Выгодно купить, выгодно продать

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ТАШКЕНТЕ ЗА ДЕКАБРЬ 2013 – ЯНВАРЬ 2014 ГОДОВ

Динамика средней цены предложения на квартиры в зимний период показала положительный рост цен на вторичном рынке недвижимости практически по всем сегментам. Как и прогнозировалось, он продолжился и в первом месяце 2014 года. Уровень цен вырос на 2% и составил 718 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 702 у.е./кв.м). Как показал анализ цен в разрезе конструктивного материала, их уровень на панельное жилье увеличился на 3% и составил 672 у.е./кв.м (в декабре – 654 у.е./кв.м); на кирпичное – практически не изменился и составил 761 у.е./кв.м (758 у.е./кв.м). Средняя цена предложения для всех типов домов за 1 кв.м в декабре зафиксирована на уровне 718 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры в разрезе количества комнат показал в целом картину роста цен, за исключением сегмента квартир кирпичного типа. Незначительный рост в целом отмечается в сегментах 1-, 3-комнатных квартир на уровне 1 и 2%, или 4 и 12 у.е./кв.м соответственно. Существенный рост стоимости предложения – на 3%, или на 18, 22 и 20 у.е./кв.м, – отмечается в сегментах 2-, 4- и многокомнатных квартир соответственно. 

В структуре анализа изменения цен по конструктивным материалам в целом динамика положительная. В разрезе сегмента квартир панельного типа изменение цен в целом соответствует их общим изменениям. Существенный рост средней цены предложения – на 3% – зафиксирован во всех сегментах квартир этого типа домов. В денежном выражении наибольшим ростом отмечался сегмент многокомнатных квартир, который составил 22 у.е./кв.м.

Динамика изменения стоимости квартир кирпичного типа повторяет общую картину цен на квартиры всех типов, за исключением сегментов 1- и 3-комнатных квартир. Наибольшее падение средних цен предложения зафиксировано в сегменте 1-комнатных – на 3%, или на 23 у.е./кв.м. Наибольший рост – на 3%, или на 26 и 27 у.е./кв.м, – отмечается в сегментах 4- и многокомнатных квартир соответственно.

Изменение средней цены за 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья в денежном выражении составило: по 1-комнатным квартирам – (+4) у.е./кв.м; по 2-комнатным – (+18) у.е./кв.м; по 3-комнатным – (+12) у.е./кв.м; по 4-комнатным – (+22) у.е./кв.м; по многокомнатным квартирам – (+20) у.е./кв.м.

Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м)

Изменение цен на квартиры по районам города. Месячное изменение средней стоимости предложения на квартиры в зависимости от районного расположения составило (–3)–(+4)%. Снижение средней цены предложения затронуло 1 из 11 районов в сравнении с прошлым месяцем, где отрицательный рост не затронул ни один район. Повышение же средней цены по-прежнему отмечается в 9 из 11 районов. Практически неизменная средняя цена предложения в сравнении с прошлым месяцем отмечается только в одном районе города.

Изменение стоимости 1 кв.м в целом составило (+2)%, и средняя цена предложения зафиксирована на уровне 718 у.е.

Снижение средней цены предложения в сравнении с прошлым месяцем зафиксировано в Мирабадском районе на 3%, или на 22 у.е./кв.м в денежном выражении.

Неизменные цены, так же как и в прошлом месяце, отмечаются в Юнусабадском районе. Средний уровень их в текущем месяце составил 703 у.е./кв.м.

Рост средней цены предложения в диапазоне 1–2%, или в денежном выражении 6–16 у.е./кв.м, отмечается в Мирзо-Улугбекском, Учтепинском и Шайхантахурском районах. При этом наибольший рост – на 2%, или на 16 у.е./кв.м, – среди них зафиксирован в Шайхантахурском районе.

Существенный рост цены – на 3–4%, или на 14–29 у.е./кв.м, отмечается в Бектемирском, Алмазарском, Сергелийском, Хамзинском, Чиланзарском и Яккасарайском районах. При этом наибольший – в Алмазарском районе.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение цен за декабрь 2013 – январь 2014 годов по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент вокруг Зоны 1 (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – соответственно II круговой сегмент (удаленность от центра – 8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра составляет более 7,6 км).

Изменение цен на жилье в зависимости от материала и зоны (%)

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели: средний уровень цены предложения в январе составил 845 у.е./кв.м, в сравнении с прошлым месяцем (833 у.е./кв.м) она увеличилась на 1%. Средняя цена предложения на квартиры кирпичного типа составила 855 у.е./кв.м (в декабре – 857 у.е./кв.м), на панельное жилье – 820 у.е./кв.м (801 у.е./кв.м) соответственно.

Средняя цена предложения в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила – 689–730 у.е./кв.м. Диапазон изменения цены в целом по всем типам домов составил – (–2)–(+2)%, или (–15)–(+15) у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечен ростом на 1–2% в зонах 2 и 4 в основном за счет повышения цен в сегменте квартир панельных домов. Спад средних цен предложения на 2%, или на 15 у.е./кв.м, отмечается в Зоне 3 также за счет снижения цен на панельное жилье.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена предложения за 1 кв.м варьируется от 593 до 686 у.е. по всем типам домов. Диапазон изменения средней стоимости в целом составил – 1–3%, или 6–18 у.е./кв.м. Наибольший рост стоимости – на 3%, или на 18 у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 7 за счет роста средних цен предложения в сегменте квартир панельного типа. 

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие ценовые показатели в сравнении с остальными зонами. Средний уровень цен по всем типам жилья зафиксирован на отметке 518 у.е./кв.м. В сравнении с уровнем цен прошлого месяца он увеличился на 3%, или на 13 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе предполагается незначительное колебание с дальнейшей стабилизацией средних цен предложения на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от  –1 до +1%, которая в основном будет продиктована незначительным оживлением активности участников рынка и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе данных, изложенных в обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы оценочной деятельности, проводимой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты «Частный сектор», а также с интернет-сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных.  Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Они выражены в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры за последнюю неделю отчетного месяца для реального отражения изменений. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».