Norma.uz
Газета Норма / 2018 год / № 23 / Законодателю на заметку

Регистрация прав на недвижимость: правовые пробелы

 

Право собственности – одно из неотъемлемых прав каждого лица. Оно выражается в том, что каждый может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, вещами и иными объектами, не запрещенными законодательством (ст. 164 ГК). Среди этих объектов есть имущество, которое ввиду своего статуса особо охраняется государством, и право на него подлежит государственной регистрации в госпредприятии землеустройства и кадастра недвижимости (кадастровый орган) (ст. 84 ГК). Это недвижимое имущество. На порядок госрегистрации права собственности на недвижимость и на проблемы, возникающие на практике, мы хотим обратить внимание законодателя в данном обзоре.

 

Регистрация прав на недвижимое имущество регулируется Положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними (утв. ПКМ N 1 от 7.01.2014 г.).

Все юридические и физические лица, являющиеся собственниками либо обладающие вещными правами на здания (сооружения), обязаны иметь документацию о государственной регистрации прав на принадлежащие им здания (сооружения). Эти лица или их представители в месячный срок со дня возникновения права собственности (или иных вещных прав) обязаны подать заявку филиалу государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе) с приложением правоустанавливающих документов (пп. 7, 8 Положения, прил. N 1 к ПКМ N 278 от 2.06.1997 г.).

Для госрегистрации (при возникновении и переходе права собственнос­ти) заявитель должен представить 1 из следующих документов:

1) акт приемки в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) зданий и сооружений;

2) нотариально удостоверенные договоры:

купли-продажи жилого дома (квартиры);

купли-продажи с актом приемки-передачи предприятия;

лизинга;

дарения здания (сооружения, жилого помещения);

мены здания (сооружения, жилого помещения);

ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения под выплату ренты;

3) договор купли-продажи с актом приемки-передачи здания (сооружения);

4) государственный ордер на право собственности на приватизированное государственное здание (сооружение, жилое помещение);

5) свидетельство о праве на наследство и о праве собственности на соответствующую долю здания (сооружения), являющегося общей собственностью ­супругов, выданное нотариусами;

6) решение суда или постановление государственного исполнителя либо акт передачи здания (сооружения) между взыскателем и должником, утвержденный госисполнителем (п. 42 Положения N 1).

Как видно, данный перечень является исчерпывающим и не учитывает иных ситуаций, при которых возникает право собственности на недвижимое имущество.

 

 

Белые пятна законодательства

 

ПРИМЕР 1. Юридическое лицо имеет недвижимое имущество. Право собственности, как и положено, зарегистрировано в кадастровом органе. Это предприятие решило реорганизоваться. Для реорганизации общее собрание учредителей должно принять соответствующее решение. Реорганизоваться юрлицо может в форме выделения, разделения, присоединения, слияния или преобразования.

При выделении и разделении права и обязанности (включая имущество) одного юрлица передаются другому на основании разделительного баланса.

При слиянии, присоединении права и обязанности (включая имущество) одного юрлица передаются другому на основании передаточного акта. Так же, как и при преобразовании, права и обязанности существующего предприятия переходят к вновь возникшему хозсубъекту на основании передаточного акта (ст. 50 ГК).

Составление каких-либо иных договоров о передаче недвижимости законодательством не требуется. В этой связи именно указанные документы (решение общего собрания учредителей, разделительный баланс или передаточный акт) должны служить основанием для регистрации права собственности.

 

На практике же кадастровый орган требует представить договор купли-продажи недвижимого имущества реорганизуемых юрлиц (с актом приема-передачи). Уполномоченные лица кадастрового органа мотивируют это тем, что этот договор будет основанием для регистрации здания, так как он предусмотрен пунктом 42 Положения N 1.

Однако по договору купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает здание (сооружение) за определенную стоимость (ст. 479 ГК). Это самостоятельная сделка и к реорганизации никакого отношения не имеет.

Отметим, что при самой перерегистрации юрлица в связи с реорганизацией в Центре госуслуг представление такого договора также не требуется (Положение, прил. N 1 к ПКМ N 66 от 9.02.2017 г.).

 

ПРИМЕР 2. Учредитель общества с ограниченной ответственностью выходит из состава участников. При этом он забирает свою долю в виде жилого недвижимого имущества (ст. 22 З-на «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

В этом случае недвижимость должна перейти к участнику на основании решения общего собрания учредителей и акта приема-передачи здания (со­оружения).

 

Но кадастровый орган требует, чтобы акт приема-передачи был нотариально удостоверен. Тогда как пункт 42 Положения N 1 не предусматривает такой акт как самостоятельное основание. Требование кадастрового органа о нотариальном заверении акта приема-передачи жилого помещения соответствует общему смыслу Гражданского кодекса. Так как договоры отчуждения жилого дома должны быть нотариально удостоверены (ст. ст. 488, 497, 504, 512, 531 ГК). Но прямой нормы о нотариальном заверении акта приема-передачи жилого недвижимого имущества ГК не содержит. Это в свою очередь является пробелом в законодательстве.

 

ПРИМЕР 3. Учредитель ООО хочет получить причитающуюся ему сумму дивидендов в виде недвижимого имущества, принадлежащего обществу. Остальные участники не против, и есть соответствующее решение общего собрания участников (если в ООО всего один учредитель, то он и принимает такое решение). Или же единственный собственник ЧП по своему решению получает здание предприятия в качестве своих дивидендов. В обоих случаях основанием для регистрации недвижимости должны служить решение собственника (общего собрания учредителей) и акт приема-передачи недвижимого имущества.

 

Однако пункт 42 Положения N 1 этого не предусматривает.

 

Схожая ситуация складывается и при ликвидации юрлица. Так как имущество юрлица (которое может включать в себя и недвижимое имущество) после удовлетворения требований кредиторов передается его учредителям, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 55 ГК).

 

Эта ситуация также не предусмотрена Положением N 1.

 

ПРИМЕР 4. Предприятие изменило свое фирменное наименование. Соответственно, оно прошло госперерегистрацию в Центре государственных услуг (п. 21 Положения N 66). Как быть с недвижимым имуществом, зарегистрированным за юрлицом с прежним наименованием? По общему смыслу законодательства кадастровый орган должен на основании перерегистрированных учредительных документов переоформить кадастровые документы предприятия (на новое фирменное наименование).

 

Однако Положение N 1 этого не предусматривает.

 

ПРИМЕР 5. Гражданин изменил свою фамилию. Он вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя (включающее фамилию, собственно имя и отчество) (ст. 19 ГК). Таким образом, кадастровые документы на недвижимость физлица должны быть переоформлены согласно его заявлению.

 

Опять же само Положение N 1 не предусматривает порядок такого переоформления.

 

 

Наши предложения

 

♦ В связи с вышеизложенным считаем, что необходимо в пункт 42 Положения N 1 внести изменения и дополнить перечень документов, представляемых для регистрации прав на здания, сооружения (при возникновении и переходе права собственности), подпунктами следующего содержания:

решение высшего органа управления юридичес­кого лица (протокол общего собрания участников (учредителей, членов), решение единственного участника), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица, разделительный баланс – при реорганизации юридических лиц в формах выделения и разделения;

решение высшего органа управления юридичес­кого лица (протокол общего собрания участников (учредителей, членов), решение единственного участника), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица, передаточный акт – при реорганизации юридических лиц в форме слияния, присоединения, преобразования;

решение высшего органа управления юридичес­кого лица (протокол общего собрания участников (учредителей, членов), решение единственного участника) о выплате действительной стоимости доли участника юридического лица в виде здания (сооружения), акт приема-передачи, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица – при выплате действительной стоимости доли участника при выходе из состава юридического лица;

решение высшего органа управления юридичес­кого лица (протокол общего собрания участников (учредителей, членов), решение единственного участника) о выплате дивидендов участнику в виде здания (сооружения), акт приема-передачи, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

ликвидационный баланс, акт о передаче здания (сооружения) ликвидируемого лица учредителю, выписка из реестра о ликвидации юридического лица – при переходе здания (сооружения) ликвидируемого юридического лица к его участнику;

иные документы, которые подтверждают возникновение и переход права собственности на здания и сооружения в соответствии с законодательством.

♦ Соответственно, пункт 46 Положения N 1, регулирующий прекращение права собственности на здание, сооружение, также нужно дополнить соответствующими подпунктами.

♦ Также в Положении N 1 необходимо установить порядок переоформления кадастровых документов в связи с изменением имени (наименования) собственников или обладателей иных вещных прав на недвижимость. Видится, что к заявлению о переоформлении недвижимости нужно приложить:

документ, подтверждающий изменение фамилии, имени, отчества владельца или обладателя вещных прав – физического лица (справка органов ЗАГС или отдела миграции и оформления гражданства районного (городского) управления (отдела) внутренних дел);

документ, подтверждающий изменение наименования владельца или обладателя вещных прав – юридического лица (копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица, решение высшего органа управления юридического лица (протокол общего собрания участников (учредителей, членов), решение единственного участника) о переименовании).

♦ Более того, законодатель должен определить, подлежит ли нотариальному удостоверению акт приема-передачи жилого помещения от юрлица к его учредителю при выплате в счет действительной стоимости его доли, дивидендов и т. д. Если ответ будет положительным, необходимо внести соответствующие дополнения в Гражданский кодекс, Закон «О нотариате», Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами (рег. МЮ N 2090 от 30.03.2010 г.) и иные нормативно-правовые акты. В этом случае в Положении N 1 нужно также установить требование о представлении нотариально удостоверенного акта приема-передачи, если передаваемое здание (сооружение) является жилым.

 

Сабохат Султанова, эксперт ООО «Norma».

 

Прочитано: 1281 раз(а)

Комментарии к статье (1)

2020-07-29 10:53:29, Гость_:
СПАСАИБО

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 01.06.2018г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 78) 150-11-72. Call-центр:1172. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
© ООО «NORMA», 2007-2020 г. Все права защищены.
18+   Яндекс.Метрика