При купле-продаже недвижимости у участников сделки нередко возникают налоговые обязательства. Наша сегодняшняя публикация посвящена порядку исчисления и уплаты налогов, возникающих при переходе права собственности на объекты недвижимости между юридическими лицами.
В отличие от товаров объекты недвижимости имеют свою специфику. Согласно статье 84 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации. Она осуществляется отделами по земельным ресурсам и государственному кадастру районов (городов) Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру.
В случае отказа в госрегистрации объекта недвижимости сделка считается несовершенной. Соответственно, исчисленные по ней налоговые обязательства подлежат корректировке в порядке, установленном Налоговым кодексом.
Когда же при реализации используемого объекта недвижимости возникают налоговые обязательства у продавца: с даты перехода права собственности или с даты подписания акта приема-передачи на объект недвижимости?
Если продавец – плательщик общеустановленных налогов
Cогласно статье 204 Налогового кодекса (НК) при продаже основных средств и нематериальных активов налогооблагаемая база определяется как положительная разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью, включающая в себя налог на добавленную стоимость.
При этом налоговые обязательства определяются на дату совершения оборота по реализации недвижимости, то есть на дату выписывания счета-фактуры и подписания акта приема-передачи объекта. Для определения налогового обязательства по НДС не имеет значения, когда будут оформлены документы, удостоверяющие право на объект недвижимости.
По налогу на прибыль, как и по НДС, обязательства определяются после выписывания счета-фактуры и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Согласно статье 133 НК доходом от выбытия основных средств является прибыль от их выбытия, определяемая в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете. Порядок его определения регулируется Положением о порядке списания с баланса основных средств (утвержден приказом министра финансов, зарегистрированным МЮ 29.08.2004 г. N 1401). Им, в частности, предусмотрено, что финансовый результат (прибыль или убыток) от реализации основных средств определяется как разница между полученной выручкой и остаточной (балансовой) стоимостью реализуемых основных средств с учетом налога на добавленную стоимость и расходов по реализации, скорректированная на результаты (сальдо) переоценки основных средств, учитываемые на счетах учета резервного капитала, то есть превышение сумм предыдущих дооценок над суммой предыдущих уценок этого объекта основных средств.
Таким образом, при определении финансового результата, кроме начисленной амортизации и НДС, учитывается также сумма переоценки по данному объекту основных средств.
ПРИМЕР. Объект недвижимости реализуется за 800 млн сумов. Его остаточная стоимость составляет 500 млн сумов. Соответственно, начисленная сумма НДС составит 50 млн сумов [ (800 – 500) х 20 / 120].
С учетом дооценки объекта основных средств, составляющей 75 млн сумов, доход от его выбытия равен 325 млн сумов (800 – 50 – 500 + 75). Он определяется как разница между ценой реализации за вычетом НДС и остаточной стоимости и прибавлением к ней суммы дооценки.
Таким образом, в состав прочих доходов включается сумма в 325 млн сумов.
По налогу на имущество обязательства возникают (прекращаются) с момента принятия (выбытия) объекта имущества на баланс (с баланса) предприятия, то есть с даты подписания акта его приема-передачи и счета-фактуры, независимо от того, когда будет произведена госрегистрация права на этот объект.
У продавца исчисление налога на имущество прекращается с месяца, в котором данный объект был списан с баланса предприятия, так как при расчете среднегодовой остаточной стоимости определяется остаточная стоимость имущества на конец месяца.
У покупателя данный объект будет включен в налогооблагаемую базу по налогу на имущество в том месяце, в котором он будет принят на баланс предприятия в качестве основных средств.
По земельному налогу складывается другая ситуация. В данном случае, согласно статье 280 НК, объектом налогообложения являются земельные участки, находящиеся у юридических лиц на правах собственности, владения, пользования или аренды. Согласно статье 281 НК за земельные участки, право на которые перешло налогоплательщику в течение года, налогооблагаемая база начинает исчисляться со следующего месяца после возникновения соответствующего права на них. В случае уменьшения площади земельного участка налогооблагаемая база уменьшается с месяца, в котором площадь уменьшилась.
Обязательство по земельному налогу прекращается после прекращения права пользования земельным участком, а возникает – после регистрации права на него.
Согласно статье 22 Земельного кодекса при переходе права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на предприятие, здание, сооружение или иную недвижимость вместе с этими объектами переходит и право владения и постоянного пользования занятым ими земельным участком, необходимым для их использования. Такой переход права оформляется путем внесения данных о новом землевладельце или землепользователе в земельно-кадастровую книгу района, города на основании соответствующих договоров, решений собственников или уполномоченных ими органов и лиц и выдачей им государственных актов на право постоянного владения, постоянного пользования либо пожизненно наследуемого владения земельным участком.
Кроме того, согласно статье 31 Земельного кодекса, право юридических и физических лиц на земельные участки возникает после установления границ на местности, составления планов и описаний земельных участков и госрегистрации права на них.
Таким образом, по земельному налогу дата приема-передачи объекта недвижимости не имеет значения. Важна дата оформления кадастровых документов, которая и послужит основанием для начала исчисления и уплаты земельного налога.
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков обязаны в 10-дневный срок представить в службы Госземкадастра информацию об изменении правового положения участков, о качественном состоянии и использовании земель, их оценке (Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденное Постановлением КМ от 31.12.1998 г. N 543).
Срок представления документов на госрегистрацию зданий и сооружений составляет месяц с момента возникновения, изменения, прекращения права собственности или других вещных прав либо изменения правового положения объекта (Положение о порядке ведения государственного кадастра зданий и сооружений, утвержденное Постановлением КМ от 2.06.1997 г. N 278).
Регистрация осуществляется: зданий и сооружений – в течение месяца со дня подачи заявки, земельных участков – в течение 10 дней. Она считается осуществленной в день и время подачи документов на регистрацию, а приоритет прав определяется по датам регистрации в реестре (Положение о порядке ведения государственного кадастра зданий и сооружений; Инструкция о порядке государственной регистрации прав на земельные участки в Республике Узбекистан, зарегистрированная МЮ 27.05.1999 г. N 736).
Таким образом образуется вакуум в уплате земельного налога в период между датами приема-передачи объекта недвижимости и его госрегистрации. Это обусловлено необходимостью подготовить документы для государственной регистрации.
На практике сумма земельного налога, уплачиваемая продавцом до даты подачи заявления, регулируется договором, по которому, как правило, покупатель возмещает ему уплаченную сумму налога со следующего за месяцем передачи объекта недвижимости до месяца, в котором прошла госрегистрация сделки. Покупатель не вправе уплатить земельный налог, потому что, согласно статье 35 НК, налоговое обязательство исполняет непосредственно налогоплательщик.
Если продавец – плательщик единого налогового платежа
У плательщиков единого налогового платежа проблем меньше. Они должны определить сумму прочего дохода, как разъяснено выше, но без учета налога на добавленную стоимость, если они не являются добровольными плательщиками НДС, и с данной суммы уплатить ЕНП по ставке основного вида деятельности (статья 353 НК).
Необходимо отметить, что плательщики единого налогового платежа, исчисляющие минимальный размер ЕНП с учетом 3-кратной суммы земельного налога, включают в базу земельные участки по приобретенным объектам недвижимости после их госрегистрации.
|
|
I. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости |
||
|
1.1 |
Орган, осуществляющий госрегистрацию прав |
Отделы по земельным ресурсам и государственному кадастру районов (городов) |
|
|
1.2 |
Объекты недвижимости, подлежащие госрегистрации |
Здания и сооружения |
Земельные участки |
|
1.3 |
Субъекты регистрации |
Все юридические и физические лица, являющиеся собственниками либо обладающие вещными правами на здания и сооружения |
Все юридические и физические лица, пользующиеся правами на земельные участки, у которых возникают, изменяются или прекращаются права на земельные участки |
|
1.4
|
Возникновение обязательств по регистрации объектов недвижимости |
Госрегистрация осуществляется: после окончания строительства здания или сооружения на отведенном в установленном порядке земельном участке; после совершения сделок с ними в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством |
Госрегистрация осуществляется при возникновении, изменении, переходе, прекращении, обременении (ограничении) прав на земельные участки и сервитутах. Госрегистрация прав на земельные участки производится после установления границ земельных участков в натуре, уплаты регистрационного сбора, оформления и выдачи документов |
|
При переходе права (собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления) на предприятие, здание, сооружение или иную недвижимость вместе с этими объектами переходит и право владения и постоянного пользования занятым ими земельным участком, необходимым для их использования |
|||
|
1.5 |
Срок представления документов на госрегистрацию прав на объекты недвижимости |
Месяц с момента возникновения, изменения, прекращения права собственности или других вещных прав либо изменения правового положения здания или сооружения |
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков обязаны в десятидневный срок представить в соответствующие службы, на которые возложено ведение государственного земельного кадастра, информацию об изменениях в правовом положении земельных участков, о качественном состоянии и использовании земель, их оценке |
|
1.6 |
Основные документы, необходимые при регистрации объектов недвижимости |
Регистрация прав на здания и сооружения осуществляется на основе решения госорганов, договоров (купли-продажи, дарения, мены, аренды, ренты и т.д.), проектно-сметной документации зданий и сооружений, других данных о ранее произведенных регистрациях |
Регистрация прав на земельный участок осуществляется на основе следующих документов: право собственности на земельные участки – госордер на право собственности, договоры купли-продажи, дарения, мены и другие документы, предусмотренные законодательством, на основе которых возникает право собственности на земельные участки; право владения и пользования земельными участками – решения соответствующих органов о предоставлении земель; право аренды земель – договор аренды земельного участка; сервитуты и другие ограничения прав собственности, владения и пользования земельными участками – договоры, решения суда; обременения земельного участка – решения госорганов либо иные документы, предусмотренные законодательством; право владения и пользования земельным участком, возникшее при переходе права собственности на здание, строение и сооружение, – соответствующие договоры купли-продажи, мены, дарения, завещания, другие договоры, решения собственников или уполномоченных ими органов и лиц, а также соответствующие документы о правах на земельный участок лица, от которого переходит право собственности на здание, строение, сооружение после оформления решением соответствующих органов власти |
|
1.7 |
Размер платы |
За госрегистрацию возникновения, перехода права собственности или иных вещных прав на здания и сооружения размер платы составляет: с юридических лиц – 1/2 минимального размера заработной платы; с физических лиц – 1/10 минимального размера заработной платы. При изменении правового положения объекта, не влекущем изменения субъекта права собственности или других вещных прав, взимается половина указанных сумм. За госрегистрацию прекращения права собственности или иных вещных прав на здания и сооружения либо их ограничения плата не взимается |
За госрегистрацию возникновения, перехода права владения, пользования, аренды и собственности на земельные участки размер платы составляет: с юридических лиц – 1/2 минимального размера заработной платы; с физических лиц – 1/10 минимального размера заработной платы.
За госрегистрацию прекращения права владения, пользования, аренды и собственности на земельные участки, а также обременений, сервитутов и других ограничений этих прав плата не взимается
|
|
1.8 |
Дата возникновения права |
Регистрация производится в месячный срок со дня подачи заявки. Поэтому она считается осуществленной в день и время подачи документов на регистрацию, а приоритет прав определяется по датам регистрации в реестре |
Регистрация производится в течение 10 дней со дня приема регистрирующим органом заявления к рассмотрению. Поэтому она считается осуществленной в день и время подачи документов на регистрацию, о чем делается запись в реестре. Приоритет права устанавливается по датам регистрации заявления в реестре |
|
1.9 |
Документ, подтверждающий госрегистрацию права |
Свидетельство о госрегистрации прав на здания и сооружения |
Свидетельство о госрегистрации права на земельный участок |
|
|
II. Порядок постановки на учет налогоплательщика и представления информации в налоговые органы о возникновении у него права на объекты недвижимости |
||
|
2.1
|
Порядок постановки на учет налогоплательщика
Статья 79 Налогового кодекса |
Постановке на учет в качестве налогоплательщика подлежат: юридические лица – резиденты Республики Узбекистан – в налоговом органе по месту их нахождения (почтовому адресу); юридические и физические лица – нерезиденты Республики Узбекистан, являющиеся в соответствии с Налоговым кодексом плательщиками налога на имущество и земельного налога, – в налоговом органе по месту нахождения объекта налогообложения. При возникновении у налогоплательщика после постановки его на учет обязательства по уплате земельного налога не по месту постановки на учет налогоплательщик подлежит пообъектной постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения объекта налогообложения в соответствии со статьей 81 Налогового кодекса |
|
|
|
Статья 80 Налогового кодекса
|
Юридические и физические лица, госрегистрация которых осуществляется одновременно с постановкой их на учет в налоговых органах и органах статистики, подлежат постановке на учет по месту госрегистрации в порядке, установленном законодательством. Юридические лица – резиденты Республики Узбекистан, за исключением вышеуказанных лиц, обязаны в течение 10 дней со дня госрегистрации представить в налоговый орган заявление о постановке на учет. К нему прилагается копия документа, подтверждающего госрегистрацию юридического лица. Юридические и физические лица – нерезиденты Республики Узбекистан, являющиеся плательщиками земельного налога, а также налога на имущество в части недвижимого имущества, обязаны в течение 10 дней со дня госрегистрации права на земельный участок и недвижимое имущество представить в налоговый орган заявление о постановке на учет и документы, подтверждающие указанные в нем сведения |
|
|
|
Статья 81 Налогового кодекса
|
Налогоплательщик, у которого возникло обязательство по уплате земельного налога не по месту постановки на учет, обязан в течение 10 дней со дня госрегистрации права на соответствующий земельный участок (или соответствующий объект недвижимости, вместе с которым возникло право на земельный участок) обратиться в налоговые органы для постановки на учет объектов налогообложения по месту их нахождения в порядке, установленном законодательством |
|
|
2.2
|
Органы и организации, представляющие информацию о возникновении обязательств налогоплательщиков,
Статья 84 Налогового кодекса |
Органы, осуществляющие госрегистрацию прав на недвижимое имущество, обязаны сообщать о расположенном на соответствующей территории недвижимом имуществе и его собственниках (владельцах) в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня госрегистрации прав на эту недвижимость |
Органы, осуществляющие учет и (или) оценку земельных ресурсов, обязаны сообщать о предоставлении (прекращении) права на земельный участок с указанием лиц, у которых оно возникло (прекратилось), и нормативной стоимости сельскохозяйственных угодий в налоговые органы по месту нахождения земельного участка
|
|
|
III. Виды налоговых правонарушений и ответственность за их совершение |
||
|
3.1
|
Уклонение от уплаты налогов или других обязательных платежей
Статья 174 Кодекса об административной ответственности |
Умышленное сокрытие (занижение) прибыли (дохода) или иных объектов налогообложения либо иное умышленное уклонение от уплаты налогов и других обязательных платежей влечет наложение штрафа на граждан от 3 до 5, а на должностных лиц – от 5 до 7 МРЗП. То же правонарушение, совершенное в значительном размере, – от 5 до 10 и от 10 до 15 МРЗП соответственно |
|
|
3.2
|
Уклонение от постановки
Статья 113 Налогового кодекса |
Уклонение от пообъектной постановки на учет в налоговом органе налогоплательщика, включая нерезидента Республики Узбекистан, влечет наложение штрафа: если от установленного срока постановки на учет прошло не более 30 дней – 50 МРЗП; более 30 дней – 100 МРЗП |
|
|
3.3
|
Использование земельных участков без документов, подтверждающих право на них Статья 121 Налогового кодекса |
|
Использование земельного участка без документов либо в большем размере, чем указано в документах, подтверждающих право на него, влечет наложение штрафа в размере, эквивалентном сумме земельного налога: на юридических лиц – в 2-кратном размере; на физических лиц – в 1,5-кратном размере |
Дильшод СУЛТАНОВ,
наш эксперт.
Зарема МЕНАЛИЕВА,
заведующая сектором ресурсных налогов и налога на имущество
Управления налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов.
