Заседание членов правления и ревизионной комиссии ТЧСЖ «Гавхар Умид Коммуналчи» проходило в расширенном составе. В нем участвовали представители хокимията, ассоциаций ТЧСЖ города и Чиланзарского района, управляющей компании «Альфа Лира Коммунал» (далее – УК), которая обслуживает это товарищество.
Когда интересы совпадают
Повышенное внимание и постоянный мониторинг его деятельности вызваны тем, что 7 месяцев назад 6 домов, входящих в состав этого ТЧСЖ, были худшими на 8 квартале Чиланзара. Жалобы жителей на их крайне критическое состояние просто зашкаливали. Тогда районный хокимият обратился к городской Ассоциации с просьбой помочь товариществу привести дома в порядок. Ассоциация предложила своей УК «Альфа Лира Коммунал» оказать эту помощь. На тот момент прежняя управляющая компания «Роза Стар Сервис», доведя дома до полной разрухи, исчезла. И вот за 7 месяцев товарищество вместе с УК «Альфа Лира Коммунал» сделали столько, сколько не было сделано за все время его обслуживания «Розой». Самое главное – восстановление технического состояния домов шло через обретение доверия жителей к товариществу и УК, выступившей в роли антикризисного управляющего. Вначале было слово – настойчивое, терпеливое, убедительное разъяснение людям сути самоуправления, их прав и обязанностей. Труднее всего было убедить, что интересы УК и жителей совпадают. Но, судя по результатам, процесс пошел, хотя до идеала еще далеко.
В августе 2015 года, когда Ассоциация приступила к реанимации идущего ко дну ТЧСЖ, оно было в долгах как в шелках. Задолженность по обязательным взносам превысила 43 млн сум. Долги товарищества другим организациям составляли почти 46 млн сум. В том числе на нем висели картотека в 12 млн сум. и просроченный кредит в 30 млн сум. Управляющие добились реструктуризации займа, и сейчас жители своевременно его гасят. Задолженность за электроэнергию была порядка 1,7 млн сум. С помощью УК товарищество быстро рассчиталось с РЭС.
За 3 месяца компания покрыла 2 250 кв.м кровли. В режиме нон-стоп работали всю зиму: ремонтировали систему отопления, заменяли стояки, в порядок приводили канализацию. С августа по декабрь прошлого года УК выполнила для 6 домов работы более чем на 45 млн сум. Все это – результат грамотной, продуманной стратегии организации, которая профессионально занимается содержанием многоквартирного жилого фонда, ну и, конечно же, доверия жителей.
Вернуть доверие жителей
На заседании правления обсуждали текущие вопросы деятельности ТЧСЖ и подготовку к проведению отчетного собрания УК за I квартал. Но разговор то и дело заходил о том, как было и как стало в домах. Впечатляющие перемены за столь короткий срок люди связывают с помощью городской Ассоциации, наладившей взаимодействие: хокимият–ТЧСЖ–УК–ассоциации города и района–махалля.
Председатель товарищества «Гавхар Умид Коммуналчи» Махаммаджон Миршарипов рассказывает, что прежняя УК оставила им в наследство не только годами текущие крыши и обшарпанные подъезды, ржавые трубы и проблемы с отоплением, затопленные подвалы и огромную картотеку, непогашенные кредиты, задолженность жителей и прочий беспредел, но и недоверие, недовольство, озлобленность, пренебрежение людей к жилищникам.
– Преодолеть эти психологические барьеры оказалось тяжелее всего, – говорит председатель. – Первое время в УК приходили жители домов и кричали: «Вы такие же воры и аферисты, как и прежняя компания. Снимете с людей деньги и уйдете!». Сейчас они заходят в офис УК, чтобы поздороваться и спросить, как дела. Годами не платившие должники начали потихоньку гасить свои долги, объясняя: «Теперь мы видим, что идет работа, поэтому и платим».
Это дорогого стоит. Надо отдать должное руководителям УК – замечательным женщинам, болеющим душой за наши дома, как за свои собственные. Они проявили невероятную твердость характера, упорство, настойчивость, высокое знание дела. Стиснув зубы, прошли через предубеждение и подозрительность жителей, сопротивление переменам, сумев донести до них главный аргумент: какими будут наши дома, зависит только от нас самих.
По словам жителей, прежде они плохо представляли, что такое товарищество. Да и прежнее руководство ТЧСЖ было не очень-то заинтересовано в информированных и грамотных квартировладельцах. Помимо технического содействия, городская Ассоциация и управляющая компания стали проводить правовой ликбез в первую очередь для членов правления и домкомов. А уже они информировали жителей об основах самоуправления домом, правах и обязанностях квартировладельцев.
Теория очень хорошо сочеталась с практикой восстановления домового хозяйства. Чтобы жители поверили в перемены, УК обеспечила полную прозрачность работы, разъясняя через домкомов, куда тратятся деньги членов ТЧСЖ. Рядом с офисом имеется касса банка, где люди стали оплачивать взносы на содержание общего имущества и коммунальные платежи. Прежняя компания, собирая с людей наличные средства, выдавала липовые квитанции. Поэтому, когда ее руководители подались в бега, не осталось никаких документов по бухучету.
Прежде в ТЧСЖ не было ни правления, ни ревизионной комиссии. Общих собраний, заседаний правления, соответственно, не проводилось. Сейчас люди собираются, УК регулярно отчитывается им о своей работе. Активисты ТЧСЖ, проявляя заинтересованность, иногда говорят: «Что-то давно мы не собирались».
Каждому дому – свой тариф
На собрании члены правления признались, что не знали о многих возможностях управления домовым хозяйством.
– Например, управляющая компания на этот год для каждого дома рассчитала свой размер обязательных взносов, зависящий от их технического состояния, – говорит Гульчехра Журабаева. – Прежде была уравниловка, а сейчас – индивидуальный подход к каждому зданию. Очень разумно и правильно. Во всех домах обсуждали с жителями проекты планов работ, сметы доходов и расходов, размер взноса. Для дома №37 был предложен взнос в 810 сум. за 1 кв.м – в 2 раза больше действующего на тот момент. В доме много лет мучились с отоплением. Поэтому УК предложила определить ремонт подвала главным приоритетом года. Этот тариф должен был покрыть замену лежака отопления (120 м), 72 вентилей на отопительную систему, лежака холодной воды (100 м), 24 вентилей на систему ХВС, канализационного лежака в подвале (28 м), установку общедомового электрощита. Жители собрались, обсудили и решили, что предложенный взнос для них высоковат. Утвердили тариф в 600 сум. за 1 кв.м. Сейчас будем исключать что-то из предложенного плана работ по этому дому.
– А вот жители дома №39А согласились с тарифом, предложенным управляющей компанией в размере 730 сум. за 1 кв.м, – говорит Юлия Гнедина. – Его должно быть достаточно для замены 135 м стояков отопления, 30 м канализационного лежака в подвал, 24 вентилей. Сейчас в планы внесены некоторые коррективы: вместо замены вентилей решили их подремонтировать и привести в порядок 2 подъезда. Дополнительные средства на это даст установка антенны Beeline на крыше дома.
Отопительный сезон недавно закончился, но подготовка к будущему уже началась. Идет замена стояков отопления, готовимся к ремонту подвалов. В этих 2 домах – проблемы с отоплением и горячей водой. Они стоят в конце теплотрассы, и здесь практически отсутствует циркуляция. Люди много лет жаловались в Таштеплоэнерго, но монополист переводил стрелки: ищите источник проблемы у себя. Сейчас дома 3-й год стоят в очереди на установку мини-котельной. В доме №37 тепловой узел не тянет: не соответствует параметрам, рассчитан на 4 подъезда, а не на 8. Тоже требует ремонта.
– Будем решать вопросы с тепловиками, – говорит главный специалист хокимията Чиланзарского района, руководитель 9 округа «Лутфий» Камол Хамраев. Округу повезло с куратором. Камол хорошо знает проблемы каждого ТЧСЖ, участвует в общих собраниях, общается с жителями, реально помогает решать многие вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами, взаимоотношениями жителей с поставщиками коммунальных услуг.
Речь зашла об оснащении домов системами видеонаблюдения. Их устанавливают в столице на основе распоряжения хокима города. Это делается в целях безопасности, сохранения общего и личного имущества граждан. Перед заседанием правления УК приехал заместитель директора ООО «Автоматика Комплекс Системалари» Олег Моторин. Оно занимается установкой видеооборудования в жилых многоэтажках Мирзо-Улугбекского района. Главного специалиста городской Ассоциации ТЧСЖ Раису Ли интересовали цены на камеры и техническое обслуживание, их возможности, особенности, количество камер для 1 дома, где должен находиться монитор, и т.д. Реализация проекта будет осуществляться за счет кредита, погашение которого ляжет на плечи членов ТЧСЖ. Поэтому решили вынести этот вопрос на рассмотрение общего собрания собственников жилья каждого дома.
Индивидуальный подход к перерасчету
Несмотря на то что в домах вовсю идет работа, у товарищества еще достаточно должников. Жители гасят банковские кредиты, много работ выполняется за счет средств УК. ТЧСЖ на 1 января 2016 года задолжала ей около 11 млн сум. Руководитель округа предложил провести общее собрание членов ТЧСЖ, поговорить с жителями, выяснить причину неплатежей, дифференцировать подход к должникам.
– Например, должники – граждане с низкими доходами или люди, просто забывающие заплатить, потому что нет времени, – говорит Камол Хамраев. – Есть злостные неплательщики, которые не хотят вносить взносы. Как правило, это вполне платежеспособные люди. С таких должников надо взыскивать недоимки в судебном порядке, предварительно направив им уведомление о необходимости добровольно погасить задолженность. А вот самые добросовестные плательщики – это пенсионеры.
Члены правления обсуждали также вопрос, связанный с перерасчетом затрат за работы, выполненные жителями за свой счет. На общем собрании члены ТЧСЖ в начале года приняли решение о возможности частичного перерасчета, ограничив эту часть 15% от общей суммы начислений обязательных взносов за год. Решено перерасчет производить только за материалы не более чем за 1 год, а каждый отдельный случай рассматривать на собрании правления товарищества.
– В бытность прежней УК перерасчеты делали налево-направо, – говорит Гульчехра Журабаева. – Без протоколов, актов, чеков, не задумываясь, к чему это может привести. Некоторые жители до сих пор требуют списания взносов за какие-то дела давно минувших лет. Например, сосед отремонтировал часть кровли, а она потекла. Тем не менее требовал списания. Но ведь товариществу придется переделывать некачественную работу, вкладывать в нее средства жителей. О каком списании тогда говорить?
– Жители 1-го подъезда дома №2А тоже хотят заменить отопительные системы в подвале, – говорит Ханифа Алимбаева. – Этот вопрос вынесен на рассмотрение общего собрания дома с учетом сметы доходов и расходов.
Мухаббат апа Халикова из дома №10 тоже говорит о том, что у них изменилась обстановка, стало меньше жалоб. Конечно, есть неплательщики, но люди начали совместно решать вопросы домового хозяйства. Такого же мнения и Сайёра Аманкулова из дома №8. Соседи, увидев перемены, стали интересоваться происходящим в доме.
– Мы регулярно проводим мониторинги товариществ, технического состояния домов, – говорит председатель Ассоциации ТЧСЖ Чиланзарского района Мохира Нуралиева. – Они показывают, что наиболее успешны практики, когда по договору с ТЧСЖ домовым хозяйством управляет грамотная профессиональная компания. Мы видим это на примере товарищества «Гавхар Умид Коммуналчи» и УК «Альфа Лира Коммунал». Но это кропотливый труд, терпение, профессиональный уровень, работа на совесть, основанная на взаимном доверии.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк.
