Хўжалик низоларини кўриш амалиётида баъзан айнан бир хил вазиятларда судлар бир-бирига зид бўлган қарорлар қабул қилгандек туюладиган ҳоллар учрайди. Нима учун шундай бўлади? Ушбу қарама-қарши ҳолни икки суд иши мисолида таҳлил қиламиз.
Ишлар чалами ёки талаблар ортиқча?
1. Ишнинг моҳияти
Сотувчи (МЧЖ) ва харидор (АЖ) 2014 йил сентябри бошларида 10 млрд сўмлик кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасини тузишди. Ушбу битимнинг объекти Тошкентдаги, майдони 3 257 кв.метр бўлган 3 қаватли нотурар жой (офис) биноси эди. Бино қабул қилиш-топшириш далолатномаси бўйича ўша йилнинг сентябрида топширилган.
2015 йил октябрида сотувчи харидордан хат олди, унда бинонинг асос конструкцияларида дарз кетган жойлар пайдо бўлганлиги кўрсатилган ва ушбу конструкцияларни мустаҳкамлаш ишларини амалга ошириш талаб қилинган эди.
Сотувчи бу борада харидорга рад жавоби бергач, сотувчининг важларига қўшилмаган харидор, 2015 йил ноябрида хўжалик судига 35 млн сўмлик камчиликларни текинга бартараф этиш ва 350 минг сўм давлат божи ҳамда 7 200 сўм почта харажатларини ундириш тўғрисида ариза билан мурожаат қилди.
АЖнинг позицияси
– Биз ўз мажбуриятларимизни бажардик ва бино учун бутун суммани ўтказдик. Шартнома шартларига кўра сотувчи бинонинг сифати бундай иморатлар учун амалдаги қонун ҳужжатлари, давлат стандартлари ва бошқа меъёрий ҳужжатлар билан белгиланган қурилиш меъёрлари ва қоидаларига мувофиқ бўлишини кафолатлаган. Бинони мукаммал таъмирлаш чоғида асос конструкцияларда ёриқлар борлиги аниқланди. Биз техник экспертиза ўтказдик ва ушбу конструкцияларни мустаҳкамлашга харажатлар сметасини туздик. Унинг қиймати 35 млн сўмни ташкил этди. Экспертларнинг хулосаларида ёриқлар қурилиш ишларини амалга ошириш пайтидаёқ ҳосил бўлганлиги кўрсатилади. Сотувчи ўзининг айби билан ҳосил бўлган бинодаги камчиликларни бартараф этиш ва асос конструкцияларни мустаҳкамлаш ишларини бажаришдан бош тортди.
МЧЖнинг позицияси
– Ҳақиқатан ҳам, харидор бино учун ҳақни тўлиқ тўлаган. Бироқ кўчмас мулкни қабул қилаётганда унинг мутахассислари объектнинг техник ҳолатини синчиклаб текширганлар ва бирор-бир камчиликни аниқламаганлар. Қабул қилиш-топшириш далолатномасида харидорнинг қабул қилинаётган бино ҳолатидан қониққанлиги ва унинг сифати бўйича сотувчига нисбатан ҳеч қандай эътирози йўқлиги қайд этилган. Техник экспертизанинг хулосаси холис бўла олмайди, чунки уни харидор буюртирган. Шуни ҳам ҳисобга олиш лозимки, даъвогар харид қилганидан кейин дарҳол бинонинг мукаммал таъмирини амалга оширган.
Суднинг ҳал қилув қарори
Биринчи инстанция суди асос конструкцияларда ёриқлар ҳосил бўлиши сабабларини аниқлаш учун суд-қурилиш экспертизасини тайинлади. Экспертиза дарз кетишлар қурилиш ишларини амалга ошириш даврида ҳам, кейинги мукаммал таъмирлашдан кейин ҳам ва бошқа сабабларга кўра ҳосил бўлиши мумкинлигини белгилади.
Суд экспертларнинг хулосаларига асосланиб, даъвогарга нисбатан даъво талабларини қондиришни рад этди. Апелляция ва кассация инстанцияларининг судлари мазкур қарорни ўзгартиришсиз қолдирдилар.
Асрни қаритолмаган қаср
2. Ишнинг моҳияти
Қурувчи-сотувчи (АЖ) ва харидор (МЧЖ) 2014 йил мартида 7 млрд сўмлик кўчмас мулк олди-сотдиси бўйича шартнома тузишди. Унинг объекти Тошкент шаҳар ер ресурслари ва давлат кадастри бошқармасида рўйхатдан ўтказилган, умумий майдони 2 367 кв.метр бўлган 2 қаватли нотурар жой биноси эди. Уни топшириш 2014 йил апрелида қабул қилиш-топшириш далолатномаси билан расмийлаштирилган.
2014 йил ноябрида сотувчи хат олди, унда харидор бинонинг тўсин плиталарида узунасига дарзлар ҳосил бўлганлигини маълум қилган ва уларни мустаҳкамлаш бўйича ишларни бажаришни сўраган эди. Сотувчи ушбу талабни қондиришдан бош тортиб, шартнома қоидаларини ва бинони топшириш пайтида узунасига дарзлар бўлмаганлигини рўкач қилди. Харидор лойиҳа ташкилоти тузган, қиймати 12 млн сўмлик смета асосида зарур ишларни ўз ҳисобидан бажарди.
2014 йил декабрида харидор сотувчининг тўсин плиталарини мустаҳкамлаш бўйича ишларга доир 12 млн сўм харажатларини қоплаши, 60 минг сўм давлат божи ва 7 200 сўм почта харажатларини тўлаши тўғрисида талаб билан хўжалик судига мурожаат қилди.
МЧЖнинг позицияси
– Биз ўз мажбуриятларимизни тўлиқ бажардик ва бино учун бутун суммани ўтказдик. Шартномада сотувчи сотилаётган бинонинг сифати амалдаги қонун ҳужжатлари билан белгиланган қурилиш стандартлари, меъёр ва қоидаларига мувофиқлигини кафолатлаган эди.
Бундан ташқари, шартномада қурилиш-монтаж ишлари ва бино қурилишида ишлатилган қурилиш материалларига нисбатан 12 ойлик кафолат муддати белгиланган эди. Мукаммал таъмирлаш олдидан бино текширилганда тўсин плиталарида узунасига кетган дарзлар аниқланди. Биз техник экспертиза ўтказдик, унинг натижалари бўйича дарзлар қурилиш ишларини бажариш чоғида қурилиш норма ва қоидаларига (ШНҚ) риоя этилмаганлиги туфайли ҳосил бўлганлиги кўрсатилди. Плиталарни мустаҳкамлаш бўйича ишларни бажаришга харажатлар сметаси тузилди. Сотувчи унинг айби билан вужудга келган камчиликларни бартараф этиш ва бино плиталарида узунасига кетган ёриқларни таъмирлашдан бош тортди. Шу сабабли биз ўзимиз ушбу ишларни бажардик ва харажатларимизни қоплаш бўйича даъвони қондиришни сўраймиз.
АЖнинг позицияси
– Ҳақиқатан ҳам, харидор шартнома шартларига мувофиқ бино учун ҳақни тўлиқ амалга оширди. Уни қабул қилиш чоғида мутахассислар бинонинг техник ҳолатини синчиклаб текширдилар ва унда ҳеч қандай камчиликларни аниқламадилар, айни шу ҳол қабул қилиш-топшириш далолатномасида қайд этилган. Харидор буюртирган техник экспертиза хулосаси дарзларнинг ҳосил бўлиш сабабларини бир тарафлама ва нохолис баҳолаганликдан далолат беради. Таъмирлашни бажариш суммаси очиқдан-очиқ ошириб юборилган. Шу сабабли даъвони рад этишингизни сўраймиз.
Суднинг ҳал қилув қарори
Биринчи инстанция суди асос конструкцияларда дарзлар ҳосил бўлганлиги сабабларини ва тўсин плиталарини мустаҳкамлаш бўйича ишларнинг амалдаги қийматини аниқлаш учун суд-қурилиш ва суд-иқтисодий экспертизаларини тайинлади. Биринчи экспертиза дарзлар қурилиш ишларини амалга ошириш чоғида монтаж қилиш технологияси бузилганлиги туфайли ҳосил бўлганлигини аниқлади. Иккинчи экспертиза тўсин плиталарини мустаҳкамлаш бўйича ишлар қийматини 10 млн сўм деб баҳолади.
Суд экспертларнинг хулосаларига асосланиб, сотувчидан 10 млн сўм, шунингдек 50 минг сўм давлат божи ва 7 200 сўм почта харажатларини ундириш тўғрисида қарор қабул қилди. Апелляция ва кассация инстанциялари ушбу ҳал қилув қарорини ўзгартиришсиз қолдирдилар.
Юрист шарҳи
Юқорида келтирилган суднинг чигал ишлари дастлаб қараганда бир-бирига ўхшашдек туюлса-да, жиддий фарқларга эга ва айнан шу фарқлар биринчи ҳамда иккинчи ишлар бўйича хўжалик судларининг ҳал қилув қарорларига таъсир кўрсатган.
Биринчи ишда сотувчи олди-сотди шартномасида сотилаётган бинонинг сифати бундай қурилиш учун амалдаги қонун ҳужжатлари билан белгиланган қурилиш меъёр ва қоидаларига, тегишли давлат стандартлари ва бошқа меъёрий ҳужжатларга мувофиқлигини кафолатлаган. Бинони қабул қилишда харидорнинг мутахассислари техник ҳолатни синчиклаб текширувдан ўтказганлар ва ҳеч қандай камчиликларни аниқламаганлар, бу эса сотувчи томонидан шартноманинг сотиш объекти сифати тўғрисидаги шартларга риоя этилганлигини тасдиқлайди.
Кўчмас мулкнинг сотувчи томонидан топширилиши ва харидор томонидан қабул қилиниши тарафлар имзолайдиган топшириш далолатномаси ёки топшириш тўғрисидаги бошқа ҳужжатга биноан амалга оширилади. Агар қонунда ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, сотувчининг кўчмас мулкни харидорга топшириш мажбурияти бу мулк сотиб олувчига топширилганидан ва топшириш тўғрисидаги тегишли ҳужжатни тарафлар имзолаганидан кейин бажарилган ҳисобланади (Фуқаролик кодексининг 486-моддаси биринчи ва иккинчи қисмлари).
Тарафлар қабул қилиш-топшириш далолатномасини имзолашган, унда бинода ҳеч қандай камчиликлар қайд этилмаган.
Фуқаролик кодексининг 409-моддаси биринчи қисмига мувофиқ, агар сотиб олувчи товардаги камчиликлар товар сотиб олувчига топширилгунга қадар пайдо бўлганлигини ёки шу пайтгача вужудга келган сабаблар туфайли пайдо бўлганлигини исбот қилиб берса, сотувчи товарнинг камчиликлари учун жавобгар бўлади. Бинони топшириш пайтида ҳеч қандай дарз кетишлар аниқланмаган. Бинобарин, дарзларнинг ҳосил бўлганлиги учун сотувчи жавоб бериши мумкин эмас.
Бунинг устига суд томонидан тайинланган суд-қурилиш экспертизаси дарзлар ҳосил бўлишининг сабаби қурилиш ишларини амалга ошириш чоғида нормаларга риоя этилмаганлиги хусусида қатъий хулоса чиқара олмади.
Буларнинг ҳаммаси сотувчи томонидан топширилаётган бинонинг сифати тўғрисидаги мажбурият лозим даражада бажарилганлигидан далолат беради. Айни шу сабабли у бинодаги 35 млн сўм миқдоридаги камчиликларни текинга бартараф этишга мажбур эмас. Шу боис суд харидорнинг даъво талабларини қондиришдан асосли равишда бош тортди.
Иккинчи ишда сотувчи бир вақтнинг ўзида қурувчи ҳам эди, яъни ўзи ушбу объектни қурган. Шартномада қурилиш-монтаж ишларига ва бунда ишлатилган қурилиш материалларига 12 ойлик кафолат муддати белгиланган эди. Ушбу муддат 2014 йил апрелидан 2015 йил апрелига қадар ҳисобланган. Товарнинг кафолат муддати ёки яроқлилик муддати белгиланмаган ҳолларда, камчиликлар билан боғлиқ талаблар сотиб олувчи томонидан, агар қонунда ёки олди-сотди шартномасида бошқа муддатлар белгиланган бўлмаса, камчиликлар оқилона муддатда, бироқ товар сотиб олувчига топширилган кундан бошлаб 2 йил давомида аниқлангандагина қўйилиши мумкин (ФКнинг 410-моддаси иккинчи қисми). Бизнинг ҳолатда тўсин плиталаридаги узунасига дарзлар кафолат муддати ичида – 2014 йил ноябрида аниқланган. Харидор сотувчидан бинони мустаҳкамлаш бўйича ишларни бажаришни асосли равишда сўраган, бироқ рад жавоби олган.
ФКнинг 487-моддасига кўра агар сотувчи сотиб олувчига кўчмас мулкни сотиш шартномасининг кўчмас мулк сифати тўғрисидаги шартларига мос бўлмаган кўчмас мулкни топширса, ФКнинг 434-моддаси қоидалари қўлланилади. Модда бошқа ҳолатлар билан бирга сотиб олувчи сотувчидан товарнинг камчиликларини бартараф этиш учун қилинган харажатлар қопланишини талаб қилиш ҳуқуқини тақдим этади. Бундан фойдаланиб, харидор судга тўсин плиталарини мустаҳкамлаш бўйича ишларни бажаришга сарфланган 12 млн сўмнинг сотувчи томонидан қопланиши тўғрисида даъво билан мурожаат қилган. Суд тайинлаган суд-қурилиш экспертизаси эса тўсин плиталарини мустаҳкамлаш бўйича ишлар қийматини 10 млн сўм деб белгилади.
Ушбу низонинг таҳлили тўсин плиталаридаги дарзлар шартномада назарда тутилган кафолат муддати мобайнида ҳосил бўлган деб хулоса чиқариш имконини беради. Шу сабабли сотувчи, айни вақтда у бино қурувчиси ҳам, ундаги барча камчиликларни бартараф этиши шарт. Суд иккала экспертиза натижалари бўйича хулосаларни ҳисобга олган ҳолда асосли равишда даъво талабларини қисман қондириш тўғрисида ҳал қилув қарорини қабул қилган.
Павел СИЛЬНОВ,
адвокат.
