Ситуация, когда недовольные работой большого ТСЖ жители хотят выйти из него и организовать самостоятельное, – довольно распространенная. Обычно «развод» происходит болезненно. Из успешных товариществ, где все понятно, открыто и прозрачно, никто не выходит. Там же, где нарушение на нарушении, сплошь и рядом вставляют палки в колеса, препятствуя выходу. Подход там такой: чем больше домов, тем лучше. Вопрос: для кого? Уж точно не для собственников. Выход части членов ТСЖ из таких сообществ может послужить примером для других. Жители начинают требовать информацию о финансово-хозяйственной деятельности. Для работающих с нарушениями тайное может стать явным. Руководство начинает упрекать жителей, что не платят взносы, не получается гасить кредиты. Жители возражают: «Кредитов не брали, ничего о них не знали, на что они пошли – не ведаем». Допустим, что это так, если не одно «но». Если в большом товариществе нет контроля за работой руководства, жители не в курсе, на что расходуются их кровно заработанные деньги, то, значит, они позволяют тратить их налево-направо чужим людям. Стоит ли ожидать изменений в новом товариществе? Проблема не в количестве домов, а в людях. В их желании жить в ухоженном доме и прилагать для этого маломальские усилия. Что надо знать, чтобы «развод» прошел по-товарищески, а не на высокой ноте?
Какой «брак», такой и «развод»
Наиболее распространенный вариант – создание товарищества путем выхода части членов из действующего ТСЖ без его реорганизации. Этот способ регулируется Законом «Об управлении многоквартирными домами», Положением о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья (прил. N 3 к ПП-3 от 10.02.2005 г.).
Шаг 1. Создание инициативной группы
В доме, который собирается выйти из большого товарищества, необходимо создать инициативную группу активных собственников. Они будут разъяснять жителям их права и обязанности, способы управления многоквартирным домом, преимущества выхода из большого сообщества и создания однодомного ТСЖ, выявлять их мнение по этому вопросу.
Шаг 2. Сбор информации о доме и жителях
Параллельно инициативная группа выясняет информацию о техническом состоянии дома, собственниках жилых и нежилых помещений, квартирантах, арендаторах, уточняет их контактные данные. Если в доме есть электрик, сантехник, бухгалтер, слесарь, сможет ли кто-то из них оказывать помощь в содержании дома.
Шаг 3. Подготовка к проведению учредительного собрания ТСЖ
Инициаторы выхода из большого ТСЖ готовят проект устава товарищества, передают его собственникам для ознакомления. О месте, дате, времени проведения и повестке дня общего собрания собственников уведомляют не позднее чем за 10 дней до его проведения.
Для этого в каждом подъезде дома развешивают объявления или вручают их под роспись каждому собственнику. Юридических лиц – собственников помещений уведомляют либо заказным письмом на юридический адрес, либо электронным сообщением, либо вручают уполномоченному представителю под роспись (ст. 31 Закона).
Шаг 4. Проведение учредительного собрания ТСЖ
На учредительном собрании товарищества должны присутствовать более 50 % собственников помещений МКД или их представителей.
Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало более 50 % всех собственников помещений или их представителей, участвующих в учредительном собрании.
Повестка учредительного собрания включает создание товарищества, утверждение устава, избрание председателя, членов правления, ревизионной комиссии товарищества.
Протокол собрания с указанием результатов голосования и количества голосов, поданных в письменной форме, подписывают председатель и секретарь собрания, выбранные из числа собственников помещений.
К протоколу прилагается список участников собрания
с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов, заверенный их подписями (ст. 31 Закона).
Шаг 5. Информирование председателя экс-товарищества
Председателя товарищества, из которого выходит часть его членов, уведомляют о решении общего собрания собственников. Он расписывается в копии протокола общего собрания (п. 6 Положения).
Шаг 6. Подготовка инициативной группой пакета документов для регистрации ТСЖ
Он включает:
♦ заявление, подписанное лицом, уполномоченным собственниками;
♦ выписку из протокола общего собрания собственников квартир дома с решением о создании ТСЖ и результатом голосования;
♦ устав товарищества;
♦ список собственников квартир дома, проголосовавших за создание ТСЖ, с паспортными данными и адресами, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;
♦ адресный список квартир и нежилых помещений в доме;
♦ свидетельство о фирменном наименовании, выданное районными (городскими) органами статистики;
♦ эскизы печати и штампов в трех экземплярах;
♦ документы (копии), подтверждающие факт извещения ТСЖ, из которого вышла часть членов, о принятом решении (пп. 4, 6 Положения);
♦ разделительный баланс (желательно).
Это важно!
Для создания товарищества путем выхода части членов из существующего ТСЖ без его реорганизации Положением не предусмотрено представление разделительного баланса. Тем не менее его требует регистрационный орган. Это связано с выплатой кредитов, взятых прежним товариществом для проведения капремонта входящих в него домов.
Пункт 6 Положения устанавливает, что неисполненные взаимные обязательства товарищества, из которого осуществляется выход, и его бывших членов (собственников квартир) регулируются соглашением сторон или в судебном порядке. Вновь создаваемое товарищество не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были ранее. То есть бывшее ТСЖ не может предъявлять требования к вновь создаваемому товариществу по взысканию задолженности по обязательным взносам его бывших членов. Оно может принимать меры к своим бывшим сотоварищам в индивидуальном порядке, в том числе обратившись в судебные органы.
Чтобы минимизировать противоречия сторон, можно потребовать от руководства прежнего ТСЖ составить акт приема-передачи. Часто бывает так, что при сверке, кто кому должен, товарищество, которому дали отставку, остается в проигрыше.
Шаг 7. Требование экс-товариществу
Инициативная группа направляет председателю товарищества, из которого выходят собственники, требование предоставить сведения о фактически выполненных работах по дому за последние несколько лет.
В случае выхода собственников многоквартирного дома из товарищества часть денежных средств ТСЖ, образующаяся за счет целевого накопления собственниками помещений средств на капремонт этого многоквартирного дома, подлежит передаче в установленном порядке вновь создаваемому органу управления многоквартирным домом (ст. 36 Закона).
Шаг 8. Составление сторонами акта приема-передачи
При проведении сверки в том числе производится перерасчет кредитных средств, затраченных на ремонт дома, который выходит из большого ТСЖ. Указывается, сколько средств поступило, погашено, на какие работы они использованы, сколько осталось выплатить.
Шаг 9. Передача пакета документов в Центр государственных услуг для регистрации ТСЖ
Пакет документов для регистрации товарищества направляется в Центр госуслуг, осуществляющий регистрацию ТСЖ с одновременной постановкой его на учет в налоговых и статистических органах, получением разрешения на изготовление печати и штампов, а также предоставлением земельных участков на праве постоянного пользования (п. 2 Положения).
Шаг 10. Решение о регистрации ТСЖ
Решение о госрегистрации товарищества или мотивированном отказе регистрирующий орган принимает не позднее 10 рабочих дней со дня получения заявления о регистрации (п. 7 Положения).
Шаг 11. Открытие счетов в банке
Товарищество открывает расчетный счет в банке, передает копию акта приема-передачи, на основе которого определяется порядок погашения оставшихся кредитных средств.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
