Ситуация в жилищной сфере напоминает сегодня зал ожидания, где решается вопрос, в каком направлении двигаться дальше. В стране продолжается реформирование системы управления многоквартирным жилфондом. Курс взят на профессионализацию, процесс идет неоднозначно. Установленная законами свобода выбора собственниками одного из трех способов управления (ТСЖ, управляющая организация (управляющий), непосредственное управление собственниками) часто нарушается. Наблюдается крен
в сторону управляющих организаций, которые хокимияты нередко навязывают собственникам против их воли. Такое администрирование вызывает ряд проблем, ведет к отторжению и неприятию УК.
А ведь среди них есть и такие, которые потенциально могут стать альтернативой товариществам, работой которых частенько недовольны жители.
В «Норму» поступают обращения с просьбой разъяснить, как проверить соблюдение законности перехода, а точнее перевода, как это часто происходит на практике, собственников из ТСЖ на обслуживание в новые УК. «Как это должно быть по закону? – спрашивают жители. – На какие нормы законов опираться?». Часто действие происходит либо в добровольно-принудительном порядке, либо без ведома жителей. Бывает, что под горячую руку попадают вполне жизнеспособные товарищества. Собственники узнают, что они оказались в УК, когда идут платить взносы. Причем общие собрания при этом не проводились, решения о смене ТСЖ на УК не принимались. И самое главное – товарищества при этом не ликвидируются. Получается, одной ногой собственники в УК, а второй – все еще в ТСЖ. В таких случаях без ликвидации товариществ деятельность управляющих будет нарушением законодательства.
Нарушения при переходе собственников из ТСЖ в УК
1. При переходе в УК товарищества не проходят процедуру ликвидации. Собственники фактически остаются членами ТСЖ, а подписав договор с УК, одновременно становятся и потребителями услуг управляющей компании. Согласно законодательству должен быть выбран только один способ управления МКД. Чтобы собственники могли строить отношения с другим юридическим лицом, в едином государственном реестре юридических лиц должна быть запись о прекращении деятельности ТСЖ. В противном случае создается почва для нарушений и злоупотреблений.
2. Переход собственников из ТСЖ в УК не является реорганизацией товарищества. Товарищество – это ННО, а управляющая компания – коммерческая организация, как правило, в форме ООО. Это две разные организационно-правовые формы юридических лиц. Соответственно, ТСЖ не может быть присоединено к УК.
3. Переход собственников из ТСЖ в УК часто проходит без проведения общего собрания, принятия решения о смене способа управления, выбора управляющей компании, утверждения УК или кандидатуры управляющего, подписей собственников в протоколе общего собрания, что является нарушением закона.
4. При переходе из ТСЖ в УК собственники обретают статус потребителей услуг и только они вправе самостоятельно решать, с какой конкретно УК (исполнителем) они будут создавать отношения. Но согласно постановлению КМ «О мерах по совершенствованию управления многоквартирными домами и улучшению оказания коммунальных услуг» (N 47 от 1.02.2022 г.) собственники выпадают из процесса выбора управляющей организации (управляющего). Это является нарушением одного из основополагающих прав потребителей – свободы выбора исполнителя услуги.
Министерство юстиции проинформировало граждан, что передача многоквартирных домов управляющей организации или управляющему без ведома собственников помещений, проведения общего собрания, открытого конкурса противоречит требованиям Закона «Об управлении многоквартирными домами». В таких случаях Минюст просит граждан обращаться по телефону доверия 10-08 или отправлять сообщение на электронный почтовый адрес infо@adliya.uz.
Это важно
Если ТСЖ не ликвидировано, то УК может обслуживать входящие в него дома на законном основании только через товарищество, которое становится заказчиком услуг управляющей компании. Это единственно приемлемый вариант, который позволяет к тому же избежать процедуру ликвидации ТСЖ. Схема ТСЖ + УК не запрещена законодательством и может способствовать устранению ряда противоречий сторон, облегчить постепенный переход к профуправлению жилфондом. Она успешно используется управляющими компаниями, имеющими опыт работы на рынке жилищных услуг. Подробно об этом читайте в тематическом выпуске газеты «Норма» N 47 от 24.11.2020 г.
Вариант УК + ТСЖ принесет эффект только при добросовестной работе обеих сторон
При партнерстве ТСЖ и УК управляющая компания заключает договор не с каждым собственником в отдельности, а с товариществом. На общем собрании собственники решают, какой объем услуг заказывать УК.
Если они выбирают полное обслуживание, то возникает вопрос – для чего им тогда ТСЖ? Что очень важно, за товариществом остается контроль за работой и качеством услуг, оказываемых УК. Оно занимается также просветительской работой с жителями, должниками, организацией общих собраний. Новые управляющие организации не приветствуют такой вариант. Они предпочитают оказывать услуги по обслуживанию МКД напрямую по договорам с каждым собственником без посредника в лице ТСЖ.
Какие преимущества получают собственники при переходе
на полное обслуживание МКД по схеме УК + ТСЖ
• Члены ТСЖ получают качественные услуги, поскольку дом обслуживают специалисты УК, обладающие квалификацией, навыками, знаниями, материально-технической базой.
• УК заключает договор не с каждым собственником, а с товариществом.
• Контроль за выполнением УК работ остается за товариществом, собственники не могут делать это грамотно.
• Через ТСЖ собственникам легче контактировать с УК, получать информацию.
• Взносы собственников остаются на расчетном счете ТСЖ, а не в УК, что позволяет им легче контролировать свои средства.
• Окончательный расчет с УК товарищество производит после подписания актов выполненных работ, то есть после контроля качества.
• Председатель ТСЖ отчитывается на общем собрании членов ТСЖ в том числе о расходовании средств управляющей компанией.
• Ревизионная комиссия ТСЖ проверяет финансово-хозяйственную деятельность товарищества, в том числе средства собственников, перечисленные и освоенные УК.
• УК – коммерческая структура, заинтересованная в получении прибыли. ТСЖ – это ННО, заинтересованное в снижении затрат и экономии средств собственников.
• В ТСЖ более прозрачная схема формирования обязательного взноса, чем плата за услуги при прямом управлении УК, и собственникам трудно разобраться, из чего складывается размер платы за услуги УК.
Примерный регламент передачи полного обслуживания МКД управляющей организации с сохранением товарищества
1. Члены ТСЖ на общем собрании принимают решение о переходе на полное обслуживание в управление УК с сохранением товарищества.
2. Выбором УК занимается правление ТСЖ или уполномоченная общим собранием инициативная группа.
3. Постановление КМ N 47, установившее порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании (управляющего) по управлению МКД, не предусматривает участия в нем собственников. Это является нарушением права частной собственности и свободы выбора исполнителя услуг. При выборе УК собственники могут опираться на статью 38 Закона «Об управлении многоквартирными домами», предусматривающую полномочия членов ТСЖ утверждать на общем собрании кандидатуры управляющего или управляющей организации, а также на нормы Закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников».
4. На общем собрании членов ТСЖ утверждается управляющая компания.
5. Правление ТСЖ изучает договор управления с УК. Желательно ознакомить с его условиями собственников. Основные требования к содержанию договора установлены статьей 28 Закона «Об управлении многоквартирными домами».
6. Правление ТСЖ передает УК по акту приема-передачи техническую, финансовую и другую документацию, связанную с управлением МКД.
В пакете технической документации:
• техническая характеристика каждого дома;
• акты проверок состояния коммуникаций;
• информация о состоянии общего имущества;
• акты или перечень произведенных товариществом работ, в том числе капитального ремонта, с указанием года проведения и т. д.
Передается также имущество, приобретенное за счет обязательных взносов собственников, – задвижки, трубы, веники, краска, стройматериалы и прочее, которое УК может использовать при обслуживании или ремонте МКД, что позволит снизить затраты собственников.
7. В финансовой части акта:
• состояние расчетного счета ТСЖ с подтверждающей выпиской из обслуживающего банка;
• ведомости лицевых счетов собственников с расшифровкой задолженности по обязательным взносам или предоплаты;
• ведомости по зарплате работников ТСЖ, заверенные печатью председателя и подписью бухгалтера;
• расчетная книга;
• данные о взаиморасчетах с поставщиками услуг и обслуживающими организациями (РЭС, Таштеплоэнерго, компаниями по вывозу смета, обслуживанию лифтов) с подтверждением поставщиками услуг наличия-отсутствия задолженности или предоплаты товарищества. ТСЖ направляет поставщикам и обслуживающим организациям доверенность о передаче обслуживания общего имущества дома УК. Договор между поставщиками услуг и ТСЖ сохраняется;
• ТСЖ направляет банку доверенность о передаче обслуживания общего имущества дома УК, составляет акт сверки освоения кредитных средств, банк подтверждает остаток справкой.
8. Печать ТСЖ остается у председателя.
9. Товарищества пользуются дистанционной системой обслуживания банковских счетов «Банк-клиент», доступ к которой получает УК. Практики рекомендуют для оперативного контроля за движением взносов собственников использовать платежную систему «Click» или другие.
На какие документы опираться?
Законодательством не определен специальный порядок перехода собственников помещений МКД из ТСЖ в УК. Поэтому исходить следует из совокупности норм действующих НПА.
Гражданский кодекс, Закон «О негосударственных некоммерческих организациях», Положение о порядке ликвидации негосударственных некоммерческих организаций (утв. ПКМ N 5 от 15.01.2015 г.):
• процедура ликвидации юрлица проводится в соответствии с указанными документами.
Жилищный кодекс:
• управление частным жилищным фондом может осуществляться непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений, товариществом, управляющим или управляющей организацией либо иным способом в соответствии с законодательством;
• способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений этого дома (ст. 138 ЖК).
Закон «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»:
• нормы Закона регулируют отношения в области защиты частной собственности и гарантий прав собственников (ст. 7, гл. 2 Закона).
Закон «Об управлении многоквартирными домами»:
• способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Управление многоквартирным домом может осуществляться:
1) непосредственно собственниками помещений;
2) юрлицом – управляющей организацией или физлицом (индивидуальным предпринимателем), управляющим на основании договора;
3) товариществом собственников жилья (ст. 8 Закона);
• к полномочиям общего собрания членов товарищества относятся:
1) утверждение кандидатуры управляющего или управляющей организации;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. 38 Закона);
• членство в товариществе прекращается в случаях:
1) прекращения права собственности на помещение;
2) принятия большинством собственников помещений многоквартирного дома решения о выходе из товарищества;
3) ликвидации товарищества (ст. 35 Закона);
• вмешательство органов госвласти на местах и их должностных лиц в деятельность органов управления многоквартирными домами не допускается (ст. 49 Закона);
• принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества входит в полномочия общего собрания членов товарищества (ст. 38 Закона);
• условия и порядок заключения договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений установлены статьей 28 Закона;
• для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более 50 % всех собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более 50 % присутствующих на общем собрании собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания оформляется протоколом. К протоколу прилагается список лиц, участвовавших в собрании, с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов, заверенный их подписями (ст. 21 Закона).