Кто ответит за ремонт?

Наше предприятие по договору лизинга получило во временное владение и пользование офисное здание с условием перехода права собственности на него по окончании срока договора, который составляет 7 лет. Через 6 лет после заключения договора возникла необходимость капитального ремонта здания: требуется полностью заменить все элементы кровли, частично – половое покрытие, восстановить штукатурку во всех помещениях офиса, обновить изношенную электросеть, перепланировать некоторые помещения путем возведения дополнительных перегородок и т.д. Однако лизингодатель отказывается осуществлять такой ремонт за свой счет, утверждая, что поскольку через год это здание перейдет в нашу собственность, то и капитальный ремонт его мы должны проводить самостоятельно. Прав ли лизингодатель?

Руководитель предприятия.

– В НСБУ N 5 «Основные средства»¹ предусмотрено три вида ремонта:

текущий – осуществляется для поддержания объекта в рабочем состоянии;

средний – производятся частичная разборка ремонтируемого агрегата и восстановление или замена части деталей;

капитальный – делится на два вида: ремонт оборудования и транспортных средств, при котором производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов и сборка, регулировка и испытание агрегата; ремонт зданий и сооружений, при котором производится ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных конструкций деталей и узлов.

Обязанности сторон лизинговых отношений по ремонту объекта лизинга должны быть предусмотрены в договоре. Если, согласно договору, лизингодатель обязан осуществлять капитальный ремонт здания, его отказ неправомерен. При этом неважно, передавалось ли имущество в лизинг с условием перехода права собственности на него лизингополучателю либо здание приобретено во временное владение и пользование с условием о праве лизингополучателя выкупить данное имущество по цене ниже рыночной, или договор лизинга содержит иное условие, предусмотренное для финансовой аренды.

При отсутствии в договоре условий об обязанностях сторон по ремонту объекта лизинга следует исходить из того, что:

обязанность осуществлять текущий ремонт объекта лизинга возложена на лизингополучателя (абзац третий части третьей статьи 12 Закона «О лизинге» от 14.04.1999 г. N 756-I);

обязанность производить капитальный ремонт объекта лизинга не возложена законодательством на лизингодателя. Так, согласно абзацу четвертому части третьей ­статьи 11 Закона «О лизинге», на него возлагается обязанность ремонтировать объект лизинга только в том случае, если это предусмотрено в договоре. Отсутствие данного условия снимает с лизингодателя обязанность производить какой-либо ремонт объекта лизинга. Мало того, он не имеет на это права: контролирующие органы расходы на ремонт могут признать необоснованными, а их сумму – дебиторской задолженностью лизингодателя, поскольку, согласно абзацу третьему части третьей статьи 12 Закона «О лизинге», расходы по содержанию объекта лизинга при отсутствии иного в договоре возложены на лизингополучателя. Не без последствий такие действия останутся и для лизингополучателя: за невключение им в доход стоимости безвозмездно полученной услуги в размере стоимости работ по капитальному ремонту ему может быть доначислен налог на прибыль или ЕНП и применены санкции за нарушение сроков уплаты налогов (статьи 120 и 135 Налогового кодекса (НК).

Аналогична ситуация и со средним ремонтом: отсутствие стороны, на которую возложена обязанность по его проведению, влечет за собой признание расходов лизингодателя необоснованными и образование у него дебиторской задолженности (исходя из смысла статьи 548 Гражданского кодекса (ГК) и абзаца третьего части третьей статьи 12 Закона «О лизинге»).

Участники договора могут прийти к соглашению, по которому ремонт объекта лизинга осуществляется силами и средствами стороны, на которую такая обязанность не возложена договором и законодательством, с последующей компенсацией ее затрат стороной, ответственной за осуществление ремонта. Оно может быть оформлено отдельным договором либо дополнительным соглашением к договору лизинга.

Порядок компенсации лизингополучателю затрат на осуществление ремонта может предусматривать, что стоимость ремонта:

засчитывается в счет платы за пользование объектом лизинга;

уменьшает лизинговые платежи на сумму подтвержденных расходов на ремонт;

оплачивается лизингодателем в течение срока, указанного в договоре возмещения или соглашения о внесении изменений и дополнений в договор лизинга, и т.д.

Порядок компенсации лизингодателю затрат на ремонт может предусматривать, что стоимость ремонта:

распределяется на весь срок действия договора равными частями, за счет чего увеличивается установленный ранее лизинговый платеж;

единовременно увеличивает лизинговый платеж за один период на сумму подтвержденных расходов на ремонт.

Однако и в первом, и во втором случае имеются риски включения фискальными органами всей суммы средств, полученных от лизингополучателя, в доход лизингодателя. Поэтому компенсацию в данном случае целесообразно оплачивать по отдельному договору в течение указанного в нем срока. Документы можно оформить и в порядке возмещения в соответствии со статьей 138 НК, однако их составление требует особой тщательности.

Что касается перепланиров­ки помещений офиса, поскольку речь не идет о восстановлении утраченной «работоспособности» объекта лизинга, то относить ее к прочим работам по капремонту здания не следует. Перепланировку целесообразно отнести к реконструкции здания (исходя из смысла статьи 5 ГК и абзаца третьего пункта 6 Положения о порядке оформления инспекциями по регистрации субъектов предпринимательства при хокимиятах районов (городов) разрешений на осуществление индивидуального жилищного строительства (реконструкции), согласования проектов в уполномоченных органах по принципу «одно окно»²). Поэтому отказ лизингодателя осуществить своими силами и средствами перепланировочные работы абсолютно правомерен.

Учитывая, что лизингополучатель обязан возвратить объект лизинга в состоянии, в котором он его получил от лизингодателя, с учетом нормального износа и изменений, обусловленных соглашением сторон, следует иметь в виду: если лизинговое имущество улучшено с разрешения лизингодателя, то по истечении срока договора или при его расторжении лизингополучатель имеет право потребовать возмещения всех произведенных с этой целью расходов, если иное не предусмотрено договором лизинга (статья 5 ГК; часть вторая статьи 11 Закона «Об аренде» от 19.11.1991 г. N 427-XII; часть третья статьи 12 Закона «О лизинге»). Так, в договоре лизинга можно предусмотреть, что размер лизинговых платежей может быть уменьшен на сумму средств, потраченных лизингополучателем на улучшение лизингового имущества, произведенное с письменного согласия лизингополучателя. Возможен и другой вариант – в договоре установлено, что произведенные неотделимые улучшения объекта лизинга не возмещаются лизингодателем. В таком случае если они произведены без получения предварительного согласия, то лизингополучателю могут предъявить требования о возмещении причиненного вреда (статья 5 ГК; статья 9 Закона «Об аренде»; часть третья статьи 12 Закона «О лизинге»). Как правило, они возникают, когда договор не предусматривает переход объекта лизинга в собственность лизингополучателя либо договор, содержащий условие о выкупе или переходе объекта лизинга в собственность лизингополучателя, досрочно расторгается по вине последнего.

Улучшения, произведенные без разрешения лизингодателя и неотделимые от лизингового имущества без причинения ему ущерба, по истечении срока договора или при его досрочном расторжении безвозмездно переходят к лизингодателю (статья 5 ГК; часть третья статьи 11 Закона «Об аренде»). Лизингополучатель может изъять отделимые улучшения, если собственник не согласен возместить их стоимость (статья 5 ГК; часть четвертая статьи 11 Закона «Об аренде»).

Поскольку перепланировка помещений является неотделимым улучшением объекта лизинга, производиться она должна:

во-первых, за счет средств лизингополучателя, если иное не установлено договором;

во-вторых, с разрешения лизингодателя. Если у последнего возникнут опасения, что при досрочном прекращении договора его обяжут возместить стоимость произведенной перепланировки, то в дополнительном соглашении к договору можно предусмотреть условие, по которому стоимость улучшений лизингодателем не возмещается. Вместе с тем лизингодателю следует знать, что стоимость таких улучшений в числе прочих доходов должна быть включена в его совокупный доход ­(статья 129 и пункт 4 части первой статьи 132 НК).

Подводя черту, еще раз обращаем внимание на то, что в договоре целесообразно подробно сформулировать обязанности его сторон по осуществлению ремонта (текущего, среднего и капитального) объекта лизинга и возможность лизингополучателя производить отделимые и неотделимые улучшения данного объекта, включая порядок согласования вопросов компенсации произведенных в связи с этим расходов.

Екатерина АДЕЕВА,

юрисконсульт
аудиторско-консалтинговой

группы компаний
«BAKER TILLY UZBEKISTAN».

 ________________________________________________________

¹Утвержден приказом министра финансов, зарегистрированным МЮ 20.01.2004 г. N 1299.

²Утверждено Постановлением КМ от 2.07.2009 г. N 184.