могут открыть расчетный счет, участвовать в госпрограммах и т. д. Без кредитов перспектива выполнения капремонта отодвигается на несколько лет, пока жильцы накопят достаточно средств. Но это такие же многоэтажки, такие же собственники помещений. Почему же они ограничены в правах? Из-за отсутствия правовой базы контролирующие органы могут предъявлять им претензии. Мы готовим предложения по нормативному регулированию управления многоквартирными домами. Еще одно предложение – это введение административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД. Сегодня нерадивого руководителя ТЧСЖ можно привлечь только к уголовной ответственности. В то же время много справедливых претензий собственников остаются без ответа.
Рахима Ортикова, эксперт Ассоциации организаций профессиональных управляющих, обслуживающих жилищный фонд Узбекистана:
– Управляющие компании пользуются Рекомендациями по созданию управляющих организаций, разработанными Агентством «Узкоммунхизмат» еще в 2006 году. Сегодня этот вопрос требует более глубокого правового урегулирования. Точно так же, как и проблемы домов без создания юрлица, которые идут путем проб и ошибок, перенимая друг у друга опыт в отсутствии четкого правового регламента. В Ташкенте есть 2 УК, рискнувшие взять в управление многоэтажки без создания ТЧСЖ. Одна из них обеспечила «самоуправленцам» доступ к кредитам, а также к участию в госпрограмме по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда. Отношения сторон выстраивает по аналогии с ТЧСЖ.
Садриддин Отакулов, директор РВС Сурхандарьинской области, председатель ТЧСЖ «Родник» (г. Термез):
– Нам нужен такой закон, который бы устанавливал жесткую ответственность собственников жилых помещений за несвоевременную уплату обязательных взносов. Они должны знать, что обязаны платить, если хотят видеть свой дом отремонтированным, иначе наступит ответственность. Действующий Закон о ТЧСЖ был принят в 2006 году. Прошло 12 лет, а в сознании людей мало что изменилось. Они не хотят понимать, что у них есть обязанность по содержанию общей собственности. Примем новый закон и будем еще лет 10 ждать, когда же они, наконец, это осознают. Превентивные меры не приносят результата. Если люди не платят годами, а у нас нет действенных инструментов повлиять на них, как товарищество может нормально работать, ремонтировать дома, возвращать кредиты? Нам нужен такой закон, как в Германии, когда, покупая квартиру, собственник подписывает декларацию и знает, что вместе с ней покупает общедомовую собственность, которую обязан содержать. Закон, который мы ожидаем, очень важен, и подойти к нему надо ответственно. Не надо торопиться. Может быть, организовать обсуждение законопроекта в регионах с руководителями ТЧСЖ, управляющих организаций, которые являются практиками и хорошо знают ситуацию?
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
