Хочу сдать квартиру внаем. Что для этого надо знать, какими документами руководствоваться, чтобы не возникало проблем с нанимателем?
– Отношения сторон при сдаче жилого помещения внаем регулируют Гражданский кодекс РУз (ГК) и Жилищный кодекс РУз (ЖК).
Кто является сторонами договора найма жилого помещения?
– По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 600 ГК).
Что является объектом договора найма жилого помещения?
– Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом (ст. 602 ГК).
Каким имуществом вправе пользоваться наниматель жилого помещения?
– Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право в установленном порядке пользоваться имуществом общего пользования этого дома (общие помещения дома, несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и крыши, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, прилегающий к дому земельный участок с элементами благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) (ст. 35 ЖК).
В какой форме заключается договор найма жилого помещения?
– Договор найма жилого помещения между гражданами заключается в письменной форме и подлежит постановке на учет в государственных налоговых органах (ст. 603 ГК).
Сохраняется ли договор найма жилого помещения при переходе права собственности на него?
– Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 604 ГК).
Какими обязанностями наделен наймодатель жилого помещения?
– Наймодатель обязан предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, а также принимать меры по обеспечению использования помещения только в целях, указанных в договоре найма (ст. 605 ГК).
Какие права имеют постоянно проживающие с нанимателем граждане?
– Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие c ним в жилом помещении. Они имеют равные права с нанимателем по пользованию жилым помещением.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих совместно с ним граждан, если они нарушают условия договора найма.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 606 ГК).
Какие обязанности имеет наниматель жилого помещения?
– Наниматель обязан использовать жилое помещение только по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги (ст. 607 ГК).
Наймодатель может запретить проживание временным жильцам?
– Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и предварительно уведомив наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Если срок проживания не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 609 ГК).
Обязан ли наниматель ремонтировать сданное внаем жилое помещение?
– Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.
Капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором (ст. 610 ГК).
Как устанавливается плата за жилое помещение?
– Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном законодательством (ст. 611 ГК).
На какой срок может заключаться договор найма жилого помещения?
– Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок не определен в договоре, он считается заключенным на пять лет.
Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Наймодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, если он принял решение не сдавать в наем помещение в течение не менее года (ст. 612 ГК).
Что учитывать при расторжении договора найма?
– Расторжение договора найма жилого помещения производится по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма письменно предупредив наймодателя за три месяца.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения для совершения противоправных деяний.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 615 ГК).
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.