Собственникам помещений многоквартирных домов предоставят земельные участки, прилегающие к МКД, с определенными границами на праве постоянного пользования. Это и ряд других нововведений предусмотрены постановлением Президента «О мерах по дальнейшей эффективной организации управления многоквартирными домами (N ПП-278 от 15.08.2023 г.)». Документ, нацеленный на дальнейшее совершенствование системы управления МКД, включает меры по усилению взаимодействия между органами управления и собственниками помещений, улучшению обслуживания населения, повышению платежной дисциплины за оказанные услуги и прочее.
Честно говоря, документы, связанные с совершенствованием управления МКД, начинают вызывать легкую дрожь у тех, для кого они пишутся. Документов так много, иногда они противоречат друг другу и действующим НПА. Часть из них требует разъяснений, неправильно трактуется руководителями органов управления или «контролерами», что не лучшим образом отражается на ситуации в жилищной сфере, работе ТСЖ или УК. Исходя из ПП-278 нас ожидает новый Закон о совершенствовании законодательства в сфере управления многоквартирными домами. Его проект поручено разработать Минстройжилкомхозу. Как приживутся очередные новации в жилищной сфере, где реформы идут далеко непросто, покажет время. Пока же коротко остановимся на нескольких ключевых моментах ПП-278.
Нотариусы проверят наличие задолженности
по взносам или платежам
Начиная с 1 января 2024 года удостоверение сделок, связанных с недвижимым имуществом в МКД, будет осуществляться нотариусами после проверки отсутствия задолженности собственника по обязательным взносам или платежам через информационную систему Минстройжилкомхоза. Таким образом пытаются урегулировать проблему, когда новый собственник частенько покупал квартиру вместе с задолженностью прежнего хозяина. «Норма» не раз поднимала этот вопрос на страницах тематического выпуска. В отличие от коммунальных платежей при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости нотариус не мог проверить наличие задолженности по взносам или платежам за содержание общего имущества. Эти данные не были интегрированы с АИС «Нотариус» из-за отсутствия у собственников жилых помещений лицевых счетов. Сейчас они получили лицевые счета, запущена электронная биллинговая система в сфере управления МКД. Правда, нареканий на ее работу пока достаточно. Теперь все будет зависеть от того, насколько ответственно и достоверно данные о движении средств собственников – наличии-отсутствии задолженности по взносам или платежам – будут вноситься в единую электронную систему Министерства.
Будет утвержден минимальный размер обязательных взносов
или платежей
С 1 января 2024 года Минстройжилкомхоз начнет устанавливать минимальный размер обязательных взносов или платежей за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, а также благоустройство земельного участка, прилегающего к МКД. Это должен быть минимум, необходимый для ремонтов и текущего обслуживания. Орган управления решением общего собрания собственников сможет устанавливать размер обязательного взноса или платежа выше минимального, но не ниже. Как часто будет корректироваться «минималка», в документе не указано. Как это будет работать реально, уже сейчас вызывает много вопросов. Что возьмут за основу: дифференцированный подход к техническому состоянию домов или уравниловку? Пока все расплывчато. В документе говорится, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения содержания общего имущества в МКД, будет утверждаться Минстройжилкомхозом.
В целом же утверждение такого «минимума» – мера необходимая. Иногда орган управления не может грамотно составить смету доходов и расходов, рассчитать и обосновать адекватный размер взноса или платежа, покрывающий хотя бы минимальные затраты на содержание общего имущества. Собственники не понимают от какой планки им отталкиваться, поэтому часто выступают против повышения взносов (платежей) даже тогда, когда реально требуется выполнение серьезных работ, за которые надо платить.
В 2018 году МинЖКО предпринимало попытку введения мини-взносов для ТЧСЖ на основе приказа Министерства. Но он не прошел регистрацию в Минюсте и не вступил в силу. Сейчас важно, чтобы новый документ не противоречил НПА, имеющим более высокую юридическую силу, чем постановление Президента.
Плата за мусор подрастет
С 1 января 2024 года органам управления МКД разрешается собирать отходы, образующиеся в результате агротехнической обработки (ветки, сучья деревьев и кустарников, листья), а также смет с прилегающих к МКД территорий в пунктах сбора бытовых отходов или в специальных местах, согласованных с операторами по их вывозу. При этом плата за услуги по вывозу будет включена в единый платеж за сбор и вывоз твердых бытовых отходов.
Прежде орган управления нанимал транспорт для вывоза смета и оплата за это входила в структуру взноса или платежа собственников на содержание общего имущества и прилегающей территории.
Документом предусмотрено, что сбор и вывоз указанных отходов и смета в пункты сбора ТБО или в согласованные с оператором специальные места, полностью осуществляются органами управления МКД. А их вывоз – операторами по согласованию с органами управления на основе плана-графика. Вызывают вопросы формулировки, в которых в одном случае органам управления «разрешается собирать отходы…», а в другом – «полностью осуществляется» ими. Так в обязательном порядке или добровольно?
На получение кредита – 100-процентное согласие собственников
Минстройжилкомхозу в месячный срок поручено внести в Кабинет Министров проект закона о совершенствовании законодательства в сфере управления многоквартирными домами. Проект должен предусматривать ряд важных моментов. В частности, получение заемных средств, в том числе банковских кредитов для МКД и прилегающих к ним земельных участков, будет возможно на основе решения, принятого единогласно всеми собственниками помещений. Сделать это будет сложно, потому что собрать подписи поголовно всех жильцов: собственников, квартирантов, владельцев пустующих квартир и прочих – очень трудно.
Решение общего собрания по выбору метода и органа управления МКД будет считаться принятым, если за него проголосует более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей.
Срок для управляющих
Еще один важный момент – установление ограничения на срок замены управляющей организации или управляющего МКД. Здесь возникает ряд вопросов. Судя по всему, речь идет о введении срока, в течение которого либо можно, либо нельзя будет сменить УО? Но и в том, и в другом случае это ограничение установленного действующим законодательством права свободного выбора собственниками услуги управляющей организации или управляющего и права отказаться от них. Предположим, УО установят один год, в течение которого собственники могут ее сменить. Если они не сделают это в указанный период, значит останутся навеки «приписанными» к ней? Или один год – это срок, в течение которого собственники не могут сменить УО. Тогда возможна другая ситуация. Управляющие в течение года ничего не делают, воруют, а жители должны терпеть это, не имея возможности от них отказаться? Это серьезный вопрос, требующий правовой проработки.
Ограничение на срок замены УО в любом случае повлечет нарушения прав собственников. Но решение этого вопроса предусмотрено Жилищным кодексом, Законом «Об управлении многоквартирными домами», другими НПА. Они содержат нормы, устанавливающие право выбора собственниками органа управления, а также возможность его замены, если он работает неудовлетворительно. Кроме того, есть договор между собственниками и УК, в котором должны быть прописаны сроки его действия и возможность расторжения. В ТСЖ это решается общим собранием, общий подход закрепляется Законом и Уставом. Просто законы должны работать, а их нарушители нести ответственность. Тогда не придется изобретать предложения, которые могут привести к еще большей правовой неразберихе.
Отсрочка по уплате задолженности
Ряду ведомств поручено провести изучение задолженности ТСЖ и УК перед территориальными предприятиями электросетей в размере 80,5 млрд сумов и начисленным по ней штрафам. По итогам инвентаризации будет внесено предложение по взысканию данной задолженности. При этом по сроку уплаты органам управления будет предоставлена отсрочка до 1 октября 2024 года.
Документ устанавливает, что с 1 января 2024 года, для управления завершенным строительством управляющую организацию привлекает застройщик. Многоквартирные дома без установленной УО в эксплуатацию не принимаются.
Дополнительные полномочия жилищной инспекции
Постановлением Президента Инспекция по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства наделяется дополнительными полномочиями. На нее возлагается государственный контроль за соблюдением органами управления МКД и собственниками помещений требований нормативно-правовых актов при пользовании теплоснабжением. Жилинспекция также будет осуществлять контроль за выполнением ремонтно-восстановительных работ общего имущества в МКД и на прилегающих к ним земельных участках в соответствии с актами законодательства и нормативными документами в сфере технического регулирования.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.