Говорят, самое трудное в жилой многоэтажке – договориться с соседями. Мы убедились в этом на собственном опыте. Хотя подъезд у нас дружный, все мы прекрасно ладим, общаемся, уважаем и помогаем друг другу в трудные моменты, тем не менее возникла проблема. В доме несколько лет практически не было отопления. Четырехэтажке почти полвека, система теплоснабжения износилась, давно требовала капитального ремонта – как в квартирах, так и в подвале. Жители мерзли из года в год, обращались в товарищество, на что неизменно получали один ответ: «Нет денег». «Как это нет денег?» – возмущались соседи. – «Мы же платим взносы на содержание общего имущества!» – «По вашему дому задолженность почти 5 миллионов сумов. На какие деньги вам трубы менять? Начисления составляют полтора миллиона, поступает же чуть больше четырехсот тысяч. Что на них сделаешь?»
Разговор на эмоциях с руководством ТЧСЖ ни к чему не приводил. Тогда соседи начали писать жалобы в разные инстанции. Существенных результатов это тоже не принесло. Система теплоснабжения в доме напоминала впавшего в кому тяжелобольного, который иногда вдруг начинал местами подавать признаки жизни, а потом опять возвращался в небытие. Исходя из финансового состояния товарищества «лечение пребывающего на грани жизни и смерти больного» проходило однобоко и очень легкомысленно. Главным образом, ограничивалось переключением системы отопления на сброс воды в систему канализации до первой проверки тепловиков, потому что это запрещено установленными нормами. Другими словами, вместо принятия кардинальных мер ТЧСЖ ограничивалось «разовыми инъекциями, загоняя болезнь все глубже и глубже с риском для жизни больного».
МЕРЗНУТЬ ИЛИ ПРОЯВИТЬ ИНИЦИАТИВУ?
В конце концов, устав мерзнуть и ждать, когда же, наконец, товарищество заменит трубы, жители стали поговаривать о том, чтобы решить проблему своими силами. При этом обращали взор на соседние дома. Там люди выполнили ремонт стояков за счет собственных средств с последующим перерасчетом по уплате взносов. Это допускается статьей 30 Закона «О товариществах частных собственников жилья», но при условии соблюдения определенного механизма.
У нас же руководители ТЧСЖ сразу отрезали: «Денег нет, перерасчет не предусмотрен уставом». Кто-то из соседей начал возмущаться. Другие задумались: «Сколько можно ждать? Отапливаемся газом, обогревателями, платим за электроэнергию огромные суммы». Но голос последних тонул в громком хоре не желающих тратить на это собственные деньги.
Несмотря на разброд и шатания, несколько активных жителей сформировали инициативную группу, которая стала продвигать идею замены труб своими силами. Стали разговаривать с соседями. Какие аргументы приводились в пользу проекта? Самый главный заключался в том, что в этом году товарищество осуществило для нашего дома грандиозную программу, аж на 32 млн сумов. За счет кредитов полностью покрыло крышу современными материалами. Вместо старых, разбитых дверей в подъездах установило новенькие, с кодовыми замками. Заменило тепловой узел, собирается отремонтировать подъезды. За один год оно сделало для дома столько, сколько не удавалось за все время его существования. Когда жители увидели, что в дом вкладываются средства, идут ремонты, градус накала эмоций снизился. Люди оценили объем выполненных работ. Да, он проведен за счет кредитов, потому что собственники не хотели платить взносы, а у товарищества не было другой возможности приводить дом в порядок. Мы объясняли, что сейчас у него, в самом деле, нет средств на замену наших стояков – надо выплачивать займы. Поэтому у нас есть 2 пути: либо мы продолжаем мерзнуть и жаловаться, либо, учитывая проделанную товариществом работу для дома, выполним ремонт стояков за свой счет. Эти доводы подействовали на соседей, и мы, наконец, пришли к согласию.
Далее возник вопрос, кто будет выполнять эту работу. Привлекать персонал товарищества мы не захотели: не внушал доверия. Могли бы сэкономить и нанять кого-нибудь со стороны. Но это – «кот в мешке» в плане гарантии качества и ответственности. В нашем подъезде живет хороший сантехник, который гасит все аварийные ситуации, возникающие в домовом хозяйстве, пользуется уважением соседей. Делает все добротно, на совесть. Вот к нему и обратились. Он составил смету на замену труб, рассчитал затраты на материалы и выполнение работ. Сказал, во что выльется каждому собственнику реализация проекта.
ПОДКЛЮЧИЛИ «ТЯЖЕЛУЮ АРТИЛЛЕРИЮ»
Когда речь зашла конкретно о сборе денег, опять начались разногласия. На многих соседей, с которыми мы так душевно пили чай за обсуждением проблемы и вроде бы пришли к единому мнению, будто из рога изобилия обрушились неприятности. Одному задержали зарплату на работе; другой заболел – лечение требует немалых средств; третий выдает дочку замуж – тоже нужны деньги; для четвертого цена оказалась слишком высокой; у пятого появились сомнения: «Вот сделаем стояки, потратим свои средства, а будет по-прежнему холодно». В пяти квартирах у нас проживают наниматели. Трое собственников жилых помещений тоже заартачились: мол, мы здесь не живем, пусть квартиранты платят за трубы. Но квартиранты меняются у них каждые полгода. Какой резон им вкладывать свои средства в улучшение имущества квартировладельца? В общем, опять нависла перспектива зимовать в холоде.
Что поделаешь, хотим жить в тепле, надо проявить терпение и упорство. Опять начали все сначала: беседовали с соседями, пили чай, убеждали, что из-за них будут мерзнуть и страдать другие, что они препятствуют приведению в порядок системы отопления, а она является общим имуществом всех жителей дома. Пришлось подключить «тяжелую артиллерию»: соседей, которые могли надавить на несговорчивых. В отличие от нас они действовали достаточно жестко: приводили «железные аргументы», которые, как ни странно, подействовали на наших ренегатов куда лучше, чем интеллигентные увещевания за чашкой чая. При этом все неприятности тут же отступили, болезни излечились, деньги на трубы появлялись каким-то чудесным образом.
Чем апеллировали жесткие переговорщики? С наймодателями разговор был коротким: «Сдаете квартиру незаконно, без оформления договора, да еще мешаете приведению в порядок общего имущества? Сообщим куда надо». У некоторых соседей, тормозящих процесс созидания, были задолженности по обязательным взносам. Их тут же отрезвило намерение переговорщиков подать в суд за долги и препятствие в улучшении инженерных систем. Но одному жителю с согласия всех соседей подъезда мы пошли навстречу и заменили трубы в кредит. Он написал расписку, где обязался гасить каждый месяц долг частями, и делает это своевременно.
Старые трубы стали для соседей других подъездов хорошим аргументом необходимости их замены. Они были настолько зашлакованы, что не оставляли иллюзий на тепло. Начало отопительного сезона мы ждали в этом году как никогда. Но наши волнения оказались напрасными. В квартирах тепло, система работает – вышла из «комы». Наш пример вдохновил жителей других подъездов: в будущем году тоже хотят заменить стояки за свой счет.
Т.Никитенко, Ташкент.
От редакции:
– Вопрос замены стояков отопления стоит довольно остро для жителей многоэтажек. Внутриквартирные стояки являются общим имуществом собственников, значит, заботой ТЧСЖ, которое обязано содержать инженерные коммуникации в надлежащем техническом состоянии. Но в последнее время многие руководители товариществ из-за нехватки средств все чаще стремятся переложить эту проблему на плечи квартировладельцев, не включают их замену в план работ. В результате часто возникают противоречия между ТЧСЖ и его членами.
При самостоятельной замене стояков жителям сложно договориться со своими соседями, и у инициативной группы практически нет инструментов воздействия на них. В этом случае остается лишь уповать на человеческий фактор. Второй момент: работу должны выполнять не случайные люди, а квалифицированные специалисты, которые дают гарантию качества, проверяют стояки после включения отопления, одновременно выполняют работу в подвале. Следует помнить, что система теплоснабжения в многоквартирном доме – это единое целое. Все ее участки взаимосвязаны друг с другом, и замена отдельных фрагментов не всегда приводит к желаемому результату.
Замена стояков за свой счет может проводиться с последующим перерасчетом затрат собственников, что предусмотрено статьей 30 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон). Но это должно проходить на основе решения общего собрания с соблюдением определенного механизма, который не раз приводился в газете «Норма». Иначе у товарищества могут возникнуть проблемы при проверке его финансовой деятельности.
Если речь идет об успешном ТЧСЖ, где жители вникают в его работу, участвуют в общих собраниях, замена внутриквартирных стояков может быть включена в план работ. Тогда она утверждается на общем собрании. Таким образом подтверждается необходимость ее проведения и проблем с жителями практически не возникает – это плановая работа. Согласно статье 22 Закона решение, принятое общим собранием, является обязательным для всех членов ТЧСЖ. Товарищество как юридическое лицо может повлиять на жителей, не желающих менять стояки, обратившись с иском в суд. В качестве аргументов может апеллировать тем, что это плановый ремонт, а жители препятствуют приведению в надлежащее состояние общего имущества, улучшению внутридомовых систем инженерных коммуникаций. ТЧСЖ должно представить в суд документы, принятые на общем собрании: план работ, смету доходов и расходов, в которой просчитаны затраты на выполнение этой работы.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
