Компания фаолиятини вақтинча тўхтатиб қўйиб, масофадан туриб ишлаш режимига ўтган ёки карантин чоралари туфайли молиявий қийинчиликларни бошидан кечираётган бўлса, жой ижараси учун тўловларни нима қилиш керак? Юридик масалалар бўйича «Norma» МЧЖ экспертлари Элеонора МАЗУРОВА ва Альберт САФИН муаммони ечиш вариантлари юзасидан тушунтириш бердилар.
1. Тарафларнинг келишувига кўра ижара мажбуриятларини ўзгартириш
Бундай расмийлаштириш усули – энг мақбул ва иккала тараф учун қулай бўлиши мумкин. Тузилаётган шартнома шартлари, шунингдек унга киритиладиган ўзгартиришлар тарафларнинг келишувига кўра белгиланади (ФК 354-м., 5-қ.). Ўз навбатида, қонун ҳужжатларида ижара шартномасини бекор қилмаган ҳолда ижара суммасини вақтинча камайтириш ёки ижара тўловларини умуман тўламай туриш тақиқланмаган.
Шу сабабли жой мулкдори сизнинг тимсолингизда ижарага олувчини қўлдан чиқармасликни хоҳласа, юзага келган вазиятда мақбул бир йўлни маслаҳатлашиб олинг.
Тарафлар танлаши мумкин бўлган энг мақбул шартларни тавсия этамиз:
● шартномага ижара тўловини бўлиб-бўлиб тўлаш ёки тўлаш муддатини кечиктириш ҳақидаги шартни киритиш. Ижарага олувчининг ҳуқуқларини кафолатлаш учун қўшимча равишда мажбуриятларни бажариш таъминотидан фойдаланиш мумкин (ФКнинг 22-боби). Масалан – кафиллик шартномасини тузиш;
● ижара тўловини вақтинча камайтириш. Ижарага берувчингизни бундан хабардор қилиш учун унга хат йўлланг. Илтимосингизни қуйидагича баён этишингиз мумкин:
«Карантин туфайли бир қатор чекловлар жорий этилгани сабабли юзага келган беқарор вазият компаниямизнинг молиявий аҳволига салбий таъсир кўрсатди. Шу муносабат билан 20__йил «____»________ даги ХХ-сон шартномага мувофиқ белгиланган ижара ставкасини камайтиришингизни сўраймиз. Ташкилотимиз ҳеч қачон тўловларни кечиктирмагани ва пул маблағларини тўлиқ ҳажмда ўз вақтида тўлаганига эътиборингизни қаратамиз. Вазиятимизни тўғри тушуниб, ижара тўлови миқдорини камайтиришга рози бўлсангиз, оғир вазиятга қарамай уни тўлаш бўйича барча мажбуриятларни ўз вақтида ва тўлиқ ҳажмда бажаришни кафолатлаймиз»;
● карантин пайтида ижара таътили ҳақида келишиб олиш. Ижара тўловларидан тўлиқ ёки қисман озод бўлиб, кейинчалик қарз тўлиқ сўндирилмагунча уни муайян муддатга ошириш мумкин.
Мисол учун, шартноманинг қуйидаги шартларини ўзгартириш мумкин: 2 ойга ижара тўлови суммасидан – 50% ва 2020 йил августгача – 25%. Сентябрь ойидан бошлаб эса тўлиқ тўлагунга қадар амалдаги сумманинг +10%. Фикримизча, бу энг оқилона ечим, у корхонага қисқа муддатли қийинчиликларни осон енгиш имконини беради, жой мулкдори эса муайян вақт ўтиб барибир пулини олади;
● ижара тўловларини муайян муддатга ёки карантин пайтида тўхтатиб туриш. Аҳдлашувингизни ижара шартномасига қўшимча келишув билан расмийлаштиринг.
Ижара шартномасининг амал қилишини тўхтатиб қўйганингиз ҳақида солиқ органларини хабардор қилишингиз зарур эмас. Келгусида инспекторларда тўловлар қилинмагани сабаби юзасидан саволлар юзага келганда уларга қўшимча келишувингиз нусхасини тақдим этишингиз мумкин.
2. «Форс-мажор» юзага келгани сабабли тўловларни тўхтатиб туриш
Ўзбекистонда мураккаб эпидемиологик вазият юзага келгани муносабати билан бизнес учун «форс-мажор» режими жорий этилди (19.03.2020 йилдаги ПФ-5969-сон Фармон). Инвестициялар ва ташқи савдо вазирлиги (mift.uz) ёки Савдо-саноат палатасига (chamber.uz) мурожаат қилиб, зарур сертификат олишингиз мумкин, у экспорт-импорт битимлари билан боғлиқ муаммоларни ҳал қилишда ёрдам бериши аниқ. Бироқ у кўчмас мулкнинг ижара шартномаси билан боғлиқ вазиятда қўл келармикин? Шу масалани кўриб чиқамиз.
Форс-мажор – тарафларнинг хоҳиши ва хатти-ҳаракатларига боғлиқ бўлмаган, юзага келгани муносабати билан зиммаларига олган мажбуриятларини бажара олмайдиган фавқулодда ҳолатларнинг юзага келиши (Низомнинг 2-банди, ВМнинг 15.02.2005 йилдаги 63-сон қарори билан тасдиқланган).
Вазият форс-мажор эканлигини белгилашга асос бўлувчи иккита мезон мавжуд:
1) фавқулодда тусга эгалик – одатий доирадан четга чиқувчи, тижоратдаги таваккалчиликка алоқадор бўлмаган ва шартнома тузаётганда ҳеч қанақасига инобатга олиб бўлмайдиган вазият.
2) енгиб бўлмаслик – бу шароитда ҳеч ким мажбуриятларни бажара олмаслигини англатади.
Қарз олувчи контрагентларининг мажбуриятларни бузиши, бажариш учун зарур товарларнинг бозорда мавжуд эмаслиги, қарз олувчида зарур пул маблағларининг йўқлиги форс-мажорга кирмаслигини унутманг (ФКнинг 333-м.,3-қ.).
Қонун ҳужжатларига мувофиқ енгиб бўлмас куч ҳолатларига тадбиркорлик таваккалчиликлари, корхона иқтисодий аҳволининг ёмонлашиши, молиявий-иқтисодий инқироз, валюта курсининг ўзгариши, миллий валюта девальвацияси киритилиши мумкин эмас.
Форс-мажор муносабати билан кўчмас мулк учун ижара тўловини тўлаш шартларини ўзгартириш мақсадида корхона ҳукумат карантин туфайли белгилаган чекловлар билан тадбиркорда ижара тўловини тўлаш борасида юзага келган муаммо ўртасида қандай алоқадорлик борлигини исботлашга тўғри келади. Аслида ижарага олувчиларнинг тўлов тўлашига ҳеч нима тўсқинлик қилмайди, улар пуллик операцияларни амалга оширишлари мумкин. Муаммо шундаки, форс-мажор мавжуд экан, аксарият тадбиркорлар молиявий қийинчиликларни бошдан кечиради. Кичик бизнесда бу айниқса кўзга ташланади. Бироқ форс-мажорни рўкач қилиб, ижара тўловини шунчаки тўламаслик ярамайди.
Қонун ҳужжатларида корхоналарни мажбуран масофадан туриб ишлашга ўтказиш ҳақида кўрсатма берилмаган. Ҳукумат шундай қилишни тавсия қилмоқда (ВМнинг 23.03.2020 йилдаги 176-сон қарорининг 2-банди). Масофадан туриб ишлашга ўтиш ҳақидаги қарорни компания раҳбари ўз хоҳишига кўра қабул қилади, бу ҳолат ҳам форс-мажорга кирмайди. Натижада ижарага берувчи ижара тўловларининг вақтинча тўхтатиб турилишини рад этса, вазиятни енгиб бўлмас куч таъсири остига тушира олмайсиз.
Бу вазиятда хусусий таълим муассасалари бундан мустасно. Болалар боғчалари, мактаблар ва бошқа таълим муассасаларининг фаолияти ҳукуматнинг қатъий қарори билан тўхтатилди. Бу ҳолда коронавирус инфекцияси пандемияси эмас, айнан ҳукуматнинг республикамиздаги барча таълим муассасаларининг фаолият юритишини тақиқлаш ҳақидаги қарори форс-мажор бўлади. Бундан келиб чиқиб, таълим фаолияти билан шуғулланадиган барча корхоналар ҳукумат буйруғи бекор қилингунига қадар ижара тўловини тўхтатиб туришлари ҳақида ижарага берувчиларини хабардор қилиб, мажбуран ишламай турган вақтда ижара тўловини тўламасликлари мумкин.
Бироқ фаолият юритиш бевосита тақиқланмаган бошқа ҳолат ҳам мавжуд. Мисол учун, туристик компания турларни саёҳатлар тақиқлаб қўйилгани учун эмас, ташқи чегаралар ёпилгани ва мамлакат ичида одамларнинг ҳаракатланиши чеклангани сабабли уюштира олмаяпти. Бундай чоралар туристик бизнесни тўлиқ тўхтатиб қўяди. Натижада туроператор ижара тўловини тўлаш учун пул ишлаб топа олмайди. Бу ҳолда ҳукумат қарорини форс-мажор ҳолат сифатида рўкач қилишга уринсангиз, бизнесингиз жорий этилган чекловларга бевосита боғлиқ эканлигини исботлашингизга тўғри келади.
3. Ижарага олинган давлат мулки учун тўловларни тўхтатиб туриш
Карантин сабабли Инқирозга қарши курашиш бўйича республика комиссиясининг қарори билан фаолияти тўхтатиб қўйилган, давлат объектларини ижарага олган тадбиркорлик субъектлари 2020 йил 24 мартдан бошлаб иш тўхтаб турган пайтда ижара тўловини тўламайдилар (умумий овқатланиш корхоналари, ўқув марказлари, фитнес-марказлар, спорт заллари, туризм соҳаси муассасалари ва бошқалар). Давлат активларини бошқариш агентлиги матбуот хизмати расмий хабарида шу ҳақда маълум қилди.
4. Ижарага олинган жойни иккиламчи ижарага бериш
Мураккаб вазиятдан чиқиш усулларидан бири – ишни тўхтатиб турган пайтингизда ижара олинган жойни иккиламчи ижарага бериш. Ижара шартномангизда иккиламчи ижарага бериш тақиқланмаган бўлса, ушбу имкониятдан фойдаланишингиз мумкин.
Ушбу операцияни амалга ошириш учун ижарага берувчининг ёзма розилигини олинг (ФКнинг 546-м.). Ижара шартномасида иккиламчи ижарага бериш мумкинлиги қайд этилган бўлса, алоҳида розилик олиш зарур эмас. Бу усулдан фойдалансангиз, ижара тўловлари суммасининг бир қисмини қоплаб, коммунал хизматлар ҳақини тўлай оласиз.
Жойни иккиламчи ижарага бериш муддати асосий ижара муддатидан ошиши мумкин эмас.
5. Ижара шартномасини бекор қилиш
Энг нохуш вазиятда, муаммоингиз форс-мажор ҳолатга кирмаса, ижарага берувчи ижара тўловлари тўхтатиб турилишини рад этибгина қолмай, жойни иккиламчи ижарага беришга ҳам кўнмаган бўлса, биргина йўл – ижара шартномасини бекор қилиш қолади.
Бу усулдан фойдаланиш имконсиз бўлиши мумкин, одатда ижара шартномаларида ижарага берувчи муддатидан олдин бекор қилиш учун имтиёзли ҳуқуққа эга бўлади. Ижара олувчи эса шартномани бекор қилишни сўраса, жаримага тортилади. Бунинг устига, иккинчи тарафни олдиндан хабардор қилиш имконига эга эмассиз.
Бу йўлни танлашдан олдин шартномангизни муддатидан олдин бекор қилиш шартлари билан танишиб чиқинг. У ижарага берувчининг айбисиз ўз ташаббусингизга кўра муддатидан олдин бекор қилинганда шартноманинг амал қилиш муддати тугагунча ижара тўловини тўлиқ ҳажмда тўлаш ёхуд жарима санкциясини қўллаш назарда тутилган бўлиши эҳтимолдан холи эмас.
Бу ҳолда уни бекор қилишингиз ноўрин. Ижарага олинган жойда қолаверинг, ижарага берувчи суд орқали қарзингизни ундириб олаверсин. Даъво аризасини тайёрлаб, давлат божини тўлагунича (тўлашга қодир бўлса, албатта), суд даъвони кўриб чиқиш учун қабул қилгунича, суд жараёни ўтгунича карантин тугаб, ўзингизга келиб оласиз, тўлов қобилиятингизни тиклайсиз. Иш судда кўрилаётганда судьялар республикадаги вазиятдан келиб чиққан ҳолда жарима санкцияларини камайтиришлари ёки буткул бекор қилишлари ҳам мумкин.
Сўнгсўз ўрнида…
Таклиф қилинган усуллардан қай бирини танлаш ўз ихтиёрингизда, ҳамкорларингиз билан амалий алоқаларингиз қанчалик мустаҳкам эканлигига боғлиқ. Шу ўринда пандемия вақтинчалик ҳолат, бизнес-ҳамкорлар билан амалий алоқалар эса йиллаб давом этишини эслатиб ўтмоқчимиз. Бизнес оламидаги обрўингиз келгусида компаниянгизнинг бир маромда фаолият юритишини таъминлаб беради.
