Как учитывать оперативную аренду основных средств

Что можно передать
в аренду

Имущество может передаваться во владение или пользование на определенный срок за плату, т. е. в аренду (ст. 535 ГК).

В аренду могут быть переданы (ст. 537 ГК):

• земельные участки;

• предприятия;

• здания;

• сооружения;

• оборудование;

• транспортные средства;

• другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи).

Для получения или сдачи имущества в аренду заключите в письменной форме договор аренды.

Договор аренды автомототранспортных средств подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органах Государственной службы безопасности дорожного движения МВД (ГСБДД)
(ч. 2 ст. 565 ГК, п. 11 Положения, прил. к ПКМ N 38 от 7.03.2006 г.). Исключение составляют случаи, когда юридические лица, оказывающие услуги по предоставлению в аренду легковых автомобилей и мототранспортных средств, заключают с физическими лицами договоры аренды на срок до 30 дней. Эти договоры не требуют нотариального оформления и регистрации в органах ГСБДД (п. 3 Положения, прил. к ПКМ N 1015 от 14.12.2018 г.).

С 1 сентября 2022 года отменено требование нотариального удостоверения договоров аренды транспортных средств, заключаемых между гражданами и юрлицами с лицензией на перевозку пассажиров. Взамен этого внедрена система электронного учета таких договоров (п. 4 N ПП-311 от 07.07.2022 г.).

Договор аренды здания, сооружения или их части со сроком более 1 года необходимо зарегистрировать в кадастровой службе (ч. 4 ст. 574 ГК п. 32 Положения, прил. N 1 к ПКМ N 1060 от 29.12.2018 г.).

С 1 января 2022 года (подп. «в» п. 3 ПКМ N 595 от 22.09.2021 г.):

•  договоры о предоставлении в аренду или безвозмездном пользовании недвижимым имуществом подлежат постановке на учет в электронной системе налоговых органов ijara.soliq.uz;

•  остатки ТМЗ, хранящихся на арендуемых или безвозмездно используемых объектах недвижимости (договоры по которым не поставлены на учет), не подлежат инвентаризации и в целях налогообложения оцениваются как несуществующие на складе налогоплательщика.

Как учитывать оперативную аренду основных средств

Основные средства передавайте в оперативную аренду по акту приема-передачи. Право собственности на них не переходит от арендодателя к арендатору, поэтому они:

• не списываются с баланса арендодателя;

• отражаются у арендатора на забалансовом счете 001 «Основные средства, полученные по оперативной аренде».

Амортизацию по основным средствам, переданным в оперативную аренду, начисляет арендодатель, поскольку они числятся на его балансе.

Как арендодателю учесть оперативную аренду
основных средств

Если предприятие специализируется на предоставлении имущества в оперативную аренду (п. 30 Положения, рег. МЮ N 1961
от 01.06.2009 г.):

• доходы от аренды отразите по кредиту счета 9030 «Доходы от выполнения работ и оказания услуг»;

• затраты, связанные с оказанием услуг по сдаче имущества в аренду, в том числе начисленную амортизацию, отразите по дебету счета 2010 «Основное производство».

Если аренда не является основным видом деятельности предприятия:

• доходы от аренды отразите по кредиту счета 9350 «Доходы от оперативной аренды»;

• затраты, связанные с оказанием услуг по сдаче имущества в аренду, в том числе начисленную амортизацию, отразите по дебету счета 9430 «Прочие операционные расходы».

ПРИМЕР. Как учитывать оперативную аренду арендодателю

Предприятие – неплательщик НДС сдает в оперативную аренду основное средство – легковой автомобиль.

Сумма арендной платы в месяц составляет 2 000 тыс. сум.

В бухгалтерском учете арендодателя сдача в оперативную аренду автомобиля отражается так:

Как арендатору учесть оперативную аренду основных средств

Если ваше предприятие – арендатор, расходы на аренду основных средств отнесите на:

• счета учета долгосрочных активов или товарно-материальных запасов (0800, 1000, 1510 и др.) – если эксплуатация арендованных основных средств связана с приобретением или возведением активов;

• производственную себестоимость продукции (услуг) – по основным средствам, используемым в производственной деятельности (п. 1.5.1.4 Положения, прил. к ПКМ N 54 от 05.02.1999 г.);

• расходы по реализации – по основным средствам, используемым для торговых нужд (п. 2.1.2.3 Положения, прил. к ПКМ N 54
от 05.02.1999 г.);

• административные расходы – по основным средствам административного назначения
(п. 2.2.3, 2.2.8 Положения, прил. к ПКМ N 54 от 05.02.1999 г.);

• прочие операционные расходы – по другим основным средствам (п. 2.3.27 Положения, прил. к ПКМ N 54 от 05.02.1999 г.).

ПРИМЕР. Как учитывать оперативную аренду арендатору

Предприятие – неплательщик НДС получает в оперативную аренду легковой автомобиль, используемый для административных нужд.

Сумма арендной платы в месяц составляет 2 000 тыс. сум.

В бухгалтерском учете арендатора получение автомобиля в оперативную аренду отражается так:

Как арендодателю учесть коммунальные расходы
при аренде помещений

Как правило, при оперативной аренде до­говоры с коммунальными организациями заключает арендодатель. Он же оплачивает их услуги, получает от них счета-фактуры.

Стоимость коммунальных услуг:

1) может быть включена в сумму арендной платы;

2) может возмещаться арендатором отдельно от арендной платы.

Определить стоимость коммунальных услуг для конкретного арендатора можно:

• пропорционально занимаемой им площади;

• с учетом мощности приборов, установленных на переданных в аренду площадях;

• по показаниям счетчиков, если они установлены на переданных в аренду площадях;

• с учетом численности работников арендатора;

• другим способом.

Выбранный метод распределения коммунальных услуг между арендаторами отразите в учетной политике или в отдельном локальном акте предприятия, утвердив приказом.

В счете-фактуре, выставляемом арендатору, укажите только сумму арендной платы с учетом НДС (для плательщиков). Это ваш доход.

Коммунальные услуги учитывайте как расходы. НДС по этим услугам принимайте в зачет, если являетесь плательщиком НДС и соблюдены все условия зачета (ст. 266 НК).

Включая коммунальные расходы в стоимость аренды, вы увеличиваете сумму арендного платежа. Если вы плательщик налога с оборота, сумма налога будет больше, чем в случае возмещения этих расходов арендаторами.

ПРИМЕР. Как отразить в бухучете арендную плату с учетом стоимости коммунальных услуг

Арендодатель – плательщик НДС предоставляет в аренду помещения.

По условиям договора стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.

Общая сумма арендной платы за месяц – 31 360 тыс. сум., в том числе НДС – 3 360 тыс. сум.

Общая стоимость коммунальных услуг, выставленных арендодателю коммунальными службами, составляет 6 160 тыс. сум., в том числе НДС – 660 тыс. сум.

В бухгалтерском учете арендодателя арендная плата с учетом коммунальных услуг отражается так:

В бухгалтерском учете арендатора – плательщика НДС арендная плата с учетом коммунальных услуг отражается так:

В бухгалтерском учете арендатора – неплательщика НДС арендная плата с учетом коммунальных услуг отражается так:

Если вы не включаете коммунальные услуги в сумму арендной платы, они возмещаются арендатором отдельно.

В системе ЭСФ выставьте арендатору два счета-фактуры:

• 1-й («Стандартный») – на сумму арендной платы с выделением НДС, если являетесь плательщиком НДС;

• 2-й («Возмещение расходов (газ, электроэнергия и др.)») – на стоимость коммунальных расходов, возмещаемых арендатором.

Коммунальные услуги, возмещаемые арендатором, не являются для вас ни доходом, ни расходом. Поэтому, перевыставляя их арендатору с НДС, эту сумму налога в своих расчетах с бюджетом не учитывайте. Принимая счета-фактуры от поставщиков коммунальных услуг, НДС, приходящийся на потребленные арендатором услуги, в зачет не относите. Этот НДС сможет взять в зачет арендатор при условии выполнения условий зачета (ст. 266 НК).

ПРИМЕР. Как отразить в бухучете арендную плату и коммунальные услуги, возмещаемые арендатором отдельно

Арендодатель – плательщик НДС сдает в аренду помещения.  

По договору аренды стоимость коммунальных услуг возмещается арендатором отдельно.  

Согласно выставленным счетам-фактурам за месяц:  

• арендная плата – 1 120 тыс. сум., в том числе НДС – 120 тыс. сум.;  

• сумма возмещения коммунальных расходов – 448 тыс. сум., в том числе НДС – 48 тыс. сум.  

В бухгалтерском учете арендодателя арендная плата и коммунальные услуги, возмещаемые арендатором отдельно, отражаются так:

В бухгалтерском учете арендатора – плательщика НДС арендная плата и возмещаемые арендодателю коммунальные услуги отражаются так:  

В бухгалтерском учете арендатора – неплательщика НДС арендная плата и возмещаемые арендодателю коммунальные услуги отражаются так:

Какие налоги уплачивает арендодатель с доходов
от аренды

Налог на прибыль

Доходы от сдачи имущества в аренду включите в совокупный доход при расчете налога на прибыль исходя из суммы арендной платы, установленной договором (ст. 297 НК).

Налоговым кодексом установлено, что если налогоплательщик совершает операции, целью которых является получение необоснованной налоговой выгоды в виде неуплаты либо уменьшения суммы уплачиваемых налогов, то такие его действия признаются злоупотреблением правом (ч. 5 ст. 14 НК). Налоговые органы вправе корректировать суммы подлежащих уплате налогов таким образом, чтобы исключить влияние такого злоупотребления (ч. 7 ст. 14 НК).

Кроме того, доход, полученный в результате корректировки налоговой базы исходя из рыночной стоимости услуг согласно части 4 статьи 248 НК, включается в совокупный доход (п. 25-1
ч. 3 ст. 297 НК).

При установлении арендной платы изучите рыночные цены на соответствующие услуги, а также отразите правила и принципы своего ценообразования в ценовой политике предприятия.

НДС

Предоставление имущества в оперативную аренду является оборотом по реализации услуг и облагается НДС (ст. 239 НК).

НДС рассчитывается исходя из суммы арендной платы, установленной договором.

Налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу по НДС, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров (услуг) (ч. 4 ст. 248 НК). Поэтому рекомендуем при установлении арендной платы изучить рыночные цены на соответствующие услуги, а также отразить правила и принципы своего ценообразования в ценовой политике предприятия.

Налог на имущество

При передаче недвижимого имущества в оперативную аренду налог на имущество уплачивает арендодатель, так как недвижимость находится на его балансе (ст. 410 НК).

Земельный налог

При сдаче недвижимого имущества в оперативную аренду плательщиком земельного налога является арендодатель (ст. 425 НК).

Налог за пользование
водными ресурсами

Если договор с поставщиком воды заключил арендодатель, то налог за пользование водными ресурсами уплачивает
он (ч. 5 ст. 444 НК).

Налог с оборота

Доходы от аренды включите в совокупный доход при расчете налога с оборота исходя из суммы арендной платы, установленной договором (ст. 463 НК).

Для плательщиков налога с оборота рекомендация об изучении рыночных цен на услуги аренды, отражении правил и принципов ценообразования в ценовой политике предприятия также актуальна.

С 1 апреля 2024 года порядок налогообложения доходов от аренды (по налогу на прибыль и налогу с оборота) с учетом минимальных ставок арендной платы по недвижимости и автотранспорту распространяется и на юрлиц.

ПРИМЕР. Как облагать налогами доходы предприятия – плательщика НДС от сдачи имущества в аренду 

Предприятие – плательщик НДС и налога на прибыль сдает в аренду другому предприятию нежилое помещение площадью 100 кв. м в Ташкенте. Арендная плата по договору – 3 500 000 сум. Арендная плата, рассчитанная исходя из утвержденных минимальных ставок, – 4 480000 сум. (100 х 40 000 х 1,12).

Счет-фактура арендатору выставляется на сумму 3 500 000 сум. с учетом НДС. Однако при расчете налога на прибыль арендодатель включит в совокупный доход 4 000 000 сум. – доход, рассчитанный исходя из суммы арендной платы по минимальным ставкам.

Аналогичный порядок определения дохода в целях налогообложения распространяется и на плательщиков налога с оборота.

Какие налоговые последствия возникают у арендатора
Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль вычитайте суммы арендных платежей, если эти расходы обоснованы (экономически оправданны) и документально подтверждены. Экономическая обоснованность определяется необходимостью расходов для осуществления деятельности с целью получения дохода (ст. 305 НК).

НДС

Сумму НДС, уплаченную арендодателю по счетам-фактурам, вы вправе взять в зачет, если арендованное имущество используется при осуществлении оборотов, облагаемых НДС (ст. 266 НК). При соблюдении этого правила к зачету принимается НДС как с аренды, так и с возмещаемых коммунальных услуг.

Налог за пользование водными ресурсами

Если арендатор самостоятельно заключает договор с поставщиком воды при аренде недвижимости, то налог за пользование водными ресурсами он уплачивает самостоятельно (ч. 6 ст. 444 НК).

Асал ХАШИМОВА,

начальник отдела методологии бухгалтерского учета и аудита Минэкономфина,

Олег ЦОЙ,

эксперт «Нормы».