На рынок жилищных услуг выходят новые действующие лица. Если прежде создание профессиональных компаний по обслуживанию и ремонту многоквартирного жилого фонда страны (УК) инициировали жилищники, то сегодня среди их учредителей можно встретить физических и юридические лица, представляющие самые различные сферы деятельности. В общем, похоже, что «жилищка» становится все интереснее и для предпринимателей.
Оно и понятно. На управляющие компании, призванные сыграть ключевую роль в реформе ЖКХ, возложена сегодня роль локомотива, с которым связывают большие надежды по улучшению технического состояния многоквартирного жилья. На заре становления эти структуры возникали главным образом в результате разукрупнения больших товариществ, на их материально-технической базе. У руля УК первой волны стояли бывшие председатели либо исполнительные директора крупных ТЧСЖ. Это были жилищники, выросшие из жэков, которые еще не имели представления о рыночной экономике. Тем не менее на них была возложена важная миссия застрельщиков рыночных отношений, формирования конкурентной среды. Сами того не ведая, управляющие компании способствовали появлению других полноправных субъектов рынка в лице однодомных и малых товариществ. Они превращались в заказчиков услуг и на договорной основе учились строить рыночные отношения с УК.
Сегодня жилищная сфера становится привлекательной для новичков, не имеющих в ней практического опыта и навыков. На нынешнем этапе развития УК к их организации подключились крупные предприятия, частные фирмы, банки, общественные организации и т.д. В принципе – это неплохо. Есть надежда, что появление новых игроков оживит рынок и конкуренцию на нем. А у заказчиков – товариществ и собственников жилья – станет больше возможностей для выбора услуг лучшего качества. В отличие от первых, многие учредители новых УК владеют рыночными навыками, могут обеспечить себя необходимой технической базой, что оставляет надежду на удачный старт.
Интерес нежилищников к сфере ЖКХ продиктован прежде всего государственной поддержкой этого сектора. Профессиональным управляющим компаниям, оказывающим услуги по обслуживанию и ремонту многоквартирного жилфонда, с 2005-го по 2007 год предоставлены льготы в виде освобождения от всех видов налогов и сборов в бюджет1. В течение 7 лет налоговые преференции продлевались для УК дважды2. До 1 января 2014 года их освободили от всех налогов, сборов и обязательных отчислений в бюджет и целевые фонды (за исключением единого социального платежа). Это мощные стимулы для развития бизнеса.
Кроме того, учитывая роль, которую УК призваны сыграть в улучшении технического состояния многоквартирного жилого фонда, государство инициирует помощь и содействие в формировании материально-технической базы этих коммерческих структур. Определенную роль в их становлении играют спонсоры, в частности банки, которые предоставляют льготные кредиты на приобретение автотранспорта, оборудования, проведение ремонта. Новичков привлекают стабильность, востребованность этого бизнеса, потому что во все времена люди стремятся жить в отремонтированных домах и нормальных условиях.
На чем спотыкаются нежилищники в жилищном бизнесе? Многие новые УК, не имея достаточного представления о специфике жилищной сферы, считают ее чем-то простым и высокоприбыльным. Между тем многоквартирный дом – это сам по себе сложный технический объект. А ведь надо учитывать и социальный срез проживающих в нем квартировладельцев, с которыми необходимо установить диалог. От этого в немалой степени зависит успешность работы УК. Многие новые компании не владеют законодательством о ТЧСЖ, которые являются заказчиками их услуг; плохо представляют, как наладить содержание многоквартирного дома, с чего начинать. У некоторых сложились стереотипы, что в жилищной сфере без особых усилий можно заработать быстрые и легкие деньги, организуя работу по остаточному принципу, спустя рукава, пренебрегая прописанной в договорах ответственностью. Но в результате ТЧСЖ будут отказываться от услуг таких УК. Что, собственно говоря, уже и происходит на практике.
Руководители некоторых УК плохо представляют, как составить смету доходов и расходов, называют ее бизнес-планом, не имеют достаточного представления о расчете цен за услуги. Подавляющее большинство их устанавливают для товариществ стандартную цену на пакет услуг – 40–50% суммы начислений обязательных взносов и даже выше. Когда их спрашивают, почему именно такая цена, ответить не могут. Это значит, что не просчитаны расценки на отдельные виды услуг, фиксированная стоимость берется либо с потолка, либо по принципу «соседняя УК берет столько».
Но эта практика, как правило, не устраивает товарищества. Она не учитывает технического состояния домов, реальных затрат труда, ограничивает выбор заказчикам. Ведь им навязывают весь объем услуг, которые кому-то нужны, кому-то не нужны или не по карману. Или почти анекдотическая ситуация. Руководитель новоиспеченной УК пришел посоветоваться со специалистами, как продвигать свой бизнес, сообщив, что установленная ими цена на пакет услуг составляет 90% от начислений обязательных взносов. Полное непонимание сути тарифной политики! Что же тогда останется товариществу, если УК собирается отнять у него все деньги? И кто пойдет в такую управляющую компанию? В то же время отдельный расчет цен на каждый вид услуг обеспечит прозрачность работы, а значит, доверие заказчиков. Все это говорит о необходимости разъяснительной работы среди работников УК.
Успешная управляющая компания может показать товариществу преимущества обслуживания домового хозяйства профессионалами. Поняв это, многие однодомные и малые ТЧСЖ заключают с ними договоры. Там же, где цены на услуги нереально зашкаливают и их исполнение оставляет желать лучшего, товариществу приходится самому выполнять работу, за которую уже проплачено управляющей компании. В результате оно расторгает договор с ней и начинает обслуживать дом своими силами. Безответственность таких коммерческих структур дискредитирует государственную политику в сфере ЖКХ, тормозит продвижение реформы, отбрасывает назад наработанный опыт и достижения в этом плане.
Еще один важный аспект. Чтобы обеспечить себе фронт работ, некоторые УК включают рычаги администрирования, оказывают давление на товарищества, принуждая их заключать с ними договоры. Это нарушение законодательства. Да, в республике предпочтение отдается профессиональному управлению и обслуживанию многоэтажек. Но право выбора должно оставаться за товариществом. Оно пойдет в УК, если будет видеть выгодность профессионального управления домом. А потому, чтобы привлечь клиентов, компания должна убедить ТЧСЖ в своем профессионализме, а не тащить его из-под палки.
Согласно статьям 15 и 19 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32) решение о способе управления принимает общее собрание членов ТЧСЖ. Если выбор сделан в пользу профессиональной компании, то статья 25 указанного Закона предписывает правлению товарищества выбирать ее на конкурсной основе. Индикатором работы УК прежде всего должны быть качество работ и услуг, ответственное исполнение договорных обязательств.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
1Постановление Президента «О мерах по недопущению необоснованного роста тарифов и повышению ответственности потребителей за своевременные и полные расчеты за коммунальные услуги» от 11.02.2005 г. N ПП-5.
2Постановление Президента «О мерах по завершению капитального ремонта мест общего пользования и инженерных коммуникаций многоквартирных жилых домов, построенных до 1991 года» от 25.07.2006 г. N ПП-425; Постановление Президента «О прогнозе основных макроэкономических показателях и параметрах Государственного бюджета Республики Узбекистан на 2011 год» от 24.12.2010 г. N ПП-1449.
