Наша газета регулярно публикует материалы о налогообложении и учете доходов и расходов по аренде у юридических лиц. Но и для физических лиц – арендодателей данная тема актуальна. Об этом свидетельствуют обращения в редакцию. Специалисты «Norma Ekspert» подготовили памятку для налогоплательщиков – физических лиц, в которой вы найдете ответы на вопросы о сроках сдачи декларации, порядке и сроках уплаты налога, а также об изменениях в 2013 году в налогообложении и порядке представления декларации по доходам, полученным от аренды.
ПОДПИСАТЬ И ЗАВЕРИТЬ
В 2013 году я планирую сдать на полгода свою квартиру молодой семье.
Обязательно ли нужно заключать письменный договор аренды или достаточно устного соглашения с квартиросъемщиком?
– При аренде зданий, сооружений или их частей (в том числе квартир) обязательно наличие договора1 в письменной форме, подписанного сторонами. Это требование установлено статьей 574 Гражданского кодекса.
Кроме того, вы должны заверить его у нотариуса, так как с 1 января 2012 года все договоры аренды здания или сооружения либо их части, а также договоры найма жилого помещения, заключенные между гражданами, подлежат нотариальному удостоверению (статья 2 Закона от 30.12.2011 г. N ЗРУ-3132). Для заверения необходимо представить нотариусу следующий пакет документов:
документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и его копию (подлинник возвращается);
справку территориального подразделения Госкомземгеодезкадастра, свидетельство о государственной регистрации права на здания и сооружения и его копию (подлинник возвращается);
справку органов самоуправления граждан или ТЧСЖ о лицах, постоянно прописанных в нанимаемой квартире (жилом доме), или выписку из домовой книги;
согласие лиц, имеющих постоянную прописку, на сдачу в аренду жилплощади;
если недвижимое имущество является общей совместной собственностью (совместной собственностью супругов) – согласие всех владельцев (супруга/супруги);
при найме недвижимого имущества, принадлежащего лицу, над которым установлено опекунство, более чем на год – согласие органов опеки и попечительства;
при найме приватизированного жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры – справку территориального управления Государственного комитета по приватизации, демонополизации и развитию конкуренции о лицах, давших согласие на приватизацию, и их согласие;
согласие залогодержателя, если недвижимое имущество заложено (пункт 136 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами3).
За отсутствие договора аренды (найма) жилого помещения (здания, сооружения или их части) между гражданами либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения этого договора на арендодателя и арендатора налагается штраф от 5 до 10 МРЗП (статья 1594 Кодекса об административной ответственности).
Статья 110. Нотариальное удостоверение сделки
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 107 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) по требованию любой из сторон.
Гражданский кодекс Республики Узбекистан.
------------------------------
1Образец договора найма жилого помещения размещен на сайте norma.uz.
2Законом внесены изменения в статьи 574 и 603 Гражданского кодекса.
3Утверждена приказом министра юстиции, зарегистрированным МЮ 30.03.2010 г. N 2090.
4Приложение N 8 к Постановлению Президента от 25.12.2012 г. N ПП-1887.
ЧТО ПРЕДСТАВИТЬ В ГНИ?
Я намерена задекларировать в налоговых органах свои доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду физическому лицу. Какие документы нужно для этого представить в ГНИ?
– В ГНИ вы должны представить договор аренды и предварительную декларацию с указанием суммы дохода от аренды за месяц. Декларация заполняется по форме, приведенной в приложении N 2 к постановлению МФ и ГНК, зарегистрированному МЮ 21.01.2008 г. N 1760.
Документы следует представить не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором квартира передана в аренду (статья 192 Налогового кодекса; Разъяснительное письмо МФ и ГНК от 6.02.2012 г. NN ММ/04-01-32-14/135 и 15/1-1670).
Например, 28 января вы заключили и заверили у нотариуса договор аренды. В тот же день арендатор произвел авансовую оплату жилья за 2 месяца. По договору квартира передается в аренду с 1 февраля 2013 года сроком на полгода. В этом случае первый месяц возникновения доходов – февраль. Поэтому предварительная декларация должна быть представлена не позднее 5 марта 2013 года.
При прекращении получения доходов от сдачи имущества в аренду необходимо письменно уведомить об этом ГНИ. Точный срок подачи уведомления не определен, но желательно представить его заранее до окончания срока аренды, предусмотренного договором.
Применительно к нашему примеру срок аренды действует до 1 августа 2013 года. Если договор не будет продлен, то рекомендуем арендодателю в июле уведомить ГНИ о прекращении с 1 августа получения доходов от аренды.
По окончании 2013 года следует не позднее 1 апреля подать в ГНИ декларацию о совокупном годовом доходе с приложением квитанций об уплате налога.
Если физлицо-арендодатель работает и помимо основного места работы имеет другие источники дохода (не считая доходов от аренды), по которым налог удерживался по шкале или вообще не удерживался, то вместе с декларацией следует подать сведения о доходах, начисленных по всем источникам, и удержанных с них налогах.
ЗАПЛАТИ НАЛОГИ И ДЕРЖИ КВАРТИРАНТОВ СПОКОЙНО
Какие налоги необходимо платить с доходов от сдачи квартиры в аренду физическому лицу и в каком порядке?
– С доходов от аренды уплачивается налог на доходы физических лиц по минимальной ставке (в 2013 году она составляет 8% от суммы арендной платы4).
Сумма налога определяется при декларировании и указывается налоговым органом в платежном извещении. Налог уплачивается ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, на указанный в извещении расчетный счет наличными деньгами в кассу банка или по перечислению со счета физлица в банке.
ПРИМЕР. Арендная плата за полгода по договору составляет 1 800 тыс. сумов. В предварительной декларации указан доход от сдачи в аренду – 300 тыс. сумов в месяц. Налог в размере 24 тыс. сумов (300 000 х 8%) уплачивается ежемесячно. Если договор заключен с 1 февраля до 1 августа 2013 года, то первый платеж производится до 5 марта, а последний – до 5 августа.
Однако следует учитывать, что при сдаче в аренду жилых помещений налогом облагается сумма арендной платы по договору, но не ниже рассчитанной по минимальным ставкам арендной платы. Такой порядок введен с 1 января 2012 года согласно пункту 7 Постановления Президента от 30.12.2011 г. N ПП-1675. Это значит, что если предусмотренная договором арендная плата будет ниже рассчитанной на основе минимальных ставок, то налоговый орган налог рассчитает с суммы, определяемой по минимальным ставкам арендной платы. На 2013 год они установлены в приложении N 25 к Постановлению Президента от 25.12.2012 г. N ПП-1887 и составляют за 1 кв. м общей площади:
для г.Ташкента – 3 000 сумов;
г.Нукуса и городов областного подчинения – 2 000 сумов;
других населенных пунктов – 1 000 сумов.
Таким образом, минимальная сумма арендной платы в целях налогообложения определяется в каждом конкретном случае исходя из месторасположения жилого помещения, сданного в аренду, и его общей площади.
Например, если общая площадь квартиры, сдаваемой в Ташкенте по договору за 300 тыс. сумов в месяц, составляет 80 кв. м, то налог взимается с 300 тыс. сумов, так как расчетная минимальная арендная плата составляет 240 тыс. сумов (80 кв. м х 3 000).
Предположим, что общая площадь этой квартиры составляет 115 кв. м. В этом случае сумма налога определяется исходя из минимальной арендной платы – 345 тыс. сумов (115 кв. м х 3 000), так как она больше установленной договором. За каждый месяц аренды уплачивается налог 27,6 тыс. сумов (345 000 х 8%).
По истечении года рассчитывается годовая сумма налога по фактически полученному доходу. Разница между нею и уплаченной в течение года суммой не позднее 1 июня следующего года уплачивается налогоплательщиком (если выявлена недоплата) или возвращается ему.
ТОЧКА ОТСЧЕТА
В какой срок нужно сдать предварительную декларацию, если согласно договору квартира сдается в аренду с 26 февраля? Как я слышал, в течение месяца с начала аренды я могу не подавать декларацию (то есть до 26 марта), но потом обязан сдать в начале апреля. Так ли это?
– Предварительная декларация подается в налоговый орган в 5-дневный срок по истечении первого месяца со дня появления доходов от аренды (статья 192 Налогового кодекса). При этом под «месяцем» следует понимать календарный месяц.
Таким образом, для вас первым месяцем появления доходов является февраль. Поэтому предварительную декларацию вы должны представить в ГНИ до 5 марта.
МЕНЯЮ «ФИЗИКА» НА «ЮРИКА»
Раньше я сдавал квартиру в аренду только физическим лицам и представлял в налоговый орган предварительную декларацию. Сейчас собираюсь сдать квартиру юридическому лицу.
Нужно ли в этом случае мне представлять предварительную декларацию?
– Нет, при сдаче имущества в аренду юридическому лицу представлять в ГНИ предварительную декларацию не нужно (статья 192 Налогового кодекса). Это связано с тем, что с арендной платы налог на доходы физических лиц будете уплачивать не вы сами, а юридическое лицо – арендатор, удержав сумму налога из выплачиваемых вам доходов. Единым социальным платежом и страховыми взносами доходы от аренды не облагаются.
ИЗМЕНЕНИЯ, КОТОРЫЕ НАДО ЗНАТЬ
Я являюсь собственником небольшого склада, который из года в год сдаю индивидуальным предпринимателям для хранения товаров. Что изменилось в порядке налогообложения и декларирования доходов от аренды по сравнению с прошлым годом?
– Прежде всего изменился порядок представления окончательной декларации. Теперь она представляется только один раз по всем доходам, полученным в предыдущем году, до 1 апреля года, следующего за отчетным. Это значит, что физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду физлицам (в том числе индивидуальным предпринимателям), должны подать декларацию о совокупном годовом доходе за 2012 год до 1 апреля 2013 года.
Ранее по доходам от аренды подавали окончательную декларацию до 15 января года, следующего за отчетным. А при наличии других доходов, подлежащих обязательному декларированию, дополнительно до 1 апреля сдавали декларацию о совокупном годовом доходе, в которой указывали все полученные за год доходы, в том числе от сдачи имущества в аренду.
Во-вторых, на 2013 год ставка налога на доходы от аренды снижена до 8% (в 2012 году – 9%).
И в-третьих, изменен срок погашения недоплаты или переплаты по налогу, выявленной при подаче годовой декларации. Теперь разница между годовой суммой и уплаченными в течение года платежами подлежит взысканию или возврату налогоплательщику не позднее 1 июня года, следующего за отчетным, то есть по доходам за 2012 год – не позднее 1 июня 2013 года. Данный порядок действует с 1 января 2013 года на основании Закона от 25.12.2012 г. N ЗРУ-343. Ранее такая разница подлежала взысканию с налогоплательщика или возврату ему до 15 марта.
И НИКАКИХ «МИНИМАЛОК»
На квартиры и дома, как я слышал, установлены минимальные ставки арендной платы. На нежилые строения их в 2012 году не было. А в 2013 году?
– Минимальные ставки арендной платы как в 2012 году, так и в 2013-м установлены только для жилых помещений (квартир, жилых домов, коттеджей).
При сдаче в аренду нежилых помещений или другого имущества (автомобилей, оборудования и т.п.) НДФЛ рассчитывается с суммы арендной платы, установленной договором (Разъяснительное письмо МФ и ГНК от 6.02.2012 г. NN ММ/04-01-32-14/135 и 15/1-1670). Этот порядок сохранен и на 2013 год.
НЕ ЖИЛЬЕМ ЕДИНЫМ АРЕНДОДАТЕЛЬ ЖИВЕТ
По каким ставкам уплачивают земельный налог и налог на имущество физические лица, которые сдают недвижимость в аренду?
– При сдаче имущества в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям физические лица должны уплачивать налог на имущество и земельный налог по ставкам, установленным для юридических лиц. Такой порядок установлен статьями 276 и 291 Налогового кодекса. Кроме того, на таких арендодателей не распространяются льготы по данным налогам, предусмотренные статьями 275 и 290 НК.
Ставка налога на имущество для юридических лиц в 2013 году составляет 3,5% (приложение N 17 к Постановлению Президента от 25.12.2012 г. N ПП-1887). Ставки земельного налога зависят от местонахождения объекта аренды. На 2013 год они определены в приложении N 19 к Постановлению Президента от 25.12.2012 г. N ПП-1887.
ПО АРЕНДЕ – РАСЧЕТ ОТДЕЛЬНЫЙ
Предприятие арендовало помещение у своего работника. С арендной платы налог удерживался по шкале. Нужно ли ему представить до 1 апреля декларацию в ГНИ?
– С 1 января 2012 года доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду облагаются налогом по установленной минимальной ставке. То есть с суммы арендной платы в прошлом году вам нужно было удерживать налог по ставке 9% (в 2013 году – 8%).
Кроме того, если арендуемое помещение является жилым, то предприятие должно сопоставить установленную договором арендную плату с минимальной арендной платой, определяемой исходя из месторасположения и общей площади помещения. И если минимальная плата больше, то налог должен рассчитываться исходя из ее суммы. Поэтому если вы арендуете жилое помещение, то может возникнуть и недоплата по налогу. В этом случае вы как источник выплаты дохода должны перечислить в бюджет сумму недоплаты и пеню.
Если при расчете НДФЛ с доходов от аренды по шкале у вашего работника возникла переплата по налогу, то, чтобы вернуть переплаченную сумму, ваш работник должен до 1 апреля 2013 года подать в ГНИ декларацию о совокупном годовом доходе, приложив к ней договор аренды и сведения о доходах, полученных по всем источникам.
* * *
В 2011–2012 годах я сдавал свой грузовой автомобиль в аренду юридическому лицу. В 2011 году с суммы арендной платы бухгалтерия удерживала налог по ставке 22%. В начале 2012 года сдал две декларации, так как, помимо доходов от аренды, получал другие доходы. При пересчете суммы налога получилась переплата, которую мне вернули.
В 2012 году с доходов от аренды ежемесячно удерживали налог по ставке 9%. Будет ли в таком случае пересчитываться налог с доходов от аренды при декларировании в 2013 году?
– Если в прошлом году, помимо доходов от аренды, вы получали доходы по основному месту работы, то представлять декларацию не нужно, поскольку с 1 января 2012 года доходы физлиц от сдачи имущества в аренду облагаются по минимальной ставке налога (в 2012 году – 9%). Соответственно, переплаты или недоплаты по НДФЛ у вас не возникнет.
Однако при наличии других доходов (помимо аренды и основного места работы), налог с которых не был удержан или удержан не по максимальной ставке (22%), вы должны представить декларацию. Если указанные доходы были обложены налогом по ставке 22%, то подавать ее вы не обязаны, но можете представить добровольно. И тогда в случае возникновения переплаты ее сумма будет вам возвращена. Но в любом случае по доходам от аренды в связи с применением минимальной ставки недоплаты или переплаты по НДФЛ не будет.
ЗА ЛЬГОТОЙ – В ИНСПЕКЦИЮ
Я пенсионер – участник афганских событий. Раньше, когда я работал, к моим доходам применяли льготу по подоходному налогу.
С 1 июля по 31 декабря 2012 года я сдавал в аренду свой автомобиль юридическому лицу. С моих доходов ежемесячно удерживали налог по ставке 9% и не учитывали льготу.
1. Распространяется ли моя льгота на доходы от аренды? Если «да», то как ею воспользоваться?
– Участники афганских событий имеют льготу – их доходы, кратные 4 минимальным размерам заработной платы в месяц, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Она распространяется и на доходы от аренды. Но учитывать ее при расчете налога ваш арендатор не вправе (пункт 8 части второй, часть седьмая статьи 180, часть восьмая статьи 186 Налогового кодекса). Чтобы воспользоваться этой льготой, вам надо до 1 апреля 2013 года подать декларацию в ГНИ по месту жительства. Вместе с ней следует представить сведения о начисленных доходах от аренды и удержанных с них налогов (их вам выдаст бухгалтерия предприятия-арендатора), а также документ (удостоверение, справку, свидетельство), подтверждающий ваше право на льготу.
Не облагаемая налогом сумма дохода, полученного в 2012 году, зависит от того, за какие месяцы была получена арендная плата и какой размер минимальной заработной платы действовал в этих месяцах. Применительно к вашему периоду аренды (с 1 июля по 31 декабря 2012 года) МРЗП составлял:
июль – 62 920 сумов;
август–ноябрь – 72 355 сумов;
декабрь – 79 590 сумов.
Таким образом, за период сдачи автомобиля в аренду необлагаемая сумма составит 1 727 720 сумов (62 920 х 1 мес. + 72 355 х 4 мес. + 79 590 х 1 мес.) х 4.
Если доход от аренды, полученный вами с 1 июля по 31 декабря 2012 года, был меньше 1 727 720 сумов, то он полностью не облагается налогом. Если больше, то НДФЛ по ставке 9% облагается сумма, превышающая 1 727 720 сумов.
По представленной вами декларации налоговый орган пересчитает налог с учетом льготы и возникшую разницу засчитает в счет уплаты платежей по земельному налогу или налогу на имущество физических лиц или вернет ее вам не позднее 1 июня 2013 года.
ПРИМЕР. Согласно договору ежемесячная плата за аренду автомобиля составляет 200 тыс. сумов, а за весь срок аренды (с 1 июля по 31 декабря 2012 года) – 1 200 тыс. сумов. Предприятие-арендатор ежемесячно удерживало и перечисляло в бюджет 18 тыс. сумов (200 000 х 9%) налога с этих доходов, всего за полгода – 108 тыс. сумов.
Поскольку доход от аренды за 6 месяцев (1 200 тыс. сумов) меньше 1 727,72 тыс. сумов, то вся сумма дохода не облагается налогом, и при декларировании возвращается вся удержанная сумма налога (108 тыс. сумов) в установленном порядке.
2. Можно ли применить эту льготу в 2013 году?
– Да, можно. Но в том же порядке: только при декларировании дохода за 2013 год (это нужно будет сделать до 1 апреля 2014 года).
Однако следует учитывать, что в 2013 году необлагаемая сумма дохода (4 МРЗП в месяц) будет рассчитываться исходя из минимального размера заработной платы, установленного на 1 января 2013 года, – 79 590 сумов. Это значит, что в 2013 году необлагаемая сумма за каждый месяц составляет 318 360 сумов (79 590 х 4) и она не будет пересчитываться при повышении МРЗП в течение года.
ИЗ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ – В ПРОДАВЦЫ
В 2012 году я сдавал квартиру в аренду, а теперь хочу ее продать. Нужно ли мне платить налог с продажи недвижимости?
– Прежде всего для приостановления начисления налога с доходов от аренды вам следует представить в ГНИ уведомление о прекращении получения доходов от сдачи имущества в аренду.
Что касается доходов от реализации квартиры, то, во-первых, они в этом случае возникают только при условии, что стоимость продажи выше цены приобретения (или инвентаризационной стоимости, если отсутствует цена приобретения) этой квартиры. Во-вторых, статьей 179 Налогового кодекса предусмотрена льгота: доходы от продажи жилых помещений (квартир, домов), принадлежащих физическим лицам на правах частной собственности, не облагаются налогом.
Однако если сделка по продаже жилых помещений совершается более двух раз в течение последовательного 12-месячного периода (этот период отсчитывается с даты первой продажи), то эта льгота не применяется и налог уплачивается. При этом сумма налога будет рассчитываться и с дохода от реализации первых двух объектов жилого фонда (Разъяснительное письмо МФ и ГНК от 6.02.2012 г. NN ММ/04-01-32-14/135 и 15/1-1670).
Рассмотрим два случая продажи жилья.
ПРИМЕР 1. Г.А. совершил следующие сделки:
в сентябре 2012 года приобрел квартиру «А»;
в январе 2013 года – квартиру «В»;
в марте 2013 года продал квартиру «А».
Других сделок с недвижимостью в 2013 году не было.
За период сентябрь 2012 года – март 2013-го он совершил 3 сделки, но только одна из них – по продаже квартиры. Следовательно, доход от продажи квартиры «В» не облагается налогом.
ПРИМЕР 2. Собственник недвижимости А.Б.:
в июне 2012 года продал жилой дом;
в июле 2012 года купил квартиру «А»;
в декабре 2012 года купил квартиру «В»;
в апреле 2013 года продал обе квартиры.
В данной ситуации физическое лицо в течение 12 месяцев совершило 3 сделки по продаже жилья (в июне 2012-го и апреле 2013 года). Следовательно, налог с доходов от реализации жилых помещений рассчитывается со всех доходов, полученных по трем сделкам.
В 2013 году доходы от реализации принадлежащего физическим лицам недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 8%. Он уплачивается на основании декларации о совокупном годовом доходе, которая представляется до 1 апреля года, следующего за годом, в котором совершена третья сделка по продаже.
Памятку подготовили специалисты «Norma Ekspert».
