Как заставить собственника помещения разобрать замурованную дверь в шахту?
Что делать, если в ванной комнате мокрый потолок, а определить причину и оперативно ликвидировать протечку проблематично? Сосед сверху во время ремонта замуровал дверь в шахту кирпичами или кафелем, перекрыв тем самым доступ к инженерным коммуникациям, и ни в какую не хочет разбирать их, утверждая, что у него все в порядке. К тому же не открывает дверь работникам ТЧСЖ, сантехнику, соседу, пострадавшему от его самодеятельности. А если это авария, когда труба в шахте течет так, что заливает несколько квартир, и нет времени на уговоры-переговоры восстановить все в прежнее состояние?
Внутридомовые коммуникации в шахте (стояки), как и сама шахта, – это общее имущество всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Они имеют равные права пользования этим имуществом. В данном случае собственник, перекрывший доступ в шахту, которая является также местом общего пользования, нарушает права собственности остальных квартировладельцев.
Имейте в виду, что зоной ответственности ТЧСЖ в шахте являются лишь стояки. За ответвления от них в квартиру (лежаки) отвечают собственники жилых помещений. Перекрытие доступа к коммуникациям в шахте, как и недопуск работников ТЧСЖ в квартиру при авариях или протечках – нарушение законодательства. Тем не менее подобная ситуация встречается довольно часто. Возникает она как из-за правовой безграмотности жителей, так и по причине пренебрежения законодательством.
Избежать этого помогли бы профилактические меры, проводимые товариществом, в том числе осмотры внутриквартирных объектов общего имущества. Тогда ТЧСЖ было бы в курсе всех незаконных перепланировок, перестроек, врезов в системы коммуникаций, влияющих на отопление в доме. Пункт о необходимости внутриквартирных обходов можно было бы включить в устав ТЧСЖ или внутренние правила содержания общего имущества в доме, предварительно обсудив и утвердив их на общем собрании членов ТЧСЖ.
Так как же заставить собственника восстановить подход к коммуникациям в шахте?
14 шагов, которые следует предпринять, если сосед перекрыл доступ к шахте
1. Собственник жилого помещения, пострадавший от протечки или аварии в шахте, должен письменно обратиться в ТЧСЖ с заявлением.
2. Заявление подается в 2 экземплярах. Руководитель ТЧСЖ должен расписаться и указать дату приема заявления в экземпляре, который остается у собственника.
3. С момента поступления заявления товарищество обязано незамедлительно перекрыть подачу горячей или холодной воды в подвале и принять меры по устранению ситуации. Иначе ответственность за последствия будет лежать на руководителе ТЧСЖ.
4. Товарищество как юридическое лицо, ответственное за содержание общего имущества в доме, обязано потребовать от заложившего шахту собственника восстановить доступ к инженерным коммуникациям.
5. Должностные лица ТЧСЖ должны разъяснить собственнику, что в случае его отказа восстановить доступ к общему имуществу в шахте он будет нести имущественную ответственность за последствия.
6. ТЧСЖ должно составить акт при участии домкома, нескольких жителей дома или представителя органа самоуправления граждан о незаконном переустройстве в квартире.
7. Если собственник отказывается восстановить доступ в шахту, не впускает работников товарищества в квартиру, то ТЧСЖ может обратиться в прокуратуру (суд) с заявлением о воспрепятствовании действиям юридического лица по устранению аварийной ситуации.
8. Если товарищество незаконно самоустраняется от решения вопроса, то это может быть расценено как должностная халатность, за которую предусмотрена уголовная ответственность. Тогда пострадавшему собственнику помещения придется, не теряя времени, самому браться за решение проблемы.
9. Вначале желательно предпринять попытку договориться с соседом о восстановлении доступа в шахту.
10. Если не удается прийти к согласию, собственник может обратиться в жилищную инспекцию МинЖКО, подготовить документы для подачи искового заявления в суд или жалобы в прокуратуру.
11. Пострадавшему жителю нужно сделать фото, чтобы подтвердить факт протечки/залива.
12. Необходимо при участии домкома и нескольких жителей дома составить акт о незаконном перекрытии собственником помещения шахты и доступа к общему имуществу.
13. Ознакомить соседа-нарушителя с документами, которые потерпевший собственник намерен передать в суд или прокуратуру.
14. Если вопрос не решается, то обратиться в суд или прокуратуру.
Правила игры для игры без правил
Чтобы защищать свои права, необходимо иметь представление, на какие нормативно-правовые акты следует опираться.
Жилищный кодекс
Собственник квартиры в многоквартирном доме обязан обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям обслуживающих многоквартирный дом организаций или аварийно-ремонтных служб с целью контроля состояния общего имущества, его обслуживания и ремонта после предварительного уведомления в его присутствии.
Собственник квартиры в многоквартирном доме при возникновении аварийной ситуации обязан немедленно обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям соответствующих аварийно-ремонтных служб для устранения аварии. В случае отсутствия собственника квартиры доступ в это помещение для устранения аварии осуществляется соответствующей аварийно-ремонтной службой с участием представителей органов внутренних дел и органов самоуправления граждан.
Собственник квартиры в многоквартирном доме, допустивший самовольное переустройство или перепланировку принадлежащего ему помещения без соответствующего разрешения органов государственной власти на местах, несет ответственность в установленном законодательством порядке и обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ст. 24).
Закон «Об управлении многоквартирными домами»
(N ЗРУ-581 от 7.11.2019 г., вст. в силу 1.08.2020 г.)
В данный момент апробируется в качестве правового эксперимента в Яккасарайском районе Ташкента, Маргилане и Джизаке.
Собственник жилого помещения обязан:
при обнаружении неисправностей в помещении, санитарно-техническом и ином оборудовании – немедленно принять возможные меры по устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать соответствующей службе;
при возникновении аварийных ситуаций – обеспечивать доступ в занимаемое помещение представителям аварийно-восстановительных служб.
Если собственник или проживающие с ним лица нанесли ущерб имуществу других собственников либо общему имуществу, то они обязаны возместить нанесенный ущерб.
В случае если необходимо проверить, отремонтировать или заменить конструктивные элементы общего имущества, доступ к которым возможен только из данного помещения, собственник обязан разрешить доступ в помещение представителям органа управления многоквартирным домом при условии предварительного уведомления его об этом. В экстренных случаях, когда необходимо предотвратить аварию или срочно ликвидировать ее последствия, предварительное уведомление не требуется (ст. 19).
Закон «О товариществах частных собственников жилья»
(N ЗРУ-32 от 12.04.2006 г., утрачивает силу с 1.08.2020 г.)
Товарищество имеет право доступа в помещение собственника с целью контроля состояния общего имущества, находящегося внутри помещения собственника, его обслуживания и ремонта после предварительного уведомления собственника в его присутствии или немедленно в установленном порядке в случае аварии (ст. 15).
Товарищество обязано обеспечивать сохранность и содержание общего имущества, земельного участка и имущества товарищества в соответствии с установленными правилами, нормами и стандартами (ст. 16).
Примерный устав товарищества частных собственников жилья
(прил. N 1 к ПКМ N 100 от 30.05.2006 г.)
Член ТЧСЖ обязан:
согласовывать с товариществом реконструкцию, перепланировку, переоборудование принадлежащего ему помещения при получении им соответствующих разрешений в установленном порядке. Член товарищества, допустивший самовольное переустройство и (или) перепланировку и (или) переоборудование помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние;
предоставлять доступ в помещение, принадлежащее ему, представителям товарищества и специализированным организациям после предварительного уведомления и в его присутствии или представителя для проведения осмотров, профилактического, текущего и капитального ремонтов частей общего имущества, находящихся в границах помещения собственника, а также немедленный доступ для устранения аварий. В случае необеспечения доступа в помещение собственник компенсирует за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников, общему имуществу или имуществу товарищества вследствие невыполнения необходимых работ из-за отказа в доступе в помещение;
обеспечивать сохранность общего имущества, находящегося в границах принадлежащего ему помещения (п. 6.2).
Правила оказания услуг теплоснабжения в многоквартирных домах
(прил. N 1 к ПКМ N 194 от 15.07.2014 г.)
Потребитель обязан:
при обнаружении неисправностей (аварий) внутриквартирного оборудования принимать все возможные меры по их устранению;
при авариях на внутридомовых системах отопления и горячего водоснабжения, а также при иных нарушениях, возникающих при использовании тепловой энергии, немедленно сообщать о них исполнителю или поставщику (п. 85).
Правила оказания услуг водоснабжения и водоотведения потребителям
(прил. N 2 к ПКМ N 194)
Потребители обязаны не допускать складирования различных предметов и материалов, а также возведения каких-либо построек над водопроводными, канализационными сетями и устройствами, находящимися на территории потребителя, а также на наружных (уличных и внутриквартальных) сетях водопровода и канализации. В случае аварии при самовольном возведении построек на действующих сетях ответственность за ущерб несет нарушитель (п. 123).
Договор теплоснабжения в многоквартирном доме между поставщиком и потребителем (собственником жилого помещения)
При авариях на внутридомовых системах отопления и горячего водоснабжения, а также при иных нарушениях, возникающих при использовании тепловой энергии, потребитель обязан немедленно сообщать о них исполнителю или поставщику (п. 4.3.3).
Договор на оказание услуг водоснабжения и водоотведения потребителям группы I (физическим лицам)
Потребитель обязан обеспечить представителям поставщика при наличии у последних служебных удостоверений беспрепятственный доступ к водомерным узлам, ко всем водопроводным и канализационным устройствам, сооружениям и оборудованию, расположенным на территории потребителя или находящимся на его балансе в период с 9.00 до 18.00 (п. 4.4).
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
Вот интересно, если собственник жилья самостоятельно, зная что стояки являются общими ( а все собственники жилья это знают), замуровал их для красоты своего помещения, то какой поквартирный обход решит эту проблему?
Если он просто не пускает представителей ТЧСЖ к себе в квартиру, то кого он будет слушать?
Ну примет ТЧСЖ заявление, а дальше? А дальше остается перед закрытой дверью собственника жилья.
Подаст заявление потерпевший в прокуратуру (суд) и сколько времени придется ждать ответа? А ведь стояк в это время отключен, и все квартиры расположенные по этому стояку остаются без воды. Увы.
Вы ссылаетесь на закон об управлении многоквартирным домом, который еще не вступил в силу.
Законы и правила у нас хорошие, но... Нет главного - за товариществами не закреплены права, позволяющие в случае возникновения аварийной и иной подобной ситуации, самостоятельно принимать "карательные" меры. Немного грубо, но это факт. А обращаться с заявлениями во все перечисленные инстанции и ждать соответствующих действий с их стороны, процесс слишком долгий. Люди живут здесь и сейчас.