Ташкентское ТЧСЖ «Санджар Техсервис», в котором объединились жители 6 многоквартирных домов (317 квартир), делает ставку на максимальную прозрачность своей деятельности для членов товарищества. Помогает ему в этом профессиональная управляющая компания (УК) «Береза Коммунал Сервис», с которой ТЧСЖ заключило договор на ведение бухгалтерского учета. Здесь используют практику планирования и учета средств отдельно по каждому дому. Это способствует доверию собственников, укреплению платежной дисциплины. УК помогает товариществу в других вопросах, связанных с содержанием домов, но делает это бесплатно. Такое альтруистическое сопровождение своих питомцев получают практически все заказчики услуг «Березы», которая является одной из лучших в республике.
Для чего нужен раздельный учет?
«Мы выполнили огромную работу по улучшению технического состояния многоквартирных домов (МКД). Привели их в порядок на 90 %», – говорит исполнительный директор ТЧСЖ «Санджар Техсервис» Шохиста Холикулова. – «Но это не означает, что можно успокоиться и сидеть сложа руки. Жизнь не стоит на месте. Жители смотрят вокруг, видят возможности использования новых материалов, технологий и хотят того же в своих многоэтажках.
Вначале ремонт проводился за счет собственных средств, но это долгая история. Когда появилась возможность привлекать льготные кредиты, мы смогли выполнить большие затратные работы за короткое время. Выплачивать заемные средства нам еще 3 года. Сейчас занимаемся в основном благоустройством территории, озеленением. Восстанавливаем ирригационную систему вокруг наших многоэтажек. В результате наше товарищество заняло II место в конкурсе «Лучший дом».
Шохиста Холикулова отмечает, что стабильная работа ТЧСЖ во многом обеспечена грамотным ведением бухгалтерского учета. Это серьезная работа, которую заказывают УК. Она составляет всего 8 % от начислений, но «Береза» помогает нам в решении других вопросов, не связанных с бухгалтерией. Раздельный учет и планирование позволяют жителям видеть и контролировать движение своих средств. Такая прозрачность работы ТЧСЖ играет на результат, позволяет минимизировать разногласия по поводу расходования средств собственников, размера взноса.
«Ведь даже в идеальном товариществе жители часто задают вопросы: куда ушли наши деньги и почему взнос такой высокий?» – говорит директор ТЧСЖ. – «А если в нем несколько домов, то такие вопросы возникают чаще. Практически все ТЧСЖ, в которых более 1 дома, используют практику «общего котла». Это когда взносы жителей всех домов аккумулируются и направляются в многоэтажку, которая в первую очередь нуждается в ремонте. Такой вариант устраивает жилищников, а жителей нет. Они хотят, чтобы их деньги расходовались на улучшение исключительно их дома. Ведь в разных многоэтажках – разное техническое состояние, значит, расходы на их содержание должны быть разными. К тому же поступление взносов в каждом доме тоже разное, и жильцы справедливо выступают против того, чтобы за их счет ремонтировались те, где много должников».
Действующий Закон «О товариществах частных собственников жилья» предусматривает раздельное планирование работ, разработку и утверждение смет доходов и расходов, отчетов в отдельных домах одного товарищества. Эти локальные документы должны стать частью плана работ и сметы ТЧСЖ. Но норма Закона практически не работает – товарищества и УК не хотят брать на себя дополнительную нагрузку. Хотя плюсов от раздельного планирования и учета гораздо больше, чем минусов. Помимо информированности жильцов о движении их взносов, такой подход может способствовать в дальнейшем разукрупнению ТЧСЖ. Ведь при выделении дома в самостоятельное товарищество неизбежно возникают вопросы: кто, кому и сколько должен, а здесь все прозрачно. На общем собрании членов товарищества УК отчитывается отдельно по каждому дому, предварительно размножив отчеты, чтобы каждый мог с ними ознакомиться.
Один дом помогает другому
Учет средств по каждому дому предусматривает введение для них разных взносов. Но в ТЧСЖ «Санджар Техсервис» установлен единый размер взноса для собственников всех 6 домов в размере 1 000 сум. за 1 кв. м общей площади. Это выше среднего по городу. Но зато 90 % затратных работ здесь выполнены. По словам директора ТЧСЖ, дома находятся примерно в одинаковом техническом состоянии, и взнос отражает реальные потребности в их содержании с учетом погашения кредитов. Уравниловка отчасти связана и с психологическим фактором. Жители болезненно воспринимают, когда размер взноса в соседнем ТЧСЖ хотя бы на 1 сум ниже, чем у них. Если же в одном товариществе в разных домах будут разные взносы, то это может стать поводом для противоречий.
«Главное – раздельный учет позволяет устранить разногласия и недоверие к товариществу», – отмечает Шохиста. – «Это важно для того, чтобы жители видели, что их деньги остались в доме, расходуются исключительно на его улучшение. Они всегда могут взять смету, план работ, проконтролировать, какие работы запланированы в их многоэтажке, сколько денег собрано, сколько надо на выполнение работ, сколько потрачено, осталось, не хватает и т. д.».
Тем не менее и здесь происходит перераспределение взносов. Тогда для чего нужен раздельный учет? «Мы предложили систему взаимопомощи одного или нескольких домов другому», – говорит директор «Березы» Валентина Азимова. – «Например, ежемесячные начисления в одном доме составляют 6 млн сум., а реально собрали 5 млн сум. На выполнение затратной работы не хватает 1 млн сум. Тогда один дом занимает у другого, а в конце года управляющие смотрят, кто, кому сколько должен, и дом-заемщик возвращает деньги дому-кредитору. Жители спокойны, что их средства возвращаются в копилку дома. Конечно, здесь есть ряд спорных моментов. Например, дом-заемщик не может вернуть к концу года деньги дому-кредитору. Тогда ТЧСЖ может предложить жителям дома-кредитора выполнение каких-то работ на эту сумму».
Заказал услугу – получай поддержку
Текущее обслуживание домов товарищество выполняет своими силами, а ремонт заказывает подрядным организациям. Отношения с УК строятся на следующих принципах: заказываешь услугу (бухучет) – получаешь бесплатно консультации и помощь в решении ряда других вопросов. Управляющие исходят из того, что ведут это ТЧСЖ, и заинтересованы, чтобы у него все было в порядке. Например, на первых порах у товарищества был неудачный опыт выбора подрядчиков. Один пытался завысить стоимость работ почти в 2 раза, другой исчез, не завершив ее. Директор УК помогла товариществу сохранить деньги жильцов, нашла сбежавшего на другой объект подрядчика, заставив довести работу до конца. «Управляющая компания помогает нам ориентироваться на рынке услуг», – говорит Шохиста Холикулова. – «Рекомендует надежных и проверенных подрядчиков».
Или помощь в решении вопроса с теплоснабжением. Часть домов, входящих в ТЧСЖ, находится в конце теплотрассы, и тепло не доходит до них в полном объеме. Проблема также в изношенных магистральных трубах, недостаточном давлении в системах теплоснабжения. ТЧСЖ вместе с УК инициировали создание комиссии по выявлению причин плохого теплоснабжения. Привлекли к этому представителей махаллинского комитета, работников теплоснабжающей организации. Сейчас на квартале идет замена магистральных труб теплоснабжения. ТЧСЖ обратилось в Таштеплоэнерго на предмет установки мини-котельной на несколько домов. Пока вопрос не решен, проводятся мероприятия по энергосбережению: установка дверей и стеклопакетов в подъездах, ремонт кровли.
УК и ТЧСЖ совместно работают с должниками по обязательным взносам. Как-то усилия товарищества (беседы с неплательщиками, письменные предупреждения) не приносили результата. А взыскание задолженности в судебном порядке во многих ТЧСЖ является непопулярной мерой в силу менталитета – руководство не хочет ссориться с соседями. Директор УК предложила директору ТЧСЖ заключить договор с юридической фирмой. Должники не отреагировали на ее требование – погашение задолженности в указанный срок. Тогда юристы обратились в суд от имени ТЧСЖ. Судебный орган направил должникам уведомление явиться на выездное заседание суда, которое состоялось в офисе УК. Решением суда собственников обязали оплатить задолженность, что было сделано тут же, на месте. Это стало хорошим прецедентом для других. Платежная дисциплина жильцов в товариществе заметно повысилась.
«Береза» ведет большую работу по информационно-правовому просвещению членов ТЧСЖ. «Даже в успешном товариществе найдутся один-два недовольных его работой», – говорит Валентина Азимова. – «Как правило, это должники, которые сами не платят и других баламутят. Пришли ко мне несколько жителей из ТЧСЖ «Санджар Техсервис» и говорят: «Товарищество ничего не делает, только деньги собирает. Хотим выйти из него. Я им отвечаю: «Пожалуйста, получите согласие более 50 % собственников и выходите». Взяла папку их дома, где расписан каждый сум. Говорю: «Вот, смотрите, это ваши деньги. Вам кровлю, электрощиты, трубы в подвалах отремонтировали?» – «Да, сделали». Показываю, сколько на это потрачено. «А фасад, подъезды, окна и двери в подъездах установили? Канализацию заменили?». Кивают утвердительно. «Территория благоустроена? Дорожки и тротуары заасфальтированы?» – «А как же! Ой, Валя опа, извините. Мы же видим. Это соседка неправильно сказала, что товарищество ничего не делает». Жалоба получалась со знаком «плюс».
Директор ТЧСЖ поддерживает управляющую: «C людьми надо постоянно разговаривать, разъяснять им, что делается, что еще надо сделать. Тогда это принесет результаты и будет способствовать объединению вокруг идеи сделать свой дом лучше. Хочу отметить жильцов, которые заботятся о своих домах, относятся к ним по-хозяйски, помогают в благоустройстве. Это Шавкат Назиров, Бахриддин Усаров, Малика Карабаева, Ойша Шарипова и многие-многие другие».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
