Как свидетельствует судебная и экспертная практика, обращение в суд становится приоритетным способом разрешения спора. Потребность разрешения возникающих споров как между физическими, так и юридическими лицами посредством использования в уголовном, гражданском и хозяйственном процессах научных, технических и других специальных познаний постоянно возрастает. Главной формой реализации таких специальных познаний является судебная экспертиза, а ее результат – заключение эксперта – выступает источником доказательств.
До принятия законов «О залоге» (от 9.12.1992 г. N 736-XII) и «Об ипотеке» (от 4.10.2006 г. N ЗРУ-58) залог недвижимости в Узбекистане не имел широкого распространения. Но на протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно растет как со стороны государства, так и со стороны граждан.
В настоящее время правовое регулирование ипотеки осуществляется рядом законодательных актов: Гражданским кодексом (ГК), который содержит общие положения об ипотеке, Законом «Об ипотеке» – основным законом, регламентирующим вопросы залога недвижимости, Законом «Об оценочной деятельности» (от 19.08.1999 г. N 811-I), регулирующим правила оценки при залоге недвижимого имущества.
Ипотека получает широкое распространение, а количество судебных дел по ней говорит о том, что и решение споров по залогу недвижимости в судебном порядке также явление нередкое. Именно поэтому судебная практика по договору ипотеки вызывает большой интерес у всех участников этого процесса.
Статьей 267 ГК предусмотрено право удовлетворения требований кредитора в полном объеме за счет заложенного имущества (в качестве которого нередко выступают объекты недвижимости – жилые дома, квартиры, коммерческая недвижимость, поскольку именно недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени). Права на земельные участки также могут быть предметом залога.
Понятие оценочной стоимости в Законе «Об ипотеке» отсутствует. Однако, согласно положениям этого Закона, предмет ипотеки может и должен оцениваться. Также Законом «Об оценочной деятельности» предусмотрена обязательность проведения оценки объекта недвижимости при его использовании в качестве залога.
Стоимость объекта залога, как правило, определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене объекта залога, то она определяется судом.
Самой распространенной ипотекой является ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации, и поэтому она вызывает наибольшее число споров, часто встречающихся в судебной практике. Споры, которые вытекают из договора залога недвижимого имущества (ипотеки), являются весьма многогранными, и при разрешении каждого из них суды руководствуются не только нормами закона, который непосредственно призван регулировать правоотношения сторон, но также общими и специальными нормами различных кодексов Республики Узбекистан.
Закон «Об ипотеке» не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, Закон тоже не конкретизирует, поэтому в судебной практике имеются различные подходы к решению данного вопроса.
Одни суды определяют начальную продажную цену исходя из той стоимости, которую стороны уже согласовали ранее при заключении договора ипотеки (залоговой стоимости). Противники данного подхода придерживаются мнения, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость имущества может измениться – как повыситься, так и понизиться, – что, безусловно, может привести к нарушению прав и законных интересов субъектов договора ипотеки. Третьи устанавливают начальную продажную цену по результатам оценки, проведенной оценщиком или судебным экспертом, на дату подачи иска в суд либо на дату вынесения решения об обращении взыскания на заложенное имущество.
Второй подход, на наш взгляд, стоит признать более правильным.
Приведем пример из практики.
Решением Шайхантахурского межрайонного суда по гражданским делам г.Ташкента иск банка к ответчику ОАО был удовлетворен в пользу банка. Среди прочего, было обращено взыскание на заложенные по договору залога административное здание и право аренды земельного участка, на котором оно расположено. Судом первой инстанции также были установлены способ реализации объекта – с публичных торгов и начальная продажная цена в 19 200 000 сумов (залоговая цена по договору).
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в части определения начальной продажной цены здания, указав, что суд должен был определить ее согласно имевшемуся в материалах дела отчету специалиста с установленной на момент рассмотрения стоимостью объекта в размере 94 941 077 сумов. Ответчик мотивировал свое несогласие тем, что за время, прошедшее с момента заключения договора, стоимость объекта залога повысилась, так что, принимая залоговую цену, суд, по мнению стороны по делу, явно нарушил ее имущественные права.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было изменено. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации была определена в 94 941 077 сумов, то есть по цене, установленной в отчете специалиста. Банк не согласился с доводами ответчика и решением суда, мотивируя свое несогласие рекомендательным характером и не обязательностью для суда стоимости, установленной оценщиком (что следует из Закона «Об оценочной деятельности» и отчета самого оценщика).
Далее при рассмотрении дела в кассационном надзоре была назначена и проведена судебно-оценочная экспертиза в Республиканском центре судебной экспертизы (РЦСЭ) им. Х.Сулаймановой.
По результатам оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта на момент выставления на аукцион составляла 65 800 245 сумов. Как следует из решения судебной коллегии кассационной инстанции, доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, чем установлено экспертизой, ответчиком не было представлено. Оценка заключению эксперта судом была дана по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса. Оснований для переоценки данного заключения эксперта судебная коллегия не нашла. Довод заявителя о том, что суд должен был определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из реальной рыночной цены, также был отклонен. В решении судебной коллегии, не нашедшей оснований для отмены решения апелляционной инстанции суда, была принята экспертная оценка объекта залога в 65 800 245 сумов.
В оценочном сообществе, да и не только в нем, довольно широко распространено заблуждение о том, что привлекаемое для судебно-оценочной экспертизы лицо, не являющееся специалистом государственного судебно-экспертного учреждения (например, оценщик), должно при проведении экспертизы руководствоваться исключительно законодательством об оценочной деятельности и в качестве заключения эксперта представлять отчет об оценке объекта.
Между тем перед судами встает необходимость определения не только специфических оценочных категорий, которыми руководствуются специалисты при оценке объектов недвижимости, но и соблюдения процессуальных норм при проведении оценки. Отсюда и могут вытекать сомнения в обоснованности экспертных заключений, выполненных экспертами, руководствующимися только законодательством об оценочной деятельности, что в свою очередь может стать основанием непринятия отчета оценщика как доказательства по делу.
Нередко в практике встречаются дела, где банком предъявляются иски о расторжении договора кредитной линии с одновременным заявлением требований об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога (ипотеки), с установлением начальной продажной цены для его реализации на торгах в размере залоговой цены. Заемщики, будь то физическое или юридическое лицо, со своей стороны предъявленные требования зачастую считают несоразмерными и необоснованными. И в большинстве случаев в связи с наличием таких споров между залогодателем и залогодержателем судами назначаются экспертизы в оценочных организациях по определению рыночной цены объекта залога.
Далее специалист определяет рыночную стоимость и представляет суду отчет об оценке. Банк после ознакомления с ее результатами заявляет ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в связи с тем, что при определении рыночной стоимости объекта ипотеки экспертом (оценщиком) не была учтена стоимость права аренды земельного участка, расположенного под указанным объектом недвижимости. Однако в практике при получении банковского кредита устанавливается залог на имущество и возражения заемщика против назначения дополнительной экспертизы считаются оправданными, поскольку права на земельный участок не являются объектом залога и их стоимость, соответственно, не должна учитываться. С такими доводами суд может согласиться. Заметим, что отказ в назначении дополнительной экспертизы может быть связан лишь с тем, что доводы банка были недостаточно убедительно сформулированы, притом что в заключениях специалистов, оформленных в виде отчетов об оценке, при производстве экспертизы могли быть допущены серьезные нарушения процессуальных требований. Поэтому благоприятное для заемщика разрешение спора в данном случае скорее исключение, чем правило.
И практика показывает, что привлечение в качестве эксперта оценщика, основывающегося только на применении законодательства об оценочной деятельности, может содержать дополнительные риски для стороны, заявляющей ходатайство о проведении экспертизы. В этом отношении судебная экспертиза, строго базирующаяся на принципах процессуального законодательства с четко определенным процессуальным статусом судебного эксперта, несомненно, имеет явные преимущества по уровню доказательственного значения.
Квалификация и опыт судебного эксперта обычно позволяют не только дать обоснованный ответ на поставленные судом вопросы, но и при необходимости использовать процессуальные способы получения информации для проведения исследования. Поэтому, на наш взгляд, оптимальным решением проблем оценки залогового имущества в судах будет привлечение эксперта, имеющего не только специальные знания в области оценки недвижимого имущества, но и специальное образование в сфере судебной экспертизы. Это позволит гарантировать объективность судебных разбирательств по спорам, связанным с залогом и ипотекой недвижимого имущества.
Рамиль МУСАГИТОВ,
государственный судебный эксперт
отдела ССТЭ РЦСЭ
им. Х.Сулаймановой.