Не откладывать на завтра

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ТАШКЕНТЕ ЗА МАРТ–АПРЕЛЬ 2014 ГОДА

Динамика средней цены предложения на квартирном рынке по итогам начала II квартала текущего года по г. Ташкенту показала незначительное изменение в сторону роста. Несмотря на прогнозный спад цен, динамика ее роста в апреле составила 1%. Средний уровень цены предложения составил 729 у.е./кв.м в сравнении с 724 у.е./кв.м прошлого месяца. Как показал анализ цен в разрезе конструктивного материала, цены на квартиры панельного и кирпичного типа домов также показали незначительный рост на 1% и составили 694 у.е./кв.м для панельного типа домов и 781 у.е./кв.м для кирпичного. Средняя цена предложения для всех типов жилья за 1 кв.м в марте зафиксирована на уровне 724 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат показал незначительную динамику роста в целом, за исключением сегмента 3-комнатных квартир, где отмечается практическое сохранение уровня цен прошлого месяца. Для сегмента 3-комнатных квартир цена составила 734 у.е./кв.м. Наибольший ее рост как в денежном, так и в процентном выражении отмечается в сегменте многокомнатных квартир на 1%, или на 6 у.е./кв.м соответственно.

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам в целом наблюдается положительная тенденция роста средних цен предложения. В разрезе сегмента квартир панельного типа домов динамика цен в целом положительная, за исключением сегмента многокомнатных квартир. В данном сегменте зафиксировано незначительное снижение на 1%, или на 10 у.е./кв.м. Наибольший рост цен зафиксирован в сегментах 1- и 2-комнатных квартир на 2%, или на 13 у.е./кв.м. Практически неизменной средней ценой предложения отметился сегмент 4-комнатных квартир.

В разрезе анализа цен на квартиры кирпичного типа домов в целом динамика изменения цен положительная, за исключением сегмента 2- и 3-комнатных квартир, где уровень средних цен практически остался неизменным. Средний уровень цены предложения составил 760 и 788 у.е./кв.м соответственно. Наибольший рост – на 2%, или на 20 у.е./кв.м, – средней цены предложения в разрезе квартир кирпичного типа домов зафиксирован в сегменте многокомнатных квартир.

Изменение средней цены за 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья в денежном выражении составило: по 1-комнатным квартирам – (+5) у.е./кв.м; по 2-комнатным – (+4) у.е./кв.м; по 3-комнатным – (+3) у.е./кв.м; по 4-комнатным – (+5) у.е./кв.м; по многокомнатным квартирам – (+6) у.е./кв.м.

Изменение цен на квартиры в разрезе районов города. Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило от –2 до +3%. Снижение средней цены предложения затронуло 2 из 11 районов в сравнении с одним районом прошлого месяца. Повышение же средней цены отмечается в 5 из 11 районов в сравнении с 7 районами прошлого месяца. Практически неизменная средняя цена предложения отмечается в 4 из 11 районов в сравнении с 3 районами прошлого месяца.

Среднее изменение стоимости за 1 кв.м в целом по Ташкенту составило (+1)%, средняя цена предложения зафиксирована на уровне 729 у.е.

Средняя стоимость жилья
по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Снижение цены в апреле отмечается в Мирабадском и Шайхантахурском районах на 2–1%, или на 13–9 у.е./кв.м в денежном выражении. При этом наибольшее снижение затронуло Мирабадский район.

Практически неизменным уровень средней цены предложения остается в Мирзо-Улугбекском, Учтепинском, Чиланзарском и Юнус­абадском районах. При этом в Мирзо-Улугбекском и Чиланзарском районах он наблюдается в течение последних двух месяцев.

Рост средней цены предложения – на 1–2%, или на 6–12 у.е./кв.м, – отмечается в Бектемирском, Сергелийском и Хамзинском районах. При этом наибольший ее рост – на 2%, или на 12 у.е./кв.м, – среди данных районов зафиксирован в Сергелийском.

Существенный рост средней цены предложения – на 3%, или на 22 и 20 у.е./кв.м соответственно, – отмечается в Алмазарском и Яккасарайском районах. При этом наибольший рост в денежном выражении зафиксирован в Алмазарском районе. 

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента (в соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц).

Рассмотрим изменение средних цен предложения на квартиры в г. Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

Динамика средних цен предложения в целом показывает положительные изменения, за исключением Зоны 1, где цены практически остались на уровне прошлого месяца. Цена предложения в данной Зоне составляет 864 у.е/кв.м. Наибольший ее рост – на 3%, или на 15 у.е./кв.м, – среди представленных зон отмечается в Зоне 5.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение цен за март–апрель 2014 года по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент вокруг Зоны 1 (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент (удаленность от центра – 8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра – более 7,6 км).

Центр города, представленный Зоной 1, имеет наивысшие ценовые показатели. Средняя цена в апреле составила 865 у.е./кв.м, в сравнении с прошлым месяцем она практически не изменилась. На квартиры кирпичного типа она составила 866 у.е./кв.м в сравнении с 880 у.е./кв.м прошлого месяца, на квартиры панельного – 864 у.е./кв.м в сравнении с 848 у.е./кв.м прошлого месяца. Необходимо отметить, что средний уровень цен на квартиры кирпичного типа жилья практически сравнялся с уровнем цен на панельные.

Средняя цена предложения в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 725–775 у.е./кв.м. Диапазон ее изменения в целом по всем типам домов составил от 0 до 3%, или в денежном выражении от 2 до 19 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается ростом средних цен практически во всех зонах и сегментах. Исключение в положительной динамике составляет незначительное снижение – на 1%, или на 5 у.е./кв.м, – средней цены предложения в Зоне 3 сегмента квартир панельного типа жилья. Наибольший рост цен – на 3%, или на 18 и 20 у.е./кв.м соответственно, – отмечается в зонах 3 и 4 сегмента квартир кирпичного типа домов.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена предложения за 1 кв.м варьируется в диапазоне 631–713 у.е. по всем типам жилья. Диапазон изменения средней стоимости предложения в целом составил от (–2) до (+3)%, или в денежном выражении от (–17) до (+23) у.е./кв.м. Наибольший рост стоимости здесь – на 3%, или на 25 и 19 у.е./кв.м, – отмечается в зонах 5 и 8 сегмента квартир кирпичного типа домов. Существенный спад средней цены предложения – на 3%, или на 19 у.е./кв.м, – зафиксирован в Зоне 9 на квартиры кирпичного типа домов.

Изменение цен на жилье в зависимости
от материала и зоны (%)

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, в ценовом диапазоне имеет наименьшие показатели в сравнении с остальными зонами. Средний уровень цен по всем типам жилья здесь отмечен на уровне 550 у.е./кв.м, которая в сравнении с уровнем цен прошлого месяца увеличилась на 3%, или на 15 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе предполагается незначительное колебание с дальнейшим ростом средних цен предложения на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от (–1) до (+1)%, которая в основном будет продиктована оживлением активности участников на рынке недвижимости и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты «Частный сектор», а также из интернет-сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений. Данный обзор и корректировки отражают собственное и личное мнение специалистов компании ООО «CREDO MAX ESTIMATION». Компания не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».