Между собственниками нежилых помещений и товариществами частных собственников жилья часто возникают споры и конфликты. Основной проблемой противоречий является то, что собственники нежилых помещений не являются членами ТЧСЖ. В соответствии со статьей 3 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон) эти организации представляют собой объединения частных собственников жилых помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах, объединенных общим земельным участком с элементами благоустройства. Статья 128 Жилищного кодекса устанавливает, что ТЧСЖ представляет собой объединение частных собственников жилых помещений. Само определение «товарищество частных собственников жилья» устанавливает, что его членами являются : собственники жилых помещений.
Тем не менее некоторые настаивают, что собственники нежилых помещений также относятся к членам ТЧСЖ. При этом они ссылаются на часть первую статьи 13 Закона, которая гласит: «Членами товарищества являются юридические и физические лица – собственники помещений». Однако, во-первых, это не обязывающая норма, она не содержит императивного словооборота (в ней нет таких слов, как «обязаны, обязательно, в обязательном порядке» и т.п.), а налагать обязанность, не предусмотренную Законом прямо и непосредственно, никто не в праве. Во-вторых, как уже было сказано, из самого определения ТЧСЖ следует, что речь идет о собственниках жилых помещений.
Юридические лица – собственники жилых помещений – это те, кто не переоформил свою недвижимость в установленном порядке в нежилые помещения. Это квартиры, находящиеся на балансе хокимиятов, ведомств, фирм, которые могут приобретать жилье для своих сотрудников.
Закон уравнивает собственников жилых и нежилых помещений в праве пользования общим имуществом, а также в обязанности нести расходы по его содержанию наряду с членами ТЧСЖ (статьи 6, 29 и 30 Закона). Тем не менее в Законе отсутствует норма, устанавливающая участие собственников нежилых помещений в общих собраниях членов ТЧСЖ, принятии решений, связанных с деятельностью товарищества. Поскольку собственники нежилых помещений не являются членами товарищества, Законом также не установлена обязанность предварительного ознакомления их с планами работ по содержанию общего имущества, сметами доходов и расходов, отчетами по их исполнению, расчетами размеров взносов в ТЧСЖ. Законодательство не содержит и норму об уведомлении собственников нежилых помещений о месте, дате, времени проведения, повестке дня общего собрания членов ТЧСЖ (статья 20 Закона). Члены правления могут пригласить собственников нежилых помещений на общее собрание, но это исключительно их добрая воля, а не обязанность.
Закон устанавливает равное определение доли участия в расходах для собственников как жилых, так и нежилых помещений. В соответствии со статьей 6 Закона доля участия собственника нежилого помещения в общих расходах определяется пропорционально площади нежилого помещения собственника в общей площади. То же самое установлено и для собственников жилых помещений (статья 30 Закона). Но «доля участия» и «размеры взносов» – это не одно и то же.
Отношения собственников нежилых помещений с товариществом регулируются договором, заключаемым в обязательном порядке (статья 6 Закона). Взаимоотношения же между товариществом и его членами регулируются Законом и решениями общего собрания членов ТЧСЖ (статья 20 Закона). Из этого следует, что собственники жилых и нежилых помещений имеют достаточно разные правовые статусы в их отношениях с ТЧСЖ. Договор в данном случае – это, помимо прочего, и возможность прийти к соглашению об участии собственников нежилых помещений в деятельности ТЧСЖ, в первую очередь в определении размеров их взносов в товарищество.
В частности, пункт 5.1 Примерного устава товарищества частных собственников жилья (приложение N 1 к Постановлению КМ от 30.05.2006 г. N 100) предусматривает, что, если использование нежилых помещений по их назначению увеличивает затраты товарищества на обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния и ремонт общего имущества и(или) создает неудобство по пользованию жилыми помещениями, товарищество вправе предъявить собственнику нежилого помещения обоснованные требования по соответствующей компенсации в денежном или ином материальном выражении на основании решения общего собрания членов ТЧСЖ.
Таким образом, при равных правах в пользовании общим имуществом и общей обязанности нести расходы по его содержанию Закон устанавливает приоритет собственников жилых помещений в решении вопросов содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме. Такое положение порождает разногласия между собственниками жилых и нежилых помещений и порой приводит к злоупотреблениям со стороны ТЧСЖ, которое может устанавливать им необоснованно высокий размера взносов.
Чтобы исключить противоречия между товариществом и собственниками нежилых помещений, достаточно внести в договор, заключаемый между ними, пункты, точно определяющие права и обязанности сторон. Установить в нем порядок определения размер обязательных взносов для собственников нежилых помещений в ТЧСЖ, в частности необходимость обязательного обоснования его повышения. Можно также включить пункты о предоставлении им для ознакомления проектов планов работ, расходов на их выполнение, возможности участвовать с совещательным голосом в общем собрании, информировать их о времени и месте его проведения, другие условия, не противоречащие законодательству.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
