Динамика цен на квартиры в Ташкенте в ноябре—декабре и по итогам 2014 года
Средняя цена предложения на столичном квартирном рынке в конце прошлого года по сравнению с ноябрем не изменилась как в целом, так и исходя из конструктивных материалов, не подтвердив спрогнозированное специалистами ее снижение. В панельных домах она составила 747 у.е./кв.м, в кирпичных – 816 у.е./кв.м (в декабре 2013 года – 654 и 758 у.е./кв.м соответственно). Средняя цена «квадрата» жилья в декабре составила 777 у.е. (напомним, что год тому назад она составляла 702 у.е.).
Средняя стоимость жилья в зависимости
|
|||
Тип жилья
|
ноябрь
|
декабрь
|
изменения (%)
|
кирпич
|
818
|
816
|
0
|
панель
|
745
|
747
|
0
|
средняя цена
|
777
|
777
|
0
|
Динамика цен в 2014 году показывает незначительный рост стоимости квартир на протяжении всего периода с некоторыми колебаниями, вызванными снижением деловой активности зимой и весной на вторичном рынке недвижимости. В I и II кварталах жилье в среднем дорожало на 25 у.е./кв.м, а во II полугодии темп роста средней цены снизился до 10 у.е./кв.м. За год квартиры подорожали в среднем на 10,7% (для сравнения: в 2011-м, 2012-м, 2013 годах рост составлял соответственно 12,6%, 12,6%, 16,3%).
Динамика цен в зависимости от количества комнат в 2014 году. В I полугодии практически по всем сегментам квартир, за исключением многокомнатных, наблюдался стабильный и существенный рост средней цены на 50 у.е./кв.м. Во II полугодии 3-, 4- и многокомнатные квартиры подорожали незначительно, а то и несколько подешевели. А вот 1- и 2-комнатные квартиры в течение всего года показывали стабильно высокий темп роста, составивший 13,7 и 13,3% соответственно.
Динамика ноября–декабря неоднозначна. Рост зафиксирован только по 3-комнатным квартирам – на 1%. Цены на 4- и многокомнатные квартиры снизились в среднем на 2%, или на 18 и 17 у.е./кв.м соответственно. На 1- и 2-комнатные квартиры цена предложения осталась практически на прежнем уровне.
В кирпичных домах незначительный рост средних цен зафиксирован на 1- и многокомнатные квартиры – на 1%, или на 7 и 12 у.е./кв.м соответственно. Подешевели на 2%, или на 19 у.е./кв.м, 4-комнатные квартиры.
Аналогична динамика цен в зависимости от конструктивных материалов. В панельных домах подорожали только 3-комнатные квартиры. Существенно – на 3%, или на 20 у.е./кв.м, – подешевело многокомнатное жилье.
Средняя стоимость жилья в кирпичных домах (у.е./кв.м)
|
|||
Квартиры
|
ноябрь
|
декабрь
|
изменения (%)
|
1-комнатная
|
816
|
823
|
+1
|
2-комнатная
|
823
|
819
|
0
|
3-комнатная
|
806
|
808
|
0
|
4-комнатная
|
822
|
803
|
–2
|
многокомнатная
|
855
|
867
|
+1
|
Средняя стоимость жилья в панельных/монолитных домах (у.е./кв.м)
|
|||
Квартиры
|
ноябрь
|
декабрь
|
изменения (%)
|
1-комнатная
|
793
|
792
|
0
|
2-комнатная
|
746
|
749
|
0
|
3-комнатная
|
739
|
743
|
+1
|
4-комнатная
|
721
|
718
|
0
|
многокомнатная
|
728
|
708
|
–3
|
Цены на квартиры по районам города. За месяц средняя стоимость предложения на квартиры в зависимости от района их расположения изменилась в диапазоне от –1 до +2%. Снижение наблюдалось в 2 из 11 районов (в ноябре – в 4 районах); повышение – в 6 (в предыдущем месяце – в 7 районах). Практически не изменились средние цены в 3 районах, как и в целом по столице.
Средняя стоимость квартир по районам Ташкента (у.е./кв.м)
Районы
|
ноябрь
|
декабрь
|
изменения (%)
|
Алмазарский
|
794
|
783
|
–1
|
Бектемирский
|
540
|
545
|
+1
|
Мирабадский
|
815
|
812
|
0
|
Мирзо-Улугбекский
|
787
|
783
|
–1
|
Сергелийский
|
636
|
641
|
+1
|
Учтепинский
|
775
|
789
|
+2
|
Яшнабадский
|
711
|
709
|
0
|
Чиланзарский
|
828
|
828
|
0
|
Шайхантахурский
|
855
|
868
|
+2
|
Юнусабадский
|
770
|
780
|
+1
|
Яккасарайский
|
826
|
838
|
+1
|
Ташкент
|
777
|
777
|
0
|
Подешевели в среднем на 1%, или на 4 и 11 у.е./кв.м, квартиры в Мирзо-Улугбекском и Алмазарском районах. Практически не изменилась стоимость жилья в Мирабадском, Чиланзарском и Яшнабадском районах. Незначительно – на 1–2%, или на 5–14 у.е., – подорожал жилой «квадрат» в Бектемирском, Сергелийском, Учтепинском, Шайхантахурском, Юнусабадском и Яккасарайском районах. Наибольший рост зафиксирован в Учтепинском и Шайхантахурском районах.
Цены на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.
Центральной точкой отсчета удаленности от центра, представленного Зоной 1, принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4, представляющие I круговой сегмент, удалены от центра на 3,7–8,9 км. Зоны 5, 6, 7, 8, 9, составляющие II круговой сегмент, удалены на 8,9–14,4 км. Удаленность Зоны 10 составляет более 7,6 км.
Средняя стоимость жилья в зависимости от удаленности от центра (у.е./кв.м)
Сегмент
|
Зона
|
ноябрь
|
декабрь
|
||||
средняя цена
|
кирпич
|
панель
|
средняя цена
|
кирпич
|
панель
|
||
Центр (0–3,7 км)
|
Зона 1
|
925
|
926
|
923
|
916
|
907
|
929
|
I круговой сегмент
|
Зона 2
|
785
|
816
|
741
|
785
|
828
|
728
|
Зона 3
|
790
|
745
|
812
|
790
|
747
|
816
|
|
Зона 4
|
814
|
824
|
804
|
828
|
836
|
820
|
|
II круговой сегмент
|
Зона 5
|
749
|
820
|
732
|
752
|
809
|
737
|
Зона 6
|
705
|
745
|
687
|
719
|
750
|
708
|
|
Зона 7
|
684
|
706
|
671
|
687
|
710
|
674
|
|
Зона 8
|
781
|
805
|
769
|
792
|
813
|
776
|
|
Зона 9
|
740
|
760
|
731
|
740
|
737
|
750
|
|
III сегмент (от 7,6 км) |
Зона 10
|
617
|
625
|
615
|
622
|
632
|
600
|
Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. В декабре они составили 916 у.е./кв.м. По сравнению с ноябрем цена снизилась на 1%, или на 9 у.е./кв.м. Кирпичные квартиры в среднем стоили 907 у.е./кв.м (в ноябре – 926 у.е./кв.м), панельные – 929 у.е./кв.м (в предыдущем месяце – 923 у.е./кв.м). Впервые за весь анализируемый период в Зоне 1 средняя цена «квадрата» в панельных домах превысила стоимость кирпичного жилья.
Диапазон цен в I круговом сегменте составил 785–828 у.е./кв.м. В среднем они повысились от 0 до 2%, или от 0 до 14 у.е./кв.м. Практически не изменился их уровень в зонах 2 и 3, и незначительно – на 2%, или на 14 у.е./кв.м, – вырос в Зоне 4. А вот в Зоне 2 квартиры в панельных домах подешевели на 2%, или на 13 у.е./кв.м.
Средняя цена предложения во II круговом сегменте варьируется в диапазоне 687–792 у.е./кв.м, увеличившись на 0–2%, или на 0–14 у.е./кв.м. На 2%, или на 14 у.е./кв.м, подорожал «квадрат» в Зоне 6 в основном за счет существенного роста средней цены предложения на панельные квартиры. Спад на 3%, или на 23 у.е./кв.м, отмечен в Зоне 9 на квартиры в кирпичных домах.
Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие в столице цены. Средняя стоимость жилья здесь составила 622 у.е./кв.м (в ноябре – 617 у.е./кв.м).
В краткосрочной перспективе предполагается дальнейшая корректировка и незначительный рост средней цены предложения на жилую недвижимость в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемое их колебание может составить 0–1%. Возможное подорожание может быть вызвано началом роста активности участников на вторичном рынке.
Обзор подготовлен на основании данных (предложений), публикуемых в газетах «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также их интернет-сайтов. Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректировку используемых данных, выраженную в исключении завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики средних цен на рынке. Данный обзор отражает личное мнение авторов. Они не несут ответственности и не претендуют на полную достоверность отражения реального положения дел на рынке.
Хусан ГАНИЕВ,
генеральный директор
ООО «Credo Max Estimation».