Около двух лет назад наши дома в принудительном порядке перевели из товарищества в управляющую компанию. Разницу между неплохо работающим ТСЖ и навязанной нам УК мы ощутили очень скоро. Управляющая компания тут же забыла обо всех обещаниях, которые раздавала налево-направо, агитируя заключить с ней договор. Почти в два раза подняла размер платежа за обслуживание домов без обоснования затрат и учета нашего мнения. На заявки жильцов работники УК отвечают «хоп-хоп» и ничего не делают или отмахиваются: «нет денег – жители не платят». А между тем нам обещали ремонт подъездов, кровли, которая течет над несколькими квартирами. Во время капремонта за счет государственных средств в подвале нарушили систему инженерных коммуникаций. В результате в квартирах нет полноценного отопления. Кто будет переделывать – на дворе зима. Похоже, что опыта обслуживания МКД у работников компании нет, но это их вовсе не смущает. В целом работа компании не оставляет надежду на перемены к лучшему. Собрания работники УК не проводят, куда уходят наши деньги не отчитываются, с должниками не работают, с жильцами разговаривают по-хамски. Можем ли мы сменить УК на другую? На какие документы опираться? Руководители компании категорически против и не хотят нас отпускать. Говорят: «заключили договор – платите и получайте услуги». Но где они эти услуги? Получается, мы должны быть привязаны к УК, которую кто-то выбрал за нас?
Сначала заплати – потом требуй
Жители многоэтажек должны помнить, что предъявлять претензии и требовать от УК выполнения тех или иных работ, можно только при условии оплаты этих работ. Но часто многие квартировладельцы возмущаются: за что платить, если УК ничего не делает? Но на какие средства ей выполнять работу, если жильцы своевременно не вносят платежи на содержание общего имущества? Для финансирования работ в жилищной сфере действует накопительная система. Первые месяцы УК реально не может выполнять серьезные работы по дому. Чтобы провести ремонт тех же подъездов, надо аккумулировать средства собственников. А с учетом неплатежей – и того больше. Конечно, добросовестных плательщиков не должно волновать, что кто-то из соседей не платит и потому у них течет кровля или подъезд никуда не годится. Разбираться с неплатежами должна УК – это ее обязанность. А если она не делает ни того, ни другого, ни третьего (не может либо не хочет) и в результате ни работ, ни денег, это уже повод задуматься – нужна ли жителям такая УК.
Право выбора против диктата
Что бы не говорили управляющие, собственники помещений в МКД должны помнить, что согласно Закону «Об управлении многоквартирными домами» одним из принципов управления МКД является свобода выбора способа управления (ст. 4 Закона). Законы еще никто не отменял. На основании решения общего собрания собственники вправе сменить орган или способ управления не только когда УК плохо работает. Жители могут выбрать другую компанию, если там ниже цены за услуги и выше качество, грамотнее персонал, аварийная служба реально работает круглосуточно, а не на бумаге; если установлен конструктивный диалог с жильцами или есть другие преимущества.
Конечно, принудительный перевод многоэтажек из ТСЖ в УК, а также курс на укрупнение органов управления, провозглашенный городским хокимиятом, не оставляет надежду, что управляющие так просто выпустят жителей многоэтажек из своих «крепких объятий». Но как бы там не было, следует ориентироваться на законы, а не на протокольные решения тех, кто берет на себя смелось подменять их своими понятиями, выходящими за правовые рамки и вопреки интересам жильцов определять, какие дома закреплять за той или иной компанией без альтернативы.
Одним из весомых аргументов реформаторов при переводе домов из ТСЖ в УК была высокая задолженность жителей по обязательным взносам в товариществах. Подход был такой: в ТСЖ все плохо, поэтому жители не платят, а в УК будет все хорошо: качество, кадры, техника. Но по итогам недавних проверок деятельности УК задолженность по платежам УК в сравнении с ТСЖ возросла более чем в полтора раза. Есть над чем задуматься тем, кто продолжает вынашивать планы загнать в УК жителей домов, оставшихся в ТСЖ или на самоуправлении.
Что говорится в договоре?
При расторжении договора управления с УК у собственников должны быть основания. К сожалению, жители невнимательно читают договоры, которые подписывают. Подавляющая часть собственников вообще не подписывала договоры и не имеет их на руках. Это грубейшее нарушение законодательства. Если УК не выполняет их условий, то на основании решения общего собрания собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от его исполнения и принять решение о выборе другой управляющей организации или способа управления. Как это сделать?
Инструкция по применению
Превентивные меры
Для начала жители могут использовать превентивные меры: потребовать от УК исполнения условий договора, фиксировать его нарушения.
Шаг 1. Выяснить мнение жильцов о работе УК
Жители создают инициативную группу для выявления мнения соседей о работе УК. При негативной оценке, нарушениях жилищного законодательства обсуждают варианты изменения ситуации.
Шаг 2. Направить заявление в УК
Жители направляют в адрес УК заявление о необходимости исполнения условий договора, выполнения работ по улучшению технического состояния домов.
Шаг 3. Обратиться в контролирующий орган
Если УК не реагирует, собственники вправе обратиться в жилищную инспекцию при Минстройжилкомхозе, которая осуществляет государственный контроль за соблюдением правил и норм технической эксплуатации МКД. К заявлению следует приложить обращения и заявки в УК, подтверждающие ее бездействие, нарушения условий договора и жилищного законодательства, а также ответы компании.
Шаг 4. Обратиться в надзорный орган, суд
Если по-прежнему ничего не меняется, собственники могут направить коллективную жалобу с подтверждением неисполнения условий договора УК в прокуратуру, суд.
Шаг 5. Подготовка общего собрания
Инициативная группа начинает подготовку общего собрания, на котором будет решаться вопрос о расторжении договора с УК и выборе новой компании. Внеочередное общее собрание может быть созвано, в том числе по инициативе не менее десяти процентов собственников помещений. При нарушениях законодательства управляющей организацией общее собрание может быть инициировано также Жилфондинспекцией (ст. 20 Закона).
Шаг 6. Уведомление жителей о проведении общего собрания
Инициаторы проведения общего собрания уведомляют собственников помещений о месте, дате, времени и повестке дня общего собрания не позднее чем за десять дней до его проведения. Это делается путем размещения объявлений в каждом подъезде дома или вручения под подпись собственникам. Юридических лиц – собственников помещений уведомляют либо заказным письмом, либо электронным сообщением, либо вручив уведомление под подпись (ст. 20 Закона).
Шаг 7. Проведение общего собрания.
Для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей. Из числа собственников выбирают председателя и секретаря собрания (ст. 21 Закона). У некоторых жильцов может возникнуть вопрос, почему надо менять УК. Поэтому председатель собрания должен четко изложить факты нарушения условий договора.
Шаг 8. Принятие решения общим собранием
Решение общего собрания о прекращении договора с УК считается принятым, если за него проголосуют более пятидесяти процентов присутствующих. Решение оформляется протоколом, который подписывают председатель и секретарь собрания. К протоколу прилагается список лиц, участвовавших в собрании с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов. Список заверяется подписями участников собрания (ст. 21 Закона).
Шаг 9. Управляющую организацию информируют
о расторжении с ней договора
Уполномоченный общим собранием представитель собственников помещений в МКД направляет руководителю УК уведомление о прекращении с ней договора управления на основании решения общего собрания. К уведомлению прилагается копия протокола решения общего собрания с подписями собственников.
Шаг 10. Инициативная группа проводит мониторинг УК
Уполномоченные общим собранием собственники изучают работу нескольких ближайших к их домам УК либо электронный реестр УК на портале Минстройжилкомхоза. Они осматривают техническое состояние многоэтажек, интересуются отзывами об УК в социальных сетях, мнением жителей домов, которыми управляет УК, встречаются с ее руководителями, изучают договор управления, прайс-листы с перечнем услуг, ценами и т. д.
Шаг 11. Обсуждение результатов мониторинга и выбор новой УК
На общем собрании активисты информируют собственников о результатах мониторинга УК и принимают решение о выборе одной из них. Регламент принятия решения на общем собрании указан выше.
Шаг 12. Процесс передачи прежней УК технической документации, денежных средств и т. д.
Прежняя УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, остаточные денежные средства, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудования, необходимые для эксплуатации и управления МКД, вновь выбранной УК или собственнику помещения, указанному в решении общего собрания (ст. 28 Закона).
Шаг 13. Подписание договора управления между собственниками помещений в МКД и новой УК
Жители изучают условия договора управления, и если нет возражений, подписывают его. УК заключает договор с каждым собственником помещения
в МКД.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.