Члены ташкентского ТЧСЖ «Дустлик-Сари», в которое входит 6 четырехэтажек (264 квартиры), были недовольны тем, что их взносы перераспределяются и расходуются на нужды других домов. Так бывает, если в товариществе объединены собственники квартир нескольких многоэтажек. Люди постоянно задают вопросы: за что платим, куда идут наши деньги, почему они уходят в соседний дом, размер взноса слишком высокий, непонятно, из чего он складывается, и т.п.
Что делает в таких случаях правление ТЧСЖ? Вариантов несколько, в зависимости от того, какое это товарищество – эффективно работающее на благо жителей или спустя рукава, пренебрегающее интересами своих членов. Одно не обращает на недовольных внимания, другое выясняет причины недовольства и старается решить проблему. «Дустлик-Сари» пошло по второму пути. Чтобы не подрывать основы социальной справедливости при содержании отдельно взятых четырехэтажек, правление товарищества 3 года назад решило ввести раздельные учет и планирование в каждом из 6 домов.
Разногласия из-за расходования взносов на содержание общего имущества в товариществах, где более одного дома, – довольно распространенное явление. Взносы квартировладельцев в таких случаях идут в общую копилку. С одной стороны, аккумулирование средств позволяет ТЧСЖ выполнять затратные работы. С другой – становится причиной противоречий, потому что жителям нет дела до проблем соседнего дома. Они хотят, чтобы их деньги использовались на улучшение исключительно их многоэтажки. Ведь один дом собирает больше взносов, другой меньше. Да и техническое состояние даже двух, казалось бы, одинаковых четырехэтажек разное.
НОРМА ЗАКОНА НЕ РАБОТАЕТ
Собственно говоря, приняв систему раздельного учета, в «Дустлик-Сари» ничего нового не изобрели. Законом «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон) определен индивидуальный подход к содержанию каждого дома. В частности, если в ТЧСЖ более одной многоэтажки, статья 23 Закона устанавливает, что проведению ежегодного общего собрания должны обязательно предшествовать собрания собственников помещений каждого дома в товариществе. Они принимают решения об утверждении планов работ по содержанию общего имущества и смет доходов и расходов в отдельных домах. Эти локальные документы становятся частью общего плана работ и сметы товарищества. Закон предписывает также утверждение отчетов по исполнению планов и смет каждого дома в отдельности. Таким образом, он защищает интересы собственников общего имущества в каждом доме, даже если в ТЧСЖ входит несколько многоэтажек.
Несмотря на то что эта норма Закона способна снять ряд противоречий в товариществе, она практически не работает. Правления ТЧСЖ не хотят грузить себя дополнительной отчетностью, возиться с разработкой планов и смет для каждого дома. Они не видят плюсов раздельного учета и планирования. Прежде всего – это прозрачность работы ТЧСЖ, которая обеспечивает доверие жителей к правлению. Во-вторых, это может быть подготовкой к разукрупнению товарищества.
По словам председателя «Дустлик-Сари» Ферузы Бердниковой, с введением раздельного учета в товариществе улучшился психологический климат. Информированность жителей сняла многие вопросы, которые прежде вызывали их недовольство, продуцировали ситуации на грани конфликта. Повысилась платежная дисциплина. На информационном стенде в офисе ТЧСЖ жители видят 6 пакетов с информацией по каждому дому в отдельности: какие работы запланированы, сколько денег необходимо на их выполнение, что сделано и что осталось сделать, из чего складывается обязательный взнос на содержание общего имущества.
Общие собрания проходят в товариществе отдельно по домам. Конечно, собрать всех собственников квартир невозможно, но в каждой четырехэтажке есть активисты, которые доводят всю информацию до соседей.
УЧЕТ РАЗДЕЛЬНЫЙ – ВЗНОСЫ РАЗНЫЕ
Раздельная система планирования и учета средств в товариществе предполагает установление разного размера обязательных взносов для собственников в отдельных домах. Ведь если в домах выполняются разные работы, то и затраты на них не могут быть одинаковыми. Значит, и взносы надо установить разные. Но в «Дустлик-Сари» решением общего собрания установили единый размер взноса для собственников квартир всех домов. Тогда возникают вопросы: как соотносится такая уравниловка взноса с раздельным учетом? Для чего надо было его вводить?
– Для того, чтобы жители знали и были спокойны, что их деньги остаются в их доме, – объясняет председатель. – Вот он план работ, вот смета доходов и расходов их дома. Люди могут контролировать и отслеживать выполнение работ в своей четырехэтажке, движение собственных средств на это, находясь в большом товариществе. В принципе, сегодня можно ввести раздельные взносы для каждого дома, но они не будут сильно отличаться. Жители добросовестно оплачивают содержание общего имущества, у нас нет хронических должников. А вот 3 года назад они еще не были готовы к этому и болезненно воспринимали бы установление разных взносов для домов в одном ТЧСЖ. Мы не сделали это сразу еще и потому, что техническое состояние наших четырехэтажек к тому моменту было примерно одинаковым. Важнее было наладить систему раздельного учета, чтобы люди были уверены, что их деньги расходуются на их дом.
НЕ ХВАТАЕТ НА РЕМОНТ? ЗАЙМИ У СОСЕДА
Товарищество потихоньку приводило в порядок кровлю, электрощиты, инженерные коммуникации. В 2010 году правление предложило, а общее собрание утвердило программу капитального ремонта кровли во всех 6 домах. Это огромная работа, рассчитанная на 5 лет. Большие ТЧСЖ хороши тем, что входящие в него дома могут помогать друг другу при проведении затратных работ. Однодомному товариществу не потянуть самому, к примеру, капитальный ремонт кровли. Раздельный учет позволил нам использовать систему взаимопомощи одного дома другому с последующим перерасчетом вложенных средств.
На общем собрании жители дали согласие на введение такой системы. В результате в этом году удалось закрыть шифером крышу 24-квартирного дома. Здесь идет стопроцентная оплата взносов, ни одного должника. Годовые сборы при взносе 300 сумов за 1 м2 составляют 5,137 млн сумов. А капремонт кровли обошелся в 14 млн сумов. Помогли другие дома, все вложили понемножку. В конце года правление будет смотреть, кто и сколько дал ему взаймы, должник будет возвращать деньги соседям. Либо товарищество произведет домам-кредиторам на эту сумму какие-то работы. По договоренности с ними, конечно.
Что здесь нового? В ТЧСЖ, где объединены жители более одного дома, вопросы с выполнением серьезных работ так или иначе решаются путем обобществления их взносов. Ушли деньги в другой дом – и никто не думает их возвращать. Взносы жителей разных домов «варятся» в общем котле, там не учтешь, где чье. Важно то, что в «Дустлик-Сари» даже при перераспределении взносов на выполнение затратных работ деньги возвращаются и остаются в копилке отдельного дома, который может планировать работы исключительно для себя. В этом и есть смысл раздельного учета.
ЗДЕСЬ КРЫШИ НЕ ТЕКУТ
Товарищеская пятилетка предусматривает до 2016 года отремонтировать капитально кровлю во всех 6 домах. Здесь считают, что практика их латания – выброшенные деньги. Председатель отмечает, что ни одна крыша в домах не течет, потому что стараются не доводить до крайности, но они постепенно ветшают. За 2 года уже покрыли шифером крышу в двух домах. Организацию, выполняющую кровельные работы, ТЧСЖ выбирало на конкурсной основе. В будущем году «Дустлик-Сари» намерено взять льготный кредит на ремонт кровли двух домов. Думают отказаться от шифера.
Интересуюсь, трудно ли управляться с шестью домами?
– В плане взаимодействия с жителями – несложно, – говорит Феруза Бердникова.– В шести домах всего 264 квартиры. Это немного. Как в двух хороших девятиэтажках. А вот в плане обслуживания… В пяти домах у нас по 48 квартир, в одном – 24. Покрыть крышу в одном 48-квартирном доме в два раза затратнее, чем в иной девятиэтажке, потому что у нас ее площадь в два раза больше. После того как завершим с крышами, останется текущее обслуживание, ремонт подъездов. Сейчас ориентируем жителей, чтобы приводили подъезды в порядок своими силами, потому что отвлекаться на них у товарищества нет возможности – все уходит на крыши.
В штате товарищества 5 человек, – продолжает председатель. – Хотим довести до ума программу капремонта, а потом подумать вместе с жителями, как дальше быть: выделяться домам в отдельные товарищества и заказывать услуги профессиональной управляющей компании или оставаться в таком же составе и обходиться своими силами. После завершения пятилетки намечаем взяться за благоустройство территории. Ухоженному дому требуется соответствующее обрамление.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
