Получить консультацию специалистов по различным вопросам управления многоквартирным жилым фондом можно в Ассоциации ТЧСЖ города Ташкента (далее – Ассоциация), позвонив по телефону 250-15-54 или приехав в ее офис. При рассмотрении обращений часто возникает необходимость подробнее изучить ситуацию. Тогда работники Ассоциации выезжают в товарищество частных собственников жилья, проводят мониторинг его деятельности, по результатам которого предлагают рекомендации, как улучшить работу. Оказание помощи в таком формате доказало свою эффективность и приносит результаты: позволяет высветить проблемы, определить стратегию их решения, выявить определенные тенденции в развитии ТЧСЖ, другими словами, помочь по-товарищески.
«Скорая помощь», оказанная ряду товариществ столицы, продемонстрировала, что одной из главных проблем является неинформированность руководителей ТЧСЖ об основах законодательства по управлению многоквартирным жилым фондом. Поэтому работники Ассоциации намерены усилить просветительскую работу в этом направлении. Помимо консультаций и мониторингов, они проводят телефонные «прямые линии». В планах – организация семинаров, круглых столов для руководителей ТЧСЖ, управляющих компаний. О результатах мониторинга ряда ТЧСЖ рассказывают главный специалист Ассоциации Раиса Ли и главный инженер Ассоциации Рустам ПУЛАТОВ.
ДИРЕКТОР НАРУШАЕТ – ЖИТЕЛИ ОТВЕЧАЮТ?
Практически во всех ТЧСЖ работой заправляют исполнительные директора. Председатели правления при этом зачастую находятся в стороне и не проявляют себя. Но это нарушение Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон). Председатель руководит деятельностью правления ТЧСЖ и представляет его интересы (статья 26 Закона). Ряд своих полномочий решением общего собрания он может по договору передать исполнительному директору. Но следует помнить, что исполнительный директор – это наемный работник. Он не должен подминать под себя председателя, общее собрание членов ТЧСЖ, которое является высшим органом товарищества (статья 18 Закона). Подбором кандидатуры исполнительного директора на конкурсной основе должно заниматься правление (статья 25 Закона), а утверждается он решением общего собрания (статья 19 Закона). Если директор не справляется с работой или злоупотребляет служебным положением, правление товарищества вправе принять решение о его увольнении.
Одна из тенденций последнего времени: исполнительные директора работают одновременно в трех-четырех товариществах. Как они могут навести в них порядок, если бегают туда-сюда. Отсюда небрежность, нежелание вникать в дела. А ведь если передать товарищества в управление профессиональной компании по обслуживанию многоквартирного жилого фонда, их техническое состояние могло бы улучшиться. Ряд ТЧСЖ, в которых мы изучали ситуацию, собирали взносы наличкой, привлекали к выполнению работ случайных людей. В результате – ни качества, ни ответственности, ни гарантий, ни контроля.
Мы столкнулись с товариществом, которое было не в курсе, сколько у него домов. По уставу в нем объединены жители 10 домов. Но 2 многоэтажки давно вышли из него, организовав самостоятельные ТЧСЖ. Однако отчеты шли по 10 домам. Полная некомпетентность руководителей. В штате этого товарищества числились 5 человек, а работал один исполнительный директор. Здесь не было книги начислений. Как без нее можно было вести учет поступлений по 8 домам, выписывать людям квитанции на уплату взносов? При начислении обязательных взносов на содержание общего имущества учитывается площадь жилого помещения собственника. В бухгалтерских документах товарищества фигурировала заниженная площадь, а взносы начислялись по завышенной.
Это же ТЧСЖ довольно активно практиковало необоснованный перерасчет взносов, не подкрепленный протоколами общих собраний, другими документами, при выполнении жителями той или иной работы за свой счет. Неслучайно оно стало объектом прокурорской проверки. По ее итогам только за неуплату налогов по зарплате исполнителям работ (за счет средств собственников) товариществу выставили штрафные санкции в размере 18 млн сумов.
Здесь возникает очень серьезный вопрос. Если штрафные санкции предъявлены ТЧСЖ, значит, за некомпетентность исполнительного директора из своего кармана будут расплачиваться все жители. Мы направили в прокуратуру письмо, чтобы она выявила собственников, которым был произведен перерасчет обязательных взносов. Вот к ним и следует применять штрафы по неуплате налогов за выполненные работы, если невозможно найти исполнителей. Жители, не имеющие к этому никакого отношения, платить не должны. Либо штраф должен выплачивать исполнительный директор, который неправильно провел эту работу.
РАБОТА ПОД КОПИРКУ
Еще одну тенденцию иллюстрирует следующий пример. Исполнительный директор работает в нескольких товариществах, которые находятся в помещении махаллинского комитета. В одном из них – 9 ТЧСЖ. Судя по всему, в этой куче они так сроднились, что все у них стало общим, работают как под копирку. Проводят общее собрание, в котором участвуют члены всех товариществ, составляют один протокол на 9 ТЧСЖ. Другие документы тоже ведутся вперемешку, а это грубейшее нарушение законодательства. О каком самоуправлении здесь можно говорить? Ведь Закон предусматривает проведение собраний отдельно по каждому дому, даже если речь идет об одном ТЧСЖ, в котором объединены жители нескольких домов. Их результаты обобщаются, и лишь потом должно проводиться общее собрание всего товарищества.
Во всех товариществах, находящихся под началом одного исполнительного директора, установлен одинаковый размер обязательных взносов на содержание общего имущества. Но техническое состояние домов разное, значит, для каждого из них должны планироваться и просчитываться работы с учетом потребностей и особенностей каждой конкретной многоэтажки. Соответственно, и размер взносов будет разный. В ряде ТЧСЖ не могут грамотно составить смету доходов и расходов. В однодомном товариществе, где 124 квартиры, в смете расходы ежемесячно превышали доходы на 600 тысяч сумов. На вопрос, а где будут брать недостающие деньги на содержание дома, директор отвечал: «Какая разница, их все равно не хватает, много неплательщиков». То есть смета для них – просто фикция, бумажка, в то время как это должен быть основной документ, от которого зависит успешная деятельность ТЧСЖ.
Или другой пример. 9 товариществ вел один бухгалтер. В принципе, это допустимо. Чтобы сэкономить средства, не обязательно держать в штате ТЧСЖ (тем более однодомного) бухгалтера. Это может быть централизованная бухгалтерия по обслуживанию ТЧСЖ. Либо один бухгалтер может обслуживать несколько товариществ, но обязательно по договору. Еще один вариант – бухгалтерию может вести грамотный председатель или исполнительный директор. Но однозначно он должен нести ответственность за свою работу, ведь речь идет о денежных средствах жителей. Здесь же не было никаких документов, отчетности в распечатанном виде. Как собирались деньги, где квитанции и книга учета, как начислялись взносы? Бухгалтер говорит: «У нас вся бухгалтерия в электронном виде, в компьютере». Компьютер один на 9 ТЧСЖ. А вдруг он полетит, отключат электроэнергию, придут с проверкой, да мало ли что, а у бухгалтера нет ни одной распечатки? Мало того, выяснилось, что бухгалтер работала в штате всего двух товариществ, а остальным просто безвозмездно помогала. Но речь идет о финансовой деятельности ТЧСЖ. Как можно доверить ее человеку, который просто помогает и ни за что не отвечает. При такой постановке дела вполне возможны злоупотребления. «Нет, – отвечали исполнительные директора этих ТЧСЖ, – она у нас честная». Грубейшее нарушение законодательства. Вот и думай тут – лукавство это или очень рискованное легкомыслие?
ПИРОГИ ПЕЧЕТ САПОЖНИК
Очень серьезная проблема – кадры для ТЧСЖ, профессиональных управляющих компаний по обслуживанию многоквартирного жилого фонда. Остро стоит вопрос необходимости их обучения. На заре зарождения товариществ в них работали в основном жилищники из прежних жэков. Конечно, непросто приходилось менять прежние стереотипы, подходы к управлению общим имуществом многоэтажек. Но, по крайней мере, они хорошо знали техническую сторону вопроса. Сегодня их ряды заметно поредели. Во главе ТЧСЖ все чаще можно встретить людей, далеких от ЖКХ: учителей, дворников, медработников, поваров, художников и так далее. Можно сколько угодно спорить, хорошо или плохо, когда сапоги тачает пирожник, а пироги печет сапожник. Но свежий взгляд нежилищников должен опираться на знание предмета. Ведь дом – это сложная инженерно-техническая конструкция. Его содержание – огромная наука. Здесь, безусловно, нужны знания, уровень, опыт, квалификация. Когда же это делается тяп-ляп, плохо представляя себе, что такое управление, инженерные коммуникации, общее имущество, товарищества будут иметь то, что имеют.
Безусловно, положительным моментом, отразившимся на улучшении технического состояния многоквартирного жилого фонда, является поддержка его банковским сектором, возможность получения товариществами кредитов на затратные ремонты, для которых прежде приходилось много лет копить деньги. В основном заемные средства идут на капремонт кровли. В рамках мониторинга ни в одном товариществе не было жалоб жителей на протекающие крыши. Конечно, люди положительно оценивают эту работу. Но когда речь заходит о необходимости погашения кредитов, начинаются проблемы. Как правило, зачастую это влечет за собой повышение размера обязательного взноса. Психология жителей такова, что они хотят получать, но платить за это не хотят. Поэтому руководители товариществ, испытывающих финансовые трудности, должны постоянно разъяснять, что своими силами ТЧСЖ не может выполнить затратную работу – в доме много неплательщиков. Если взять кредит, его придется возвращать с процентами. Для этого потребуется увеличить размер обязательного взноса. Иначе – никак. Люди должны осознать необходимость своевременной уплаты обязательных взносов и быть готовыми к погашению займа.
Практически все промониторенные ТЧСЖ стали объектом прокурорских проверок, по результатам которых вынесены предупреждения о недопущении нарушений законодательства о ТЧСЖ. К отдельным товариществам применены штрафные санкции. Помимо консультаций в режиме он-лайн, Ассоциация разработала для каждого ТЧСЖ письменные рекомендации, как улучшить работу. Мы намерены проконтролировать их исполнение.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
