Тошкент шаҳар ХУМШлари уюшмасига (бундан кейин – Уюшма) 250-15-54 телефон рақами орқали қўнғироқ қилиб ёки унинг офисига бориб, кўп квартирали турар жой фондини бошқаришнинг турли масалалари юзасидан мутахассислар маслаҳатини олиш мумкин. Мурожаатларни кўриб чиқаётганда, кўпинча вазиятни муфассалроқ ўрганиш зарурияти юзага келади. Шундай кезлари Уюшма ходимлари хусусий уй-жой мулкдорлари ширкатига бориб, унинг фаолиятини мониторинг қиладилар ҳамда мониторинг натижалари асосида ишни яхшилаш юзасидан тавсиялар берадилар. Бу тахлит ёрдам кўрсатиш ўз самарасини бермоқда, дуруст натижалар келтирмоқда ҳам. Бинобарин, муаммоларга ойдинлик киритиш, уларни ҳал этиш стратегиясини белгилаб олиш, ХУМШни ривожлантиришдаги муайян тамойилларни аниқлаш имкониятини бермоқда. Бошқача қилиб айтганда, ўртоқларча ёрдам бериш имкониятини юзага келтирмоқда.
Пойтахтдаги бир қатор ширкатларга кўрсатилган ана шундай, таъбир жоиз бўлса, «тез ёрдам» ХУМШ раҳбарларининг кўп квартирали турар жой фондини бошқаришга оид қонун ҳужжатлари асосларидан хабардор эмаслиги асосий муаммолардан бири эканлигини кўрсатди. Шу сабабли Уюшма ходимлари бу йўналишда маърифий ишларни кучайтиришни мўлжалламоқдалар. Улар маслаҳатлашув ва мониторинг ўтказишдан ташқари, телефон орқали бевосита мулоқотни йўлга қўймоқдалар. Келгусида ХУМШ раҳбарлари, бошқарувчи компаниялар етакчилари учун семинарлар, давра суҳбатлари ташкил этишни режалаштиришмоқда. Бир қанча ХУМШларда ўтказилган мониторинг натижалари ҳақида Уюшма бош мутахассиси Раиса ЛИ ва Уюшма бош муҳандиси Рустам ПЎЛАТОВ қуйидагиларни гапириб бердилар.
ҚОИДАНИ БУЗГАН-КУ ДИРЕКТОР, ЖАВОБИНИ КВАРТИРА ЭГАЛАРИ БЕРАДИМИ?
Деярли барча ХУМШларда ишни ижрочи директорлар бошқариб бормоқдалар. Бунда бошқарув раиси ё кўпинча четда қолиб кетади, ёки ўзини кўрсатмайди. Лекин бу «Хусусий уй-жой мулкдорларининг ширкатлари тўғрисида»ги Қонун (12.04.2006 йилдаги ЎРҚ-32-сон – бундан кейин Қонун деб юритилади) талабларини бузишдир. Ширкат раиси ХУМШ бошқаруви фаолиятига раҳбарлик қилади ва ширкатнинг манфаатларини ифодалайди (Қонуннинг 26-моддаси). У умумий йиғилиш қарори билан ўзининг айрим ваколатларини ижрочи директорга топшириши мумкин. Шуни ҳам унутмаслик зарурки, ижрочи директор ёлланиб ишлайдиган ходим. Бинобарин, ширкат раиси ўрнини, шунингдек ширкатнинг олий органи бўлмиш ширкат аъзоларининг умумий йиғилиши (Қонуннинг 18-моддаси) ўрнини эгаллаб олмаслиги лозим. Ширкат бошқаруви ижрочи директорликка номзодларни танлов асосида танлаб олиш билан шуғулланади (Қонуннинг 25-моддаси), бу номзод ижрочи директорликка умумий йиғилиш қарори билан тасдиқланади (Қонуннинг 19-моддаси). Агар директор ишни уддалай олмаётган бўлса ёки хизмат мавқеини суиистеъмол қилаётган бўлса, ширкат бошқаруви уни ишдан бўшатиш ҳақида қарор қабул қилишга ҳақли.
Кейинги вақтларга хос тамойиллардан бири шуки, ижрочи директорлар бир вақтнинг ўзида уч-тўртта ширкатда ишламоқдалар. Куни югур-югур билан ўтгани боис, улар бу ширкатларда қандай қилиб тартиб ўрнатиши мумкин, деган ҳақли савол туғилади. Пала-партишлик, ишнинг моҳиятини англаб етишга рағбат йўқлиги сабаби ҳам шунда. Ширкат кўп квартирали турар жой фондига хизмат кўрсатиш бўйича профессионал компания бошқарувига берилса, ширкатларнинг техник ҳолати анчагина яхшиланган бўларди. Биз аҳволини ўрганиб чиққан бир қанча ХУМШлар бадалларни нақд пуллар билан йиғиб, ишларни бажаришга тасодифий одамларни жалб этишган. Натижада ишнинг на сифати, на кафолати бор, жавобгарлик ва назорат тўғрисида ҳам шундай дейиш мумкин.
Ихтиёрида қанча уй борлигини билмайдиган ширкат ҳам учради. Уставга кўра унга 10 та уй аҳли бирлашган. Бироқ кўп қаватли уйлардан иккитаси аллақачон унинг таркибидан чиқиб, мустақил ХУМШ ташкил этган. Лекин раҳбарларнинг ношудлигини қарангки, ҳисоботлар ҳамон 10 та ширкат бўйича кетмоқда. Мазкур ширкатнинг штатида 5 киши бор деб ҳисобланса-да, аслида 1 та ижрочи директорнинг ўзи ишламоқда. Бу ерда ҳисоб-китоб, ўтказмалар китоби йўқ. 8 уй бўйича тушумлар ҳисобини бундай китобсиз юритиб бўладими? Одамларга бадал тўлаганлиги юзасидан квитанциялар ёзиб беришда ҳам шу нарса керак-ку! Умумий мол-мулкни сақлаш учун мажбурий бадалларни ҳисоблаб чиқаришда мулкдор турар жойи майдони инобатга олинади. Ширкатнинг бухгалтерия ҳужжатларида бундай майдон камайтириб кўрсатилган бадаллар эса, ошириб кўрсатилган саҳн бўйича ҳисоблаб чиқарила берган.
Ана шу ХУМШда бадалларни асоссиз равишда қайта ҳисоб-китоб қилиш анча кенг қўлланиб келмоқда. Бу тартиб умумий йиғилиш баённомаси, бошқа ҳужжатлар, хусусан уй аҳли у ёки бу ишни ўз ҳисобидан бажарган тақдирда, бошқа ҳужжатлар билан тасдиқланмаган. Ана шу нарса прокурорлик текшируви объекти бўлиб қолганлиги тасодиф эмас. Шу текширув якунлари бўйича иш ижрочиларига мулкдорларнинг маблағлари ҳисобидан иш ҳақи тўлаш бўйича солиқлар тўламаганлиги учун ширкатга 18 млн сўм миқдорида жарима жазоси белгиланди.
Бу ўринда жиддий масала юзага келмоқда. Мабодо, жарима жазолари ХУМШга нисбатан белгиланган экан, демак, ижрочи директорнинг ношудлиги учун шу уйда яшовчилар ўз ёнларидан ҳақ тўлашлари керак бўлади. Биз мажбурий бадаллар қайта ҳисоб-китоб қилинган мулкдорларни аниқлаб беришни сўраб прокуратурага хат йўлладик. Зотан, ижрочиларни топишнинг иложи бўлмаса, бажарилган иш учун солиқлар тўланмаганлигига доир жарималарни ана шундай мулкдорларга нисбатан қўллаш лозим. Бунга мутлақо алоқаси бўлмаган одамлар эса, ҳақ тўламаслиги керак. Ёки жаримани бу ишни нотўғри ўтказган ижрочи директорнинг ўзи тўламоғи лозим.
НУСХА ОЛГАНДЕК
Қуйида сўз юритиладиган мисол, яна бир тамойилни кўрсатди. Ижрочи директор маҳалла фуқаролар йиғини биносида жойлашган бир неча ширкатда ишлайди. Битта фуқаролар йиғинларидан бирида 9 та ХУМШ бор экан. Афтидан, улар бир жойда шунчалик апоқ-чапоқ бўлиб кетишганки, ҳамма нарса умумий бўлиб қолган, ишни ҳам бир-бирларидан нусха олгандек олиб борадилар. Умумий йиғилишни ҳам битта ўтказишади. Йиғилишда барча ширкатларнинг аъзолари иштирок этадилар. 9 ширкат учун битта баённома тузилади. Бошқа ҳужжатлар ҳам навбати билан, оралатиб тузилади ёки олиб борилади. Бу эса, қонун ҳужжатларини қўпол равишда бузишдир. Ўзини ўзи бошқариш ҳақида-ку гапириш ортиқча. Зотан, гап бир нечта уй аҳли бирлашган битта ХУМШ тўғрисида борган тақдирда ҳам, Қонунда йиғилиш ҳар бир уй бўйича алоҳида-алоҳида ўтказилиши назарда тутилган. Йиғилиш натижалари умумлаштирилади ва шундан кейингина бутун ширкатнинг умумий йиғилиши ўтказилмоғи керак.
Битта ижрочи директор бошчилик қилаётган барча ширкатларда умумий мол-мулкни сақлаш учун мажбурий бадалларнинг бир хил миқдори белгилаб қўйилган. Аммо уйларнинг техник ҳолати ҳар хил, шундай экан, уларнинг ҳар бири учун иш муайян кўп қаватли уйнинг талаб-эҳтиёжи ва хусусиятларини инобатга олган ҳолда режалаштирилмоғи ва мўлжал қилинмоғи керак. Демак, бадалларнинг миқдори ҳам ҳар хил бўлади. Бир қанча ХУМШларда даромадлар ва харажатлар сметасини талаб даражасида, билимдонлик билан туза олмайдилар. Бир уйдан ташкил топган, 124 та квартирали ширкатда сметада харажатлар ҳар ойда даромадларга нисбатан 600 минг сўмга ортиб кетган. Уй таъминоти учун етишмаётган пуллар қаердан олинади деган саволга директор ғалати жавоб қилди: «Пул барибир етмаганидан кейин бунинг нима фарқи бор, қарздорлар кўп бизда». Кўриниб турибдики, улар учун смета шунчаки қоғоз. Ҳолбуки, бу ХУМШ фаолияти муваффақиятли бўлиши боғлиқ бўлган асосий ҳужжатдир.
Ёки бошқа бир мисол олайлик. Битта бухгалтер 9 та ширкат бухгалтерияси ишини олиб борган. Умуман олганда, шундай қилиш мумкин. Маблағ тежаш мақсадида ХУМШларда, айниқса, бир уйдан ташкил топган ширкат штатида бухгалтер бўлиши шарт эмас. Бу ишни ХУМШларга хизмат кўрсатувчи марказлаштирилган бухгалтерия амалга ошириши мумкин. Ёки битта бухгалтер бир неча ширкатга хизмат кўрсатиши (фақат шартнома асосида) мумкин. Яна бир варианти ширкат раиси ёки ижро этувчи директор, билими, уқуви бўлса, бухгалтерия ишини олиб борса бўлади: шарти, у ўз иши учун жавобгарликни зиммага олмоғи керак. Зеро, гап одамлардан йиғиладиган пул маблағлари тўғрисида бормоқда. Биз танишиб чиққан жойларда эса, компьютерда ёки машинкада терилиб қоғозга чиқарилган ҳеч қанақа ҳужжат, ҳисобот йўқ эди. Бухгалтер «Бизда бутун бухгалтерия электрон ифодада, компьютерда» деган жавоб қилди. 9 ХУМШ учун компьютер битта. Агар у бузилиб қолса, электр ўчиб қолса, текширувга келганларга нима жавоб қилинади, ахир – бухгалтернинг қўлида қоғозда босиб чиқарилган ҳеч нарса йўқ-ку. Яна шу нарса аниқландики, бухгалтер 2 та ширкат штатида ишлар экан, қолганларига эса, шунчаки беғараз ёрдам бериб юрар экан. Аммо гап ХУМШнинг молиявий фаолияти ҳақида бормоқда эканлигини унутмайлик. Шунчаки ёрдам бераётган, ҳеч нарсага жавоб бермайдиган одамга ишониш мумкинмикан? Ишни бу йўсин олиб боришда суиистеъмолликлар бўлиши эҳтимоли аниқ. «Йўқ, бухгалтеримиз ниҳоятда ҳалол одам», – деб жавоб беришди шу ХУМШларнинг ижрочи директорлари. Бу қонун ҳужжатларини қўпол тарзда бузишдир. Бу айёрликми ёки шунчаки таваккалчиликка асосланган енгилтакликми – ўзингиз хулоса қилаверинг.
ҲАР КИМ ЎЗ ИШИНИ ҚИЛГАНИ МАЪҚУЛ
ХУМШлар, кўп квартирали турар жой фондларига хизмат кўрсатиш бўйича профессионал бошқарувчи компаниялар учун кадрлар масаласи бағоят жиддий муаммодир. Уларни ўқитиш, билимини ошириш зарурати кескин бўлиб қолмоқда. Ширкатлар ташкил топа бошлаган кезлари ХУМШларда асосан илгариги ЖЭКларда фаолият олиб борган одамлар ишлашарди. Тўғри, эскича андозаларни ўзгартириш, кўп қаватли уйнинг умумий мол-мулкини бошқаришга янгича ёндашув ўзига осонлик билан йўл очмади, албатта. Эски ходимлар ҳеч бўлмаганда масаланинг техник жиҳатини яхши билишарди. Эндиликда уларнинг сафи сийраклашиб қолди. ХУМШга бош бўлиб турганлар орасида ҳозир уй-жой ва коммунал хўжалиги соҳасидан анчагина йироқ кишиларни, хусусан ўқитувчилар ва тиббиёт ходимларини, фаррошлар ва ошпазларни, рассомлар ва бошқа касб эгаларини учратиш мумкин. Бошқа касбдагиларнинг бу жабҳага кириб келиши яхши ёки ёмон эканлиги хусусида узоқ баҳслашиш мумкин. Лекин бу жабҳага янги кириб келганларнинг янгича назари соҳани теран билишга асосланмоғи керак. Зотан, кўп қаватли уй мураккаб муҳандислик-техник конструкция демакдир. Уни асраш ва сақлаш ҳам ўзига яраша илмдир. Бунда ҳам, шак-шубҳасиз, билим, савия, тажриба, малака керак. Мабодо иш қўл учида, бўлса-бўлар, бўлмаса ғовлаб кетар қабилида қилинса, умумий мол-мулк нималиги, уни қандай бошқариш лозимлиги, муҳандислик коммуникациялари нимани англатиши яхши тасаввур этилмаса, ширкатнинг иши ҳам ҳамин қадар бўлади.
Кўп квартирали турар жой фонди банк сектори томонидан қўллаб-қувватланаётганлиги, ширкатлар илгарилари кўп йиллар мобайнида пул жамғарганидан кейингина қўл урадиган таъмирлаш ишларига кетадиган харажатлар учун эндиликда кредит олиш имкониятига эга бўлганлиги бундай турар жой фондининг техник ҳолати яхшиланишида мужассам топган ижобий қирра бўлди. Қарз маблағлари асосан томларни капитал таъмирлашга кетмоқда. Мониторинг доирасида ўрганиб чиқилган биронта ҳам ширкатда кўп қаватли уйларда яшайдиганлардан томдан чакка ўтаётганлиги ҳақида шикоят бўлмади. Одамлар бу ишни ижобий баҳоламоқдалар. Аммо гап кредитларни узиш ҳақида келганда муаммолар бошланмоқда. Одатда бу нарса мажбурий бадал миқдори оширилишига сабаб бўлади. Инсон боласига хос хусусият шуки, кўпчилик қарз олишга олади-ю, қайтаришга келганда тихирлик қилади. Оларда кирар жоним, берарда чиқар жоним деган нақл бежиз эмас, ахир! Шу сабабли ҳам молиявий қийинчиликни бошдан кечираётган ширкатларнинг раҳбарлари ХУМШ ўз кучи билан серчиқим ишни бажара олмаслигини муттасил тушунтириб боришлари, уй бўйича тўлов борасида қарздорлар кўп эканлигини ҳам рўйи-рост яширмаслик керак. Агар кредит олинса, уни фоизи билан қайтаришга, бунинг учун эса мажбурий бадал миқдорини оширишга тўғри келишини ҳам яширмаслик керак. Одамлар мажбурий бадалларни вақтида тўлаш зарурлигига ва қарзни узиш учун шай бўлиб туриш жоизлигига тушуниб етсинлар.
Мониторинг билан қамраб олинган деярли барча ХУМШ прокурор текширувлари объекти бўлиб қолди. Бундай текширув натижалари асосида ХУМШ тўғрисидаги қонун талаблари бузилишига йўл қўймаслик тўғрисида огоҳлантиришлар чиқарилди. Айрим ширкатларга нисбатан жарима жазолари белгиланди. Уюшма он-лайн режимида маслаҳатлар бериб боришдан ташқари, ҳар бир ХУМШ учун ишни яхшилашга доир ёзма тавсиялар ишлаб чиқди. Биз бу тавсиялар ижросини назорат қилиб боришни ҳам ўйлаб турибмиз.
