Законодательством запрещено самовольно вносить изменения в конструкцию жилого помещения. «Даже если объем выполненных работ в рамках перепланировки не столь значителен, факт отсутствия разрешения на нее является нарушением», – говорит главный инженер проекта ДП «Лойихалаш, экспертиза ва бахолаш» («Проектирование, экспертиза и оценка») Рустам Шарифов.
Реконструкция с нарушениями
– Все, что жители хотят изменить в своей квартире, должно быть согласовано с компетентными органами. В противном случае согласно статьям 16-1 и 24 Жилищного кодекса собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, допустившие самовольное переустройство или перепланировку принадлежащих им помещений без соответствующего разрешения органов государственной власти на местах, несут ответственность в установленном законодательством порядке и обязаны за свой счет привести эти помещения в прежнее состояние.
Многие нарушения часто видны невооруженным глазом. Например, жители сносят несущие стены, прорубают вход в квартиру с улицы, к фасаду пристраивают помещения, устанавливают джакузи над жилыми комнатами и прочее. А ведь все эти рискованные идеи могут привести к трагическим последствиям – мы живем в сейсмоопасном регионе.
Каждый элемент при проектировании дома несет определенную нагрузку, – продолжает Рустам Султанович. – Если в нем что-то изменять без соблюдения технических норм и правил, нарушается прочность конструкции, и это может привести к обрушению дома. Сейчас многие тяготеют к европейскому стилю: предпочитают большое пространство, объединяют все комнаты в одну. Делать это без специального проекта очень опасно, особенно в старом жилом фонде. Иногда жителям кажется, что произведенные ими изменения безобидны. Например, демонтировали перегородку, полагая, что это не страшно, – ведь не несущая стена. Но и перегородка несет определенную нагрузку. Даже арку в дверном проеме надо усиливать металлическими рамками. Бывает, что жители, наоборот, утяжеляют конструкцию дома. Например, в доме гипсолитовые стены. Это легкий строительный материал. Ломают перегородки, делают кирпичную кладку, усиливая тем самым нагрузку. Хочу подчеркнуть, что каждый случай индивидуален и требует тщательного рассмотрения специалистами.
При реконструкции жители должны руководствоваться Жилищным кодексом, ШНК 1.04.05-06, КМК 2.08.01-05 «Жилые здания», регламентирующими, что разрешено, а что не допускается и запрещено при реконструкции жилых помещений».
Можно ли считать сделку законной?
Могут ли жители, товарищество, для которых самовольная перепланировка соседей – реальная угроза, остановить эту стихию? Могут. Они вправе подать в суд, обратиться в компетентные органы, призванные контролировать этот процесс. Для ТЧСЖ должен быть четко прописанный регламент. В законодательство введена норма, устанавливающая возможность его разработки. Статья 15 Закона о ТЧСЖ наделила ТЧСЖ правом устанавливать порядок согласования, реконструкции и перепланировки в многоквартирном доме. Но здесь возникает много вопросов, в частности, кто устанавливает этот порядок? Статья 19 Закона о ТЧСЖ определила, что это – прерогатива общего собрания членов ТЧСЖ. Но каковы при этом права товарищества? На каком этапе подключаться ему к этому процессу: в начале или в конце? Наверное, перечень документов на получение разрешения о реконструкции и перепланировке должен быть дополнен протокольным решением общего собрания, выражающим мнение членов ТЧСЖ по этому вопросу. Как товарищество должно взаимодействовать с органами, контролирующими этот процесс? К сожалению, эта важная норма не работает, прописана декларативно, без дальнейшей правовой проработки.
В последнее время жители стали задумываться, как узаконить перепланировку жилого помещения. Если этого не сделать, рано или поздно могут возникнуть препятствия при проведении операций с объектом недвижимости: продаже, дарении, завещании, обмене, переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот. Ведь все конструктивные изменения в жилом помещении должны быть зафиксированы в плане квартиры, подтверждены справкой из районного отдела по земельным ресурсам и госкадастру (БТИ), которые представляются при оформлении сделки. Справку невозможно получить без проверки квартиры инспектором. Он сверяет ситуацию с оригиналом кадастрового дела. Если была перепланировка, инспектор должен завести дело, передать его в суд, что заканчивается штрафом либо требованием восстановить переделки в соответствии с проектом.
Но реально в большинстве случаев самовольная перепланировка не отражена в плане жилого помещения. Восстановление изменений, допущенных в квартире (о таких примерах практически нет информации), скорее, исключение из правил, чем норма. Часто вопрос решается в обход установленных требований. В результате такая квартира становится проблемой для новых жильцов. При покупке квартиры вдумчивый покупатель может обратить внимание, что изменения не зафиксированы в плане. Купив ее, он попадает на затраты по восстановлению жилого помещения в будущем. Это может отразиться на снижении цены, сокращении числа покупателей. Возникает вопрос: а можно ли сделку, при которой в документах не отражены самовольные изменения жилого помещения, считать законной?
Легализуем перепланировку
Когда лучше узаконить перепланировку: до или после ее проведения? Что делать, если купили квартиру с самостроем? Легализовать его или подождать до продажи?
«Конечно, лучше всего оформить разрешение на перепланировку квартиры сразу, чем это делать потом, – разъясняет Рустам Шарифов. – Могут повыситься цены на услуги, размер штрафов, измениться другие обстоятельства. Алгоритм действий в обоих случаях, в принципе, одинаковый.
Рассмотрим вариант легализации, когда в квартире уже сделаны изменения.
|
1 |
Необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию, с заявлением узаконить уже выполненную перепланировку. К заявлению следует приложить документы, устанавливающие право собственности на жилое помещение, план квартиры, копию паспорта, справку о количестве проживающих.
|
2 |
Работники проектной организации обследуют квартиру и делают заключение на предмет соответствия проведенных работ техническим и санитарным нормам. Если перепланировка была косметической и не создает угрозы для жизни, здоровья людей, то восстановление может не потребоваться – житель отделается штрафом. Если же были проведены кардинальные конструктивные изменения, то на основе заключения специалистов нужно будет вернуть все в прежнее состояние в соответствии с проектом.
|
3 |
По результатам обследования проектная организация проводит согласование с районным архитектором, хокимом района, который дает разрешение на ее восстановление.
|
4 |
Собственник квартиры заказывает проект по восстановлению жилого помещения проектной организации.
|
5 |
Владелец жилого помещения своими силами или с помощью подрядчика восстанавливает изменения. Проектная организация осуществляет авторский надзор за выполнением работ. После их завершения составляется акт о соответствии выполненных работ проектной документации.
|
6 |
Если речь идет о первичной перепланировке, то после ее завершения собственник должен обратиться в БТИ для внесения изменений в план квартиры.
Этот же механизм распространяется и на собственников нежилых помещений, которые также допускают перепланировку без разрешения уполномоченных органов.
Чтобы не бегать по инстанциям, жители могут заказать всю услугу по легализации перепланировки проектной организации, имеющей лицензию. В том числе и нашему ДП «Лойихалаш, экспертиза ва бахолаш», которое занимается разработкой проектно-сметной документации на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт зданий, сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр.
