Новый Закон «Об управлении многоквартирными домами» уравнял в правах юридических и физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь членами ТСЖ могут быть также владельцы нежилых помещений (ч. 5 ст. 30 Закона). Прежде членство в товариществе распространялось только на собственников жилых помещений. Часто это являлось причиной противоречий между ними. Многие «нежилые» считали, что раз они не проживают в доме и не являются членами ТЧСЖ, то общее имущество им не принадлежит и заботиться о нем, вносить взносы на его содержание, заключать договоры должны исключительно члены товарищества. Это неправильно, потому что они такие же собственники общедомового имущества. Сейчас вопрос с членством в ТСЖ, а также вытекающие из него проблемы урегулированы законодательством. Что это дает обеим сторонам?
Надо ли ТСЖ заключать договор?
Заключение договора между товариществом и владельцем нежилого помещения в МКД новым законодательством не предусмотрено. Статья 30 Закона устанавливает, что ТСЖ действует на основе самоуправления в соответствии со своим уставом. В утратившем силу Законе «О товариществах частных собственников жилья» необходимость заключения договора была прописана в обязательном порядке. В противном случае товарищество вправе было обратиться в суд с требованием понуждения его заключения. Это создавало для собственников нежилых помещений перекос в сторону обязанностей и ущемления их прав. Новый Закон исключил этот дисбаланс.
Может ли собственник нежилого помещения стать председателем ТСЖ?
Теперь собственники нежилых помещений могут участвовать в управлении общим имуществом МКД на равных основаниях. Они вправе получать информацию и отчеты о деятельности ТСЖ, вносить предложения, участвовать и принимать решения на общем собрании членов ТСЖ, быть избранными в правление, ревизионную комиссию товарищества и даже председателем правления ТСЖ. Другой вопрос, насколько председатель товарищества в лице руководителя бизнес-структуры будет владеть тонкостями домового хозяйства, сможет ли он контактировать с жителями и болеть душой за дом так, как его жильцы? Но уважающий себя предприниматель тоже хочет работать в ухоженном и отремонтированном доме, где он проводит значительную часть своего времени.
Единый взнос или разные?
Подход к этому вопросу одинаково трактуется как утратившим силу, так и новым жилищным законодательством. Собственники помещений являются участниками долевой собственности на общее имущество и обязаны нести общие расходы по его содержанию. Доля участия собственника помещения в общих расходах по содержанию общего имущества определяется пропорционально доле площади его помещения к общей площади помещений МКД (ст. 14 Закона). То есть размер обязательного взноса является одинаковым для собственников, независимо от того, каким помещением он владеет – жилым или нежилым.
Но подавляющей части «нежилых» собственников прежде начислялись повышенные взносы. Объяснялось это тем, что раз ТЧСЖ заключает с бизнес-структурой договор, значит, это возможность договариваться. Товарищество должно было обосновать размер повышенного взноса, а общее собрание утвердить его решением. Руководители ТЧСЖ обычно указывали, что предприниматели создают большую нагрузку на общедомовое имущество, чем члены товарищества. Делалось это без всяких расчетов, «на глаз». Иногда взнос был в 2–3 раза выше, чем у членов ТЧСЖ, лишь на том основании, что это бизнес-структура, она получает прибыль, вот пусть и платит больше. Это, конечно, не правовой, а, скорее, классовый подход. Одни соглашались с такими требованиями, другие возражали,
третьи отстаивали свои интересы в суде. Теперь и те, и другие собственники помещений являются членами ТСЖ и уравнены в правах и обязанностях.
ТСЖ недовольно
Некоторые руководители ТСЖ недовольны таким подходом. Где-то «нежилые» в самом деле создают нагрузку и способствуют быстрому износу общедомового имущества. Прежде бизнес-структуры компенсировали это повышенным размером взноса, а сейчас все равны. Например, в парикмахерских, химчистках, прачечных, салонах красоты, расположенных в МКД, может быть повышенное потребление воды. Если к ним подведены трубы большего диаметра, чем в доме, то они могут снижать давление внутридомовой системы холодного водоснабжения. Предположим, они используют химикаты, которые выводятся в канализацию. Если это старые трубы, то можно говорить об износе системы канализации и прочем. В таких случаях товарищество может увеличить бизнес-структуре размер взноса.
ЭТО ВАЖНО! Если речь идет о неудобствах, доставляемых жильцам в результате деятельности нежилого помещения, – шум, запах и прочее, то они не могут служить основанием для повышения взноса. Это уже вопросы санитарии и охраны здоровья, которыми должны заниматься соответствующие службы, например, СЭС.
Общий подход должен быть следующим. Если в результате пользования нежилым помещением причиняется вред общему имуществу собственников или происходит его ускоренный износ, то тогда в устав товарищества можно ввести пункт о повышении размера взноса для собственников нежилых помещений на период исходя из конкретной ситуации. Потом решать вопросы по факту с каждым отдельным нежилым помещением. Если есть бесспорные доказательства вреда и износа общего имущества, то тогда товарищество может предъявлять требование к уплате повышенного взноса. При этом должен быть определен и обоснован размер вреда (износа) в денежном выражении для каждого конкретного нежилого помещения.
МКХ, о том что они принимают решение чтоб жителей домов и нежилые помещения ,ставят на одну планку,нет докозательств? Пожайлуста, мы жители должны жить в своих домах, в спокойствии, а что получается,со стороны наших спальн, сплошной шум, это налевайки,(продажа пива, а рядом аптека,это якобы общепит а пьянь с утра уже орет под окнами спалень, это постоянные машины привозящие продукты в магазины через наши дворы,где постоянно играют дети,и.т.д и т.п, почему бы все нежилые помещения убрать из жилых домов, оставить жителей в покое,если это жилой дом так он им должен остаться,почему БТИ дают разрешения на первых этажах открывать магазины,это яркий свет в окна,и опятьже сплошной шум , и Вы говорите что нет оснований ,тот же вред который они приносят при снятии несущих стен в жилых домах, не спрашивая нас жителей ,а ему (нежилому помещению так захотелость он же комерсант и все тут)
Безграмотность в решении таких вопросов и приводит к скандалам жителей с нежилыми помещениями, для торговли должна быть отдельная инфраструктура,примеров можно привести несканчаемо,когда выносится какой либо документ,противоречущий всем нормальным нормам, создается впечатление о том что,кто то в этом просто заинтересован._