Двадцать лет назад директор успешной управляющей компании (УК) «Дилас Коммунал Сервис» из Ташкента Диляра Мустафаева ни за чтобы не поверила, что придется сменить профессию геолога на жилищника. В геологическую бытность она занималась разведкой золотоносных месторождений в Кызылкумах. Работа – интересная, на пределе сил и возможностей. Большей частью объединяющая романтиков, альтруистов, первопроходцев, готовых добиваться цели, несмотря ни на что.
Жилищная сфера с ее нескончаемыми проблемами была полной противоположностью: текущие трубы, канализация, крыши, залитые подвалы. Иная реальность, очень далекая от романтики. Здесь каждый день надо принимать решения, нести за них ответственность.
В Кызылкумах рядом всегда был круг единомышленников, надежное плечо. В жилищке люди – это главная проблема. Найти с ними общий язык непросто – разный социальный срез, возраст, интересы, уровень культуры. Разные категории проживающих: собственники, наниматели, арендаторы, гости. Надо учесть и увязать интересы такого разноликого сообщества.
Диляра пришла в жилищку в самое тяжелое для отрасли время, когда многоквартирный жилой фонд (МКД) в массовом порядке передавался гражданам в собственность. Управлять им по-старому уже было нельзя, а как это делать по-новому, никто не знал. Это было начало перестройки ЖКХ. Сегодня отрасль переживает новый этап реформы, и Диляра Асановна – активный участник перемен. 20 лет в жилищной сфере – это целая эпоха. Директор УК знает про нее все: как привести дома в порядок, что для этого надо. К тому же 14 лет она возглавляет Ассоциацию ТЧСЖ Мирабадского района столицы. Вполне заслуженно УК «Дилас Коммунал Сервис» по итогам 2018 года заняла I место в конкурсе «Лучшая управляющая компания».
Спасение «Титаника»
Погрузиться в перипетии жилищной сферы геологу пришлось не от хорошей жизни. В центре Ташкента сдали огромную 12-подъездную 9-этажку. 2 подъезда в нем заняли геологи. О таком красавце-доме можно было только мечтать. Ташкентцы прозвали его «Титаником» – так эффектно он выглядел. Но это было лишь первое впечатление. Говорят, как корабль назовешь, так он и поплывет. Дом, действительно, оправдал свое название – под грузом проблем «шел ко дну». В залитых по пояс водой подвалах можно было плавать, полчища комаров, крысы, тараканы. Из канализации все напрямую лилось в подвал, периодически и в квартиры. Лифты стояли, трубы текли. «Вспоминать об этом страшно», – говорит Диляра. – «Тогда высотку обслуживал жэк, который полностью устранился от проблем дома. Получалось, многоэтажка – загляденье, а жить в ней невозможно».
Она сплотила вокруг себя группу таких же альтруистов. Купила болотные сапоги до пояса и, как в песне поется, «держись, геолог, крепись, геолог» – отправилась в подвал наводить порядок. Войти вошла, а выйти никак. Сапоги так и остались в подвале. Засосало, как в болоте. Жителям устроила день открытых дверей в подвал, чтобы видели, что там творится. Вспоминает, как чистили его больше недели, вывезли 3 двадцатитонника с мусором. С того и пошло. Жители избрали ее домкомом. А дальше жилищка уже не отпустила.
«Геолог – это не профессия, а стиль жизни, характер. Это на всю жизнь, чем бы ты ни занимался», – часто говорит Диляра. Поэтому жилищник из нее получился с душой геолога. А если учесть комсомольскую закалку (комсорг в школе и в институте) и разряд по альпинизму, становится ясно, откуда такая активная позиция и целеустремленность. И что она просто не могла оставить тонущий «Титаник», должна была спасти его и отправить в благополучное «плавание».
Поиск путей управления
Рассказывает, что после массовой приватизации жилфонда в 1993 году никто не знал, что делать новоиспеченным собственникам дальше, как управлять многоэтажками в новых условиях. Учились на собственных ошибках. Дома передавались в ужасном техническом состоянии. В 2000 году начался массовый процесс создания товариществ, курс на большие объединения МКД. Госпрограммы капремонта домов, построенных до 1991 года, существенным образом ситуацию не изменили. К тому времени у Диляры уже были опыт реанимации «Титаника» и строительный бизнес. В хокимияте и махаллинском комитете ее уговорили пойти главным инженером в ТЧСЖ «Барака-коммунал». А это – 16 домов. Обещали помощь и поддержку. Дело было за 10 дней до начала отопительного сезона. Системы теплоснабжения в домах старые, еле «дышали», крыши тоже никуда не годились и т. п. Отопление включили – все рвануло и потекло. Группа поддержки с обещаниями помочь разбежалась. Жители возмущались. Что делать? Приняла удар на себя, «включила» геолога и вперед – шаг за шагом налаживать домовое хозяйство. За 6 лет – 12 ремонтов крыш, подвалов и всего остального.
В 2006 году началось разукрупнение товариществ на однодомные и малые. Практика показала, что они эффективнее больших объединений. Возник вопрос, где взять столько руководителей ТЧСЖ? Многие профессиональные жилищники не смогли вписаться в новые реалии. На их место пришли люди, далекие от жилищной сферы. С одной стороны – свежий взгляд, с другой – отсутствие опыта и знаний. Чтобы обеспечить профуправление МКД, стали создавать управляющие компании. Диляра зарегистрировала УК «Дилас Коммунал Сервис». Заказчиками ее услуг сегодня являются 10 ТЧСЖ (20 домов), которые находятся на полном обслуживании. Для ТЧСЖ это обходится в 35 % от начислений. Остальное идет на погашение кредитов.
УК оснащена солидной материально-технической базой. В штате – 18 человек. При выполнении капремонта выступает подрядчиком для своих подопечных. Для ТЧСЖ выгодно в одном лице иметь и подрядчика, и УК – это гарантия качества. Ведь она обслуживает эти дома, никуда не сбежит, заинтересована сделать все на совесть. Ежемесячно УК представляет ТЧСЖ акты выполненных работ. Раз в год отчитывается на общем собрании. Размер взноса в домах для собственников жилых помещений – от 400 до 800 сум. за 1 кв. м общей площади. «Это немного. Жители неохотно идут на повышение взноса», – говорит Диляра. – «Но хотят, чтобы дома были в полном порядке. Считаю, что необходимо ввести минимальные взносы, которые обеспечивали бы надлежащее состояние МКД. Иначе берутся кредиты, а взносы не позволяют их своевременно возвращать». УК работает также с должниками: направляет неплательщикам предупреждения об оплате, документы в суд.
Кредиты, проблемы, надежды
«Реальные перемены в жилищной сфере начались в 2013 году с появлением возможности использовать льготные кредиты для капремонтов МКД», – говорит Диляра Мустафаева. – «Государству за такую поддержку огромное спасибо. До этого в основном было латание дыр. Жителям накопить деньги на капремонт очень трудно. На это уходили годы, часть «съедали» инфляция, удорожание материалов. За счет кредитов за 5 лет выполнили большой объем работ: отремонтировали кровлю, подвалы, канализацию, фасады, подъезды, электрохозяйство, заасфальтировали территорию и т. д. Проводим энергосберегающие мероприятия: сделали ремонт торцевых швов в 2 домах, установили стеклопакеты, двери в подъездах. В одном доме за счет спонсорской помощи поставили солнечные батареи, вырабатывающие энергию для подъездного освещения. Это экономит средства жильцов.
Дом требует внимания 24 часа в сутки, ведь нештатные ситуации могут возникнуть в любой момент. В УК, как и в ТЧСЖ, не должно быть режима работы «от и до». Иногда жители звонят среди ночи, уже сплю, но должна каждого выслушать, отреагировать. Для ликвидации ЧП в УК есть диспетчерская служба. За столько лет отношение к своим домам, как к детям родным. Где бы ни была, смотрю, что можно использовать для их улучшения. Ага, вот фасад интересный. Прикидываю, сколько это будет стоить, какие материалы использованы. То же самое с благоустройством территории. Каждое время года с жилищным оттенком. Весна и осень – мысли о кровле: вдруг потечет. Зимой – отопление: подаст ли Таштеплоэнерго нормативные параметры? Летом в жару нагрузка на электросети огромная.
В рамках госпрограммы заменили часть лифтов – большая помощь государства товариществам. Теперь их надо беречь как зеницу ока. Но глядишь – то дети катаются с утра до ночи, то взрослые перевозят строительные материалы, мусор. Кто-то уже на новой двери и стене подъезда что-то написал. Куда это годится? Всегда с ужасом жду время созревания бахчевых. Многие соседи путают канализацию с мусоропроводом – чего только не бросают в нее: от дынь-арбузов до памперсов и всего остального. Не успеваем чистить. Сегодня это огромная проблема для всех МКД.
Когда ТЧСЖ на полном обслуживании УК, у него высвобождается много времени для работы с жителями. Многоэтажки заселяются новыми собственниками из регионов, проживающими ранее в частном секторе. Они недостаточно осведомлены о правилах проживания в МКД, правах и обязанностях. Нужна постоянная разъяснительная работа. Подключиться к ней должны и ТВ, и ассоциации ТЧСЖ, и махаллинские комитеты, и хокимияты.
Из проблем – не решается вопрос с придомовыми земельными участками. У товариществ их нет, а право содержания осталось. Квартиры продаются с огромными долгами за содержание общего имущества прежних хозяев. Раньше при сделках купли-продажи ТЧСЖ или УК представляли в нотариат справку о наличии-отсутствии задолженности. Ее отменили – вот вам результат. А вообще, надо усилить ответственность на всех уровнях за любые нарушения содержания МКД. Это решит многие вопросы.
С людьми работать непросто. К сожалению, до сих пор не изжиты стереотипы негативного отношения к жилищникам. А ведь они взяли на себя заботу и ответственность за улучшение жизни других людей и заслуживают уважения. Если бы я была министром ЖКХ, то издала приказ, чтобы каждый квартировладелец поработал в товариществе хотя бы один день. Вот тогда отношение к своему дому и к тем, кто им управляет, точно изменится.
Если изобразить движение реформы жилищной сферы графически, пожалуй, сейчас ее вектор будет в зените – за несколько лет МКД преобразились коренным образом. Главное, чтобы не было отката назад, сомнительных и непродуманных экспериментов, которые могут свести на нет положительные результаты,» – подчеркнула Диляра. – «Сейчас мы стоим на пороге принятия нового жилищного законодательства. Надеемся, что оно позволит решить многие вопросы управления МКД».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
