Что происходит сегодня в жилищной сфере? Основы управления частным многоквартирным жилфондом рушатся, хотя их никто не отменял. Административно-командный подход вытесняет ТСЖ как форму самоуправления собственников. Вмешательство государства в работу органов управления МКД, пожалуй, достигло апогея. Принудительный перевод собственников из ТСЖ в УК ставит под сомнение дальнейшее существование товариществ. Решения хокимов становятся выше законов. У граждан отбирают возможность самим решать, как управлять своей собственностью. Но пока мы еще собственники жилья, за нами остается право владеть, пользоваться, распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, несмотря ни на что (ст. 1 З-на «О собственности в Республике Узбекистан»; ст. 18 З-на «Об управлении многоквартирными домами»). Значит, все, что противоречит этому, – вне закона, наезд на частную собственность и свободу выбора.
Укрощение строптивых?
Невооруженным глазом видно, что идет монополизация рынка жилищных услуг управляющими организациями, поглощающими остальные способы управления. Жителям говорят, что ТСЖ финансово неустойчивы и как форма самоуправления они себя не оправдали. Собственников упрекают, что они не справились с предоставленной им свободой, бросили свои товарищества на самотек. Что не владеют жилищным законодательством, ленивы, не участвуют в общих собраниях, не хотят контролировать работу председателя. Не платят взносы, но требуют выполнения работ, постоянно жалуются на товарищества.
Но при этом вертикаль не замечает жалоб на управляющие компании, которых тоже достаточно. Она практически ничего не сделала для жилищного просвещения собственников – ведь грамотными собственниками не рождаются. Не предприняла мер, чтобы норма о невмешательстве в дела ТСЖ стала не просто декларацией, а неукоснительной к исполнению. Или чтобы ответственность за злоупотребления, хищения нечистых на руку руководителей товариществ была реальной, а не формальной. Ведь на вопрос, что мешает работе товариществ, всегда был один ответ: вмешательство хокимиятов, махалли, секторов-округов-штабов и прочих. Что, собственно говоря, не прекращается и сейчас.
Самоуправление для государственной вертикали было в общем-то как кость в горле, а товарищества неудобны. Они хозяева в своем доме. Что куда уходит – все на виду. Сами могут принимать решения, планировать, делать выбор, считать свои деньги. Могут выступить против, когда им диктуют: сделай это, подпиши то, перечисли туда, дай столько. В целом успешных ТСЖ у нас немного. Но эти островки позитива надо не уничтожать, а поддерживать и распространять их опыт.
Финансовое положение многих товариществ подорвали кредиты на капремонт. Их навязывали хокимияты без учета финансовых возможностей ТСЖ, согласия собственников, которые зачастую даже не знали, что на их ТСЖ повесили кредит. В результате – огромная просроченная дебиторская задолженность, что и стало главным козырем против товариществ. Быть постоянно в состоянии борьбы с товарищескими кураторами собственникам трудно. Неравные весовые категории: хрупкое самоуправление и мощная машина исполнительной власти. И это при нормах законодательства о невмешательстве в дела ТСЖ! Сейчас собственникам говорят, что они сами довели до ручки свои товарищества. Что самоуправление само себя уничтожило. Неужели ТСЖ прошли точку невозврата или еще не все потеряно? Об этом и степени готовности новых управляющих компаний войти в сферу управления МКД беседуем с директором УК «Учтепа Фаровон» Гульнорой Алиевой, опытным специалистом, работающей в сфере управления МКД более 15 лет.
Сформировать класс
ответственных собственников
не удалось
– Гульнора, есть ли альтернатива происходящему и каким видится будущее управления МКД?
– Действующее законодательство предусматривает 3 способа управления общим имуществом в МКД. Поэтому альтернативой нарушениям должны стать гражданская позиция собственников и защита своих интересов с помощью правовых инструментов. В плане возможностей самоуправления лучший способ, пожалуй, ТСЖ. В плане получения качественных услуг – профессиональная управляющая компания. Наиболее оптимальный вариант – их взаимодействие: когда ТСЖ выступает заказчиком услуг, а УК – профессиональным исполнителем. УК «Учтепа Фаровон» работает именно по такой схеме. Тогда орган самоуправления продолжает функционировать: планирует, контролирует качество услуг, расходование своих средств, разбирается с должниками и т. д.
Но это хорошо работает только при условии действительно профессиональной УК и грамотных собственников. К сожалению, в целом за все эти годы сформировать класс ответственных за состояние общего имущества дома собственников не удалось. Подавляющая часть из них – это молчаливое большинство, которому ничего не надо. Но это не повод для того, чтобы отказываться от товариществ. У собственников должна быть свобода выбора управления своим имуществом. Жителей надо обучать, как и работников УК. Должны работать нормы законов. Сейчас в Ташкенте мы видим повышение активности и правовой грамотности жителей, которые борются за сохранение своих ТСЖ, сопротивляются нарушениям со стороны хокимиятов.
– Значит, чтобы «разбудить» жителей нужен хороший «пинок»?
– Скорее, другое. Должна работать система, которая не доведет до этого.
«Уютный дом» нам в помощь
– О реорганизации системы управления МКД у нас задумались 4 года назад, после изучения опыта Татарстана. Он был одобрен и рекомендован к распространению. Надо полагать, эта модель и реализуется сейчас в системе управления МКД?
– Нет. Были взяты лишь отдельные фрагменты. Остальное доработано нашими специалистами.
– Ясно. Наша модель – национальные особенности опыта Казани. Вы были в составе делегации специалистов в Татарстане, знакомились с этой практикой. В чем ее суть?
– Мы изучали опыт управления МКД на базе УК «Уютный дом» в Казани. Если коротко, суть в следующем. За УК закреплена огромная территория. В управлении компании не только расположенные на ней жилые многоэтажки (более 500), но и социальные объекты. Среди МКД одна часть – однодомные ТСЖ, в других товарищества не созданы. У жителей таких домов с УК прямые договоры на обслуживание. Почему однодомные ТСЖ? Потому что они становятся «заказчиками услуг». Если в ТСЖ много домов, то они обычно обслуживают дома сами. Часто в ущерб качеству.
«Уютный дом» занимается исключительно управлением. Это огромный административный аппарат, который разрабатывает стратегию и тактику компании, заключает договоры с заказчиками, ведет учет, контролирует выполнение услуг и т. д. Такая «всеядность», как у нас, когда УК в одном лице и швец, и жнец, и на дуде игрец, не приветствуется. У нас практически все УК – это обслуживающие, а не управляющие организации. Управление – это совсем другое.
В структуре «Уютного дома» есть подрядные и субподрядные организации. Это 12 жэков, за которыми закреплены определенные дома на территории компании, и 9 специализированных производственных фирм. УК работает с ними по договорам и контролирует работу. В компетенции этих подразделений – работа с населением, техническое и санитарное обслуживание, вывоз ТБО, текущий и капитальный ремонт жилых домов, благоустройство территории и прочее. Специализированные фирмы могут привлекаться при необходимости. Например, «Жилкомсервис» среди прочего занимается ремонтом квартир, ООО «Благоустройство и ландшафт»– озеленением и ландшафтным дизайном, ООО «Электрон» – установкой и эксплуатацией систем противопожарной защиты, телекоммуникаций, домофонов, видеокамер. ООО «Ремтехснаб» – своеобразные
«1 000 мелочей» на территории УК. Во время ремонта, аварий ничего не надо искать, любую мелочь найдут или сделают на месте.
Такая структура УК выгодна всем. Услуги компании заказчикам обходятся дешевле, потому что их выполняют организации, для которых «Уютный Дом» является надежным партнером. Это, в свою очередь, гарантирует собственникам качество и ответственность надежных подрядчиков, которые знают свои объекты «от» и «до». В Татарстане, как и у нас, установлены 3 способа управления, которые прекрасно уживаются. Если услуги УК не устраивают заказчиков, в том числе ТСЖ, они могут перейти в другую управляющую организацию.
В УК с «подушкой безопасности»
– Сейчас в жилищку хлынет армия новых управляющих организаций. Кто они? Можно ли говорить о формировании рынка жилищных услуг?
– Часть из новых УК создаются на базе ТСЖ. Среди новых капитанов бизнеса – руководители как успешных товариществ, так и те, кто не сумел обеспечить в свое время их устойчивое развитие. Если они развалили ТСЖ, смогут ли эффективно работать в статусе УК? К тому же число обслуживаемых объектов в новых УК возрастет у них в разы. Это не только МКД, но и социальные объекты, частный жилфонд и прочее. Другая часть новых управляющих – это лица, далекие от управления жилфондом. В лучшем случае они пришли из строительных организаций, не имеют знаний, практики управления МКД. Чтобы не посадить новые компании на мель, очень остро встает вопрос правового образования управленцев.
Говорить о полноценном рынке жилищных услуг, пожалуй, пока не приходится. Его формируют в том числе свобода выбора и конкурентная среда. Если потенциального субъекта рынка переводить на аркане в закрепленные за ним УК, говорить о конкуренции и свободе выбора не придется еще долго.
Еще один важный вопрос. Многие новые УК идут в бизнес, ничего не имея за душой: ни денег, ни материально-технической базы, ни знаний, с двумя-тремя миллионами в уставном фонде. На что они рассчитывают? Ведь подавляющая часть собственников придут в компанию с дебиторской и кредиторской задолженностью. Вряд ли сразу пойдут платежи – пара месяцев уйдет на раскачку жителей. В результате ситуация: денег нет, а обязательства у УК возникают с первого дня. Абсолютно убеждена, что УК – это коммерческий проект, хотя и с некоторыми особенностями. Поэтому все законы бизнеса должны работать для этой модели. А это значит, что предприниматель, принимающий на себя заботы о создании лучшей жизни для собственников, должен заходить в бизнес не с пустым карманом, а с определенным размером «подушки безопасности». Это резервный фонд, который на старте, да и не только, страхует от финансовых проблем и рисков. Позволит хотя бы с полгода продержаться на плаву, пока жители не начнут платить.
Каждой УК по экскаватору
– Руководители таких УК, наверное, рассчитывают на кредиты, которые им обещают?
– Постановление Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.) предусматривает кредитование новых УК на определенные цели: спецтехнику и оборудование. На это будет направлено 90 млрд сум. Но, по сути, коммерческая организация должна приходить в дом с материально-технической базой, а не бедным родственником. Сейчас многие новые УК нацелились на получение по кредиту автовышек, экскаваторов. Для чего они им, если в одном районе организуют примерно
10-15 УК. Может, более разумно подумать о создании в каждом районе единой технической базы, где УК могли бы арендовать спецтехнику, а кредитные ресурсы потратить на приобретение необходимых материалов, специнвентаря и прочее? Как вариант, вложить в интеллектуальный потенциал, повысить профессиональный уровень сотрудников.
Если кредиты буду раздавать налево-направо, без учета финансового состояния новых УК и понимания приоритетов, возможно, наступим те же грабли, что и ранее ТСЖ. Подавляющая часть ТСЖ оказалось в очень сложной финансовой ситуации и не смогла рассчитаться своевременно по выданным им кредитам. Сейчас принято решение об отсрочке платежей по кредитам на 3 года для тех МКД, которые перейдут из ТСЖ в УК. Это забота о новых УК: платежи собственников сразу поступают на счета управляющий компании, а не на погашение старых кредитов. Но выплачивать их все равно придется.
– Жители волнуются: могут ли целевые кредиты УК, взятые на ее развитие, отразиться на платежах собственников?
– Могут. Не прямо, конечно, а опосредованно. УК – коммерческие организации, которые должны расплачиваться по кредитам из своей прибыли. Но если они финансово нестабильны, то могут искать нелегитимные пути. Например, необоснованно повысить собственникам размер платежей, чтобы увеличить объем прибыли. Конечно, для минимизации рисков при выдаче и освоении кредитов должны быть жесткий контроль финансовой состоятельности органа управления со стороны банка, мониторинг его платежеспособности, прогноз выручки и т. д. Жители должны научиться контролировать объемы и качество выполненных работ. Если дом в управлении УК – организовать контроль через совет дома, состоящий из ответственных, неравнодушных собственников. Совет дома или уполномоченное лицо может участвовать в подписании актов выполненных работ.
Между де-факто и де-юре:
НПА, устанавливающего
перевод всех МКД в УК, нет
– Перевод собственников из ТСЖ в УК идет таким тернистым путем, что не знаешь, куда он выведет. Ведущие то и дело спотыкаются о законы, которые нарушают. Ведомым приходится лавировать между «де факто» и «де юре». Противозаконно блокируют расчетные счета ТСЖ. Представители хокимиятов требуют от председателей ТСЖ сбора подписей собственников о согласии на перевод в УК, передачу печатей. Хокимияты проводят конкурсы по выбору УК без участия в них представителей собственников. За новыми УК закрепляют дома, находящиеся в управлении ТСЖ, без их ликвидации и т. д.
– К этому приводят правовая неосведомленность обеих сторон и неверная интерпретации ряда документов. Ситуация регулируется Жилищным кодексом (ст. 138), Законом «Об управлении многоквартирными домами» (ст. ст. 7, 35, 38, 49).
Представители хокимиятов, других структур постоянно ссылаются на постановление N ПП-5152 . Документ якобы предусматривает перевод всех МКД из товариществ в УК. То же самое в протоколе совещания хокимията г. Ташкента N 01-Б-16 от 24.02.2022 г. На самом деле постановление N ПП-5152 устанавливает, что до 1 июля 2022 года в Ташкенте реализуется проект по управлению с помощью УК всеми многоквартирными домами, расположенными только на 13, 14 кварталах Юнусабадского района (п. 15 прил. N 1, пп. 1, 2 ПП-5152). О переводе всего МКД столицы в УК, тем более о ликвидации ТСЖ, в нем ничего не говорится.
Точно также искажаются слова главы государства. На сайте (https://president.uz/ru/lists/view/4995) приведены слова Президента, где он подчеркнул необходимость стимулировать внедрение до конца года управляющих компаний во всех районах Ташкента, за исключением товариществ и непосредственных управляющих, услугами которых население довольно. Однако эти слова искажаются и распространяются как необходимость перевода всех ТСЖ Ташкента в управляющие компании.
Требование передачи печатей ТСЖ подпадает под действие статьи 227 УК.
Что касается блокирования расчетных счетов ряда ТСЖ без законных оснований – это нарушение Инструкции о банковских счетах, открываемых в банках Республики Узбекистан (рег. МЮ N 1948 от 27.04.2009 г.).
Все это – еще одно подтверждение необходимости повышения профессионального уровня не только новых УК, но и всех действующих лиц, вовлеченных в управление МКД.
– Благодарю за интервью.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.