Новое строительство и благоустройство территорий не обходится без сноса старого. Как утраченное имущество правильно отразить в бухгалтерском учете владельца сносимой недвижимости и застройщика? Как процедура возмещения стоимости сносимого объекта недвижимости влияет на налоги?
Подробный расклад представила директор аудиторской компании «TRI-S-AUDIT» Светлана ГОЛОСОВА.
– Сейчас сумма компенсации/возмещения при сносе рассматривается в качестве дохода и объекта обложения НДС и налогом на прибыль у юридических лиц, а у физических лиц – НДФЛ. Считаю это несправедливым и неправильным.
Потеря объекта недвижимости ни для юрлица, ни для физлица, как правило, не является благом, а компенсация – благоприобретением. Поэтому говорить в данном случае о выгоде некорректно: юрлицо теряет налаженный на данной территории бизнес и не факт, что на новой территории этот бизнес будет столь же успешен, что туда придут те же клиенты и будут новые клиенты. Для физлица также меняется привычное место жительства. Зачастую с земельного участка они переходят в квартиры, что для многих не столь удобно, или получают участок значительно дальше от привычного места.
Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости сносимых объектов без учета налогов, и выплата налога на прибыль или НДФЛ уменьшает сумму компенсации на сумму налога и не позволяет приобрести или получить равноценный объект недвижимости. Это нарушает принципы, изложенные в Указе Президента «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательства» (N УП-5490
от 27.07.2018 г.). И дополнительный довод, почему будет справедливым отказаться от существующих подходов в пользу более справедли-
вых.
Для справки
Снос объекта недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете регулируется:
1) Жилищным кодексом;
2) Налоговым кодексом;
3) Законом «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией»
(N ЗРУ-781 от 29.06.2022 г.);
4) Законом «О бухгалтерском учете» (N ЗРУ 279-I от 30.08.1996 г.);
5) Указом Президента «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательства» (N УП-5490 от 27.07.2018 г.);
6) ПКМ N 911 от 16.11.2019 г. «О дополнительных мерах по обеспечению гарантий прав собственности физических и юридических лиц и совершенствованию порядка изъятия земельных участков и предоставления компенсации»;
7) национальными или международными стандартами по основным средствам;
8) Положением о порядке списания основных средств (рег. МЮ N 1401 от 29.08.2004 г.);
9) Постановлением Пленума Верховного суда «О судебной практике по жилищным вопросам» (N 22 от 14.09.2001 г.);
10) договором, заключаемым собственником сносимого объекта недвижимости и хокимиятом или непосредственно застройщиком.
Учет и налогообложение
у лица, чья недвижимость попадает под снос
Порядок отражения таких операций в бухучете показываем на основе НСБУ N 21 (рег. МЮ N 1181 от 23.10.2002 г.).
Если согласно договору юрлицу предоставляется аналогичное помещение или земельный участок, либо предоставляется компенсация, равная оценочной рыночной стоимости, в этом случае собственник теряет объект недвижимости. Но потенциально он получает средства на приобретение аналогичного имущества или аналогичное имущество.
В бухучете утраченное имущество отражается на счете прочих административных расходов как ликвидация основных средств по решению соответствующих государственных органов.
• Дебет 9210 Кредит 01ХХ
• Дебет 02ХХ Кредит 9210
• Дебет 8510 Кредит 9210
Итоговое сальдо относится либо на счет 9310 «Прочие доходы» либо на счет 9430 «Прочие операционные доходы».
При получении компенсации в виде денежных средств:
• Дебет 51XX Кредит 88ХХ
При получении иного объекта недвижимости:
• Дебет 08ХХ Кредит 60ХХ/69ХХ
• Дебет 60ХХ/69ХХ Кредит 88ХХ
Одновременно на сумму полученного или приобретенного объекта недвижимости:
• Дебет 88ХХ Кредит 85ХХ
Поскольку это не реализация, а ликвидация объекта недвижимости, у юрлица объект обложения НДС не возникает, так как не выполняются условия пункта 1 части 1 статьи 238 НК.
При получении имущества взамен утраченного юрлицо одновременно может получить счет-фактуру, подтверждающую стоимость имущества, с указанием в ней суммы НДС. Сумма НДС на основании статьи 267 НК к зачету не принимается и включается в стоимость полученного в качестве компенсации актива.
По налогу на прибыль также объект обложения не возникает, если сумма компенсации равна оцененной рыночной стоимости актива. Если сумма компенсации выше, то превышение полученной суммы над оценкой по рыночной стоимости должно отражаться как прочие доходы и подлежит обложению налогом на прибыль.
Следует применять пункты 8 и 10 статьи 304 НК, поскольку хокимияты являются исполнительным органом Кабинета Министров. То есть в этом случае сумма, равная оценочной рыночной стоимости, относится на счет 88ХХ, сумма превышения – на счет 93ХХ.
Следует иметь в виду, что убыток от выбытия объекта недвижимости согласно пункту 31 статьи 317 НК является невычитаемым расходом при расчете налога на прибыль, поскольку в данном случае произошло обесценение имущества.
Между прочим
У физлиц, аналогично юрлицам,
в случае получения нового объекта недвижимости взамен утраченного, объект обложения не возникает, поскольку им предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья и производится выплата стоимости насаждений. В случае получения денежной компенсации также облагаемый доход не возникает и исключения пункта 7 статьи 378 НК к данной операции также применяться
не должны.
Учет и налогообложение у застройщика, получившего земельный участок с объектом недвижимости, подлежащим сносу
Если обязанность по сносу объекта недвижимости и компенсация рыночной стоимости объекта недвижимости предыдущему владельцу возлагается на застройщика, то может возникнуть несколько вариантов компенсации:
• денежные средства;
• предоставление жилого или нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости с несением затрат до его ввода (аренда для бывшего собственника жилого или нежилого помещения, затраты на перевоз вещей и т. д.).
Застройщик по согласованию с хокимиятом и оценочной комиссией, уполномоченной хокимиятом, заключает договор с бывшим собственником недвижимого имущества, в котором указывается вид возмещения/компенсации: денежные средства, аналогичное недвижимое имущество.
Все суммы компенсаций отражаются по дебету счета 20ХХ «Объект (или объекты) строительства». То есть – если эта сумма компенсаций распределяется на все объекты, которые будут возводиться на выделенном земельном участке. Если строится несколько объектов недвижимости, целесообразно определить базу распределения сумм компенсации: пропорционально сметной стоимости, пропорционально количеству возводимых объектов или выбрать иной, более подходящий для данного распределения, критерий. Соответственно, суммы компенсации на основании выбранного критерия распределяются на субсчета счета «Основное производство» по объектам строительства. Поскольку количество подлежащих сносу объектов строительства на полученном земельном участке известно, их рыночные стоимости определены, рекомендуется суммы компенсации сразу закладывать в стоимость возводимых объектов недвижимости в порядке, указанном выше, независимо от того, выплачены ли они застройщиком или будут выплачены позже.
Это позволит правильно формировать себестоимость.
• Дебет 20ХХ Кредит 6990 – на сумму компенсации
• Дебет 6990 Кредит 5110 – при ее выплате
При погашении задолженности за счет приобретения иного объекта недвижимости:
• Дебет 2910 Кредит 6010
• Дебет 6010 Кредит 5110
• Дебет 6990 Кредит 9020
• Дебет 9120 Кредит 2910
• Дебет 20ХХ Кредит 6990
Сумма НДС по полученным и оплаченным счетам-фактурам принимается к зачету. Учитывая, что приобретается и реализуется товар, на сумму реализации начисляется НДС.
Если согласно договору застройщик произведет компенсацию возводимым на этом участке объектом застройки, то на сумму компенсации:
• Дебет 20ХХ Кредит 6990
Данная сумма будет учитываться как кредиторская задолженность до окончания строительства.
После окончания строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию передаваемый согласно договору объект недвижимости отражается в следующем порядке:
• Дебет 9110 Кредит 2810
• Дебет 6990 Кредит 9010
Оборот по реализации облагается НДС. Сумма НДС, уплаченная поставщикам, принимается к зачету в установленном Налоговым кодексом порядке.
Если на выделенном земельном участке будет строиться административное здание, то вместо счета 20ХХ должен использоваться счет 08ХХ «Капитальное строительство» и суммы компенсаций будут увеличивать стоимость капитальных вложений. Суммы, вырученные от продажи материалов, полученных во время сноса, будут уменьшать счета капитального строительства и основного производства.