Принят, но еще не введен в действие Закон «Об управлении многоквартирными домами». Он вступит в силу 1 августа 2020 года, а до этого будет обкатываться в рамках правового эксперимента в Яккасарайском районе г. Ташкента, Джизаке и Маргилане. Это связано с тем, что законодательный акт имеет высокую социальную значимость. Поэтому апробация документа нацелена на отработку его положений на практике, выявление возможных «побочных эффектов», внесение в Законодательную палату Олий Мажлиса предложений по дальнейшему совершенствованию перед тем, как он будет запущен в других регионах Узбекистана. Это уже третий Закон, регулирующий сферу управления многоквартирным жилфондом (МКД). Закон «О товариществах собственников жилья» был принят в 1999 году, Закон «О товариществах частных собственников жилья» – в 2006-м. Нынешний законодательный акт отражает новые реалии, сложившиеся в сфере управления МКД и требующие правового урегулирования.
В целом новый Закон – это серьезный документ, к разработке которого были привлечены парламентарии, специалисты государственных органов, общественные организации, национальные и международные эксперты. Он был вынесен на обсуждение общественности. Вначале была предусмотрена подготовка новой редакции Закона «О товариществах собственников жилья». В ходе работы над жилищным законодательством стало ясно, что на нынешнем этапе реформы, обозначившей курс на профессиональное управление МКД, необходим более универсальный документ, регулирующий деятельность не только товариществ, а регламентирующий все варианты управления многоквартирными домами, ликвидирующий пробелы прежних нормативно-правовых актов в этой части.
Что нового появилось в Законе? Остановимся на некоторых новациях документа.
Способы управления МКД. Что нового?
Подход к выбору способа управления МКД в новом Законе остается прежним. Документ детализировал и ввел новые правовые нормы, расширяющие возможности каждого способа управления. Установлено, что управление многоквартирным домом может осуществляться тремя способами: непосредственно собственниками помещений; юридическим лицом – управляющей организацией или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) – управляющим на основании договора; товариществом собственников жилья (далее – органы управления, ОУ). Способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений (ст. 8 Закона).
Непосредственное управление
Прежде способ непосредственного управления МКД собственниками жилых помещений был недостаточно урегулирован законодательством. Существенным барьером являлось то, что для принятия решений требовалось согласие всех собственников. Добиться такого кворума было достаточно сложно. В Закон введена глава, устанавливающая правовые нормы регулирования отношений при непосредственном управлении. Она определяет регламент принятия решений, заключения договоров, вводит новый общественный орган в виде совета многоквартирного дома, устанавливает его компетенцию, порядок избрания и полномочия председателя совета многоквартирного дома (гл. 6 Закона).
Управление управляющей компанией или управляющим
Закон устанавливает нормы, повышающие роль, статус, ответственность профессиональных управляющих компаний и управляющих за качество выполняемых работ и услуг, а также требования к их профессиональному уровню.
Управляющий (физическое лицо) обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и должен иметь квалификационный (аттестационный) сертификат. В штате управляющей организации необходимо наличие не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, также имеющих квалификационный (аттестационный) сертификат.
Очень важная правовая новация: управляющая организация или управляющий освобождаются от уплаты всех видов налогов при предоставлении услуг и выполнении работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, а также по благоустройству земельного участка. Это связано с созданием благоприятных условий для укрепления материально-технической базы УК, их дальнейшего развития, формирования оптимальной ценовой политики (гл. 7 Закона).
Товарищество собственников жилья
Закон расширил права собственников нежилых помещений. Теперь они тоже являются членами товарищества (ст. 30 Закона). Прежде у многих собственников нежилых помещений подход был такой: если они не являются членами товарищества, то Закон о ТЧСЖ на них не распространяется. Это часто становилось причиной разногласий сторон. Надо полагать, что установленное документом равноправие в вопросах членства снимет противоречия между собственниками жилых и нежилых помещений в товариществе.
Документ увеличил возможности принятия решений общим собранием членов товарищества, в том числе путем опроса (ст. 42 Закона). Детализирован порядок принятия решений представителем члена ТСЖ на основе доверенности, установлены дополнительные требования к ее составлению (ст. 39 Закона).
Закреплены требования к необходимости профессиональной подготовки председателя правления товарищества. Он должен либо иметь, либо в течение 30 дней после избрания получить квалификационный (аттестационный) сертификат. Иначе общее собрание членов товарищества в течение 10 дней обязано выбрать председателем другого члена ТСЖ (ст. 46 Закона).
Часто работающие с нарушениями председатели товариществ не желают сдавать своих позиций. При переизбрании они не отдают печать, ключи от офиса, финансовые документы и т. д., тормозят процесс приема-передачи документов и имущества. Для устранения этого в статью 46 Закона введены дополнения, устанавливающие новый порядок прекращения полномочий председателя правления ТСЖ. Председатель в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения общим собранием членов товарищества обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства председателя правления товарищества, либо собственнику помещения в МКД, указанному в решении общего собрания, техническую документацию на МКД, остаточные денежные средства, печать товарищества и иные, связанные с управлением документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.
В Законе о ТЧСЖ присутствовала норма, устанавливающая возможность передавать по договору часть полномочий председателя правления товарищества управляющему или управляющей компании. Часто это было причиной нарушения законодательства – управляющий брал на себя гораздо больше определенных ему полномочий и тем самым нивелировалась роль председателя правления товарищества. Эта норма исключена. Новый Закон возлагает на УК или управляющего обязательства исключительно на основании договора (ст. 46 Закона).
Земельный участок закрепляется за собственниками
Вводится норма, устанавливающая обязательное документальное закрепление за собственниками помещений МКД земельных участков, прилегающих к многоквартирным домам. Они выделяются органами госвласти на местах собственникам помещений на праве постоянного пользования. На собственников возлагается ответственность за санитарное состояние и благоустройство земельного участка. Кадастровый паспорт каждого МКД обязательно должен содержать информацию о земельном участке, включая его кадастровый план. Земельный участок является неделимым и не может быть разделен на самостоятельные. Установлен регламент оформления земельных участков. Орган управления МКД обращается с заявлением в хокимият, который не позднее 30 дней после обращения обязан установить границы и размеры земельного участка, прилегающего к МКД, выдать органу управления необходимые документы, устанавливающие право постоянного пользования им (ст. 7 Закона).
К сожалению, не решен очень важный вопрос: каким будет пользование земельным участком для собственников – платным или бесплатным. Если за него придется платить земельный налог, то это в несколько раз утяжелит размер обязательного взноса.
Еще один момент. В рамках обсуждения законопроекта предлагался добровольный подход к выделению земельных участков на объектах вторичного жилья, когда собственники принимали бы об этом решение на общем собрании. Не получилось ли так, что норма Закона устанавливает принудительный подход, когда собственникам независимо от их воли навязывается земельный участок. Тогда выходит, что бремя содержания земельного участка несет собственник помещения, а обязательства может создать стороннее лицо – ТСЖ, управляющая компания, управляющий. Это сводит на нет основополагающий принцип добровольности установления гражданских (имущественных) отношений.
Содействие государства: вмешательство хокимиятов устранено? Роль МинЖКО усилена
Новый Закон устраняет вмешательство органов госвласти на местах в дела органов управления МКД, но при этом усиливается государственная вертикаль в лице МинЖКО, которое осуществляет координацию деятельности органов управления многоквартирными домами. В Законе детализируется, в каких направлениях МинЖКО может содействовать им. По сути, это весь спектр деятельности по управлению многоквартирными домами. Государственный контроль деятельности органов управления МКД возложен на Жилфондинспекцию (подразделение МинЖКО). Вопрос в том, чтобы содействие и контроль не вылились во вмешательство в дела ОУ многоэтажками.
Жилфондинспекции предоставляются полномочия выдачи обязательных для исполнения предписаний. Они выдаются органам управления либо собственникам помещений для устранения нарушений правил содержания и технической эксплуатации МКД, требований по содержанию прилегающих к многоквартирным домам земельных участков, а также к организациям жилищно-коммунального обслуживания – по соблюдению требований нормативных документов в области технического регулирования при оказании ими услуг потребителям. Жилфондинспекция может инициировать созыв внеочередного общего собрания при нарушении законодательства органом управления МКД (гл. 2 Закона).
Вмешательство работников хокимиятов в деятельность органов управления МКД не допускается. Они могут в установленном порядке выступать гарантом в получении банковских кредитов ОУ. Как это будет работать на практике, покажет время. Что касается органов самоуправления граждан, то органы управления МКД сотрудничают с ними по вопросам организации работ по благоустройству и озеленению прилегающих к многоквартирным домам территорий, другим вопросам (ст. 49 Закона).
Отчуждение части общего имущества: можно посеять бурю
В Закон введена норма, предусматривающая возможность отчуждения отдельных частей общего имущества. Для этого необходимо решение, принятое единогласно всеми участниками общей долевой собственности. Общее имущество не подлежит отчуждению, если это ограничивает других собственников в реализации их прав собственности. Запрещается отчуждать несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения (ст. 13 Закона). При этом незыблемым остается подход, согласно которому доля собственника помещения в общем имуществе не может быть выделена в натуре.
Возникает вопрос: какие элементы общего имущества будут подлежать отчуждению? Ведь МКД является сложным техническим сооружением. Изъятие из комплекса общего имущества какой-то одной его части может привести к нарушению требований безопасности, надлежащего содержания дома.
Эта норма требует дальнейшей серьезной правовой проработки, четкого регламента. Иначе при недостаточной правовой осведомленности жилищников и отстраненности многих собственников от проблем домового хозяйства можно посеять бурю. Не выльется ли это в противоправные изъятие и распродажу части общего имущества МКД?
Новостройки: квартиры нереализованы – кто уплачивает взносы
и когда выбирать способ управления?
Многоквартирный жилфонд страны активно прирастает сегодня новостройками, управление которыми имеет свою специфику, отличается от вторичного жилья и было практически неурегулировано. Часто возникает вопрос – кто должен оплачивать общие расходы, если квартиры в доме не реализованы полностью. Новый Закон устанавливает, что при вводе в эксплуатацию вновь построенных МКД долю участия в общих расходах по содержанию общего имущества нереализованных помещений несет лицо, на которое оформлено право собственности на эти помещения (ст. 16 Закона).
Еще один важный вопрос: на каком этапе выбирать способ управления в новостройках? Законом предусмотрено, что собственники помещений в 3-месячный срок со дня принятия МКД в эксплуатацию на общем собрании обязаны принять решение о способе управления. До принятия такого решения по обязательствам, связанным с содержанием общего имущества, собственники отвечают солидарно.
При недостижении соглашения между собственниками помещений о выборе способа управления в указанный срок территориальное подразделение МинЖКО определяет на 3-месячный срок управляющую организацию или управляющего, который осуществляет функции органа управления МКД. Если в течение этого срока вопрос не будет решен или принятое решение не реализуется, то подразделение МинЖКО проводит открытый конкурс на управление МКД для отбора управляющей организации либо управляющего.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (ст. 22 Закона).
Организатором конкурса на управление МКД является территориальное подразделение МинЖКО. Информация о его проведении размещается на официальном веб-сайте Министерства и в других СМИ (ст. 23 Закона).
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
