Всегда в цене

Цены на квартирном рынке по итогам I квартала этого года по г. Ташкенту остались без изменений. Как и прогнозировалось, средний уровень цены в марте составил 724 у.е./кв.м и остался на уровне показателя прошлого месяца. Как показал анализ цен в разрезе конструктивного материала, стоимость квартир в панельном и кирпичном типе жилья также осталась на уровне прошлого месяца и составила 683 у.е./кв.м для панельного типа и 777 у.е./кв.м для кирпичного типа домов. Средняя цена для всех типов жилья за 1 кв.м в марте зафиксирована на уровне 724 у.е.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры исходя из количества комнат показал незначительный их рост, за исключением  многокомнатных квартир, где отмечается снижение цен уже в течение двух последних месяцев. Спад средних цен зафиксирован на уровне 2%, или 17 у.е./кв.м. Незначительный рост стоимости – на 1%, или на 4 и 5 у.е./кв.м, – отмечается в 1- и 4-комнатных квартирах соответственно.

Анализ изменения цен исходя из конструктивного материала показывает неоднозначную динамику средних цен. На квартиры панельного типа домов она положительная с незначительным ростом на 1%, за исключением 2-комнатных квартир. На них зафиксировано незначительное снижение на 1%, или на 6 у.е./кв.м. Практически не изменилась цена на многокомнатные квартиры, где ее уровень зафиксирован на 698 у.е. за 1 кв.м.

Анализ цен на квартиры кирпичного типа жилья в целом показывает их положительную динамику, за исключением многокомнатных квартир, где отмечено существенное снижение. Спад цен на многокомнатные квартиры составил 3%, или 26 у.е./кв.м. Наибольший рост – на 2%, или на 12 у.е./кв.м, – отмечается в 1-комнатных квартирах.

Изменение средней цены 1 кв.м в сравнении с прошлым месяцем по всем типам жилья составило: по 1-комнатным квартирам – (+4) у.е./кв.м; по 2-комнатным – (–2) у.е./кв.м; по 3-комнатным – (+5) у.е./кв.м; по 4-комнатным – (+5) у.е./кв.м; по многокомнатным квартирам – (–17) у.е./кв.м.

Изменение цен на квартиры по районам города. Изменение средней стоимости квартир в зависимости от района расположения составило от –3 до +3%. Снижение средней цены затронуло 1 из 11 районов, как и в прошлом месяце. Так же, как и в прошлом месяце, повышение средней цены отмечается в 7 из 11 районов, средняя цена не изменилась в 3 из 11 районов.

Средняя стоимость жилья по районам Ташкента (у.е./кв.м) 

Стоимость 1 кв.м в целом по Ташкенту не изменилась и зафиксирована на уровне 724 у.е.

Снижение средней цены в марте на этот раз отмечается в Бектемирском районе на 3%, или на 15 у.е./кв.м.

Практически не изменилась средняя цена в Мирзо-Улугбекском, Алмазарском и Чиланзарском районах. Она здесь зафиксирована на уровне 470, 720 и 775 у.е./кв.м соответственно.

Рост средней цены – на 1–2%, или на 8–13 у.е./кв.м, – отмечается в Мирабадском, Учтепинском, Хамзинском, Шайхантахурском и Яккасарайском районах. При этом наибольший ее рост – на 2%, или на 13 и 12 у.е./кв.м, – зафиксирован в Мирабадском и Учтепинском районах соответственно.

Существенный рост цены – на 3%, или на 18 и 21 у.е./кв.м, – отмечается в Сергелийском и Юнус­абадском районах соответственно. При этом существенный рост в Юнусабадском районе наблюдается уже в течение двух последних месяцев.

Изменение цен на квартиры в зависимости от территориального зонирования Ташкента ^­
(в соответствии с данным зонированием устанавливаются ставки земельного налога для физических и юридических лиц).

Рассмотрим изменение средних цен на квартиры в г. Ташкенте в соответствии с новым территориальным зонированием, утвержденным в конце 2013 года*. Данное зонирование включает в себя 5 зон в сравнении с 14 зонами, существовавшими прежде.

Динамика средних цен в целом показывает положительные изменения, за исключением зон 1 и 4, по которым цены практически остались на уровне прошлого месяца и составили 863 у.е/кв.м в Зоне 1 и 624 у.е./кв.м в Зоне 4. Наибольший рост средних цен – на 2%, или на 14 и 9 у.е./кв.м, – отмечается в зонах 2 и 5 соответственно.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Центр города представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – II круговой сегмент (удаленность от центра – 8,9–14,4 км). Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра – более 7,6 км).

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Средний уровень цены в марте увеличился на 1% и составил 865 у.е./кв.м в сравнении с 860 у.е./кв.м в прошлом месяце. Средняя цена на квартиры кирпичного типа составила 880 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 871 у.е./кв.м), на квартиры панельного типа – 848 у.е./кв.м  (в прошлом месяце – 837 у.е./кв.м).

Средняя цена в I круговом сегменте составила 720–756 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней цены в целом по всем типам жилья составил от 0 до +2%, или от +2 до +13 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается ростом средних цен практически во всех зонах и в основном за счет роста цен на квартиры панельного типа. Исключение составляет незначительное снижение – на 1%, или на 8 у.е./кв.м, – средней цены в Зоне 4 на квартиры кирпичного типа. Наибольший ее рост – на 4%, или на 30 и 31 у.е./кв.м, –  отмечается в зонах 3 и 4 соответственно на квартиры панельного типа.

Во II круговом сегменте средняя цена 1 кв.м варьируется в диапазоне 618–705 у.е.  по всем типам жилья. Диапазон изменения средней стоимости составил от 0 до +4%, или  от +3 до +25 у.е./кв.м. Наибольший ее рост в этом сегменте – на 4%, или на 25 у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 5 за счет роста цен во всех типах домов. Незначительный спад – на 1%, или на 5 и 9 у.е./кв.м, – зафиксирован в зонах 6 и 8 соответственно на квартиры из кирпича.

Изменение цен на жилье в зависимости от материала и Зоны (%)

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие ценовые показатели в сравнении с остальными зонами. Средний уровень цен по всем типам жилья здесь увеличился на 2%, или на 11 у.е./кв.м, и составил 535 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы в краткосрочной перспективе предполагается незначительное снижение с дальнейшей стабилизацией средних цен на вторичном рынке недвижимости в разрезе зон, районов и сегментов квартир. Прогнозируемая динамика цен составит от –1 до –2%, которая в основном будет продиктована оживлением активности участников на других рынках и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы в оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газеты «Частный сектор», а также из интернет-сайта dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных. Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры, отраженных за последнюю неделю отчетного месяца, для получения временного лага в целях реального отражения изменений. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».

*Таблица N 5 приложения N 19 к Постановлению Президента от 25.12.2013 г. N ПП-2099.