Norma.uz
Газета Норма / 2014 год / № 18 / Дом, в котором мы живем

На всякое действие найдется противодействие

 

Можно ли управлять домом без тчсж?

 

Иногда кажется, что третий закон Ньютона написан исключительно для нашей жилищной сферы. Зачастую сила действия так равна здесь силе противодействия, что просто диву даешься, глядя, как в два счета могут разрушаться добрые инициативы, натыкаясь на возведенные то там, то здесь барьеры. Что обидно, возникают они не из-за инертности населения, на что ссылаться стало у нас хорошим тоном, а по причине неинформированности, незнания законодательства тех, кто продвигает реформы в «жилищке», должен нести суть этих законов в массы, разъяснять их основы, поощрять, а не подрывать стремление людей сделать свой дом лучше. К сожалению, незнание законов ведет к их неисполнению, но ни в коем случае не отменяет их действия и не освобождает неосведомленных о них должностных лиц от ответственности.

 

ЧИТАЙТЕ ДОКУМЕНТЫ

«В брошюре «Дом, в котором мы живем», выпущенной издательством «NORMA», говорится о возможности управлять своим домом без создания ТЧСЖ коллективом собственников, – пишет читатель М. В. Черников из Ташкента. – Жители нашей многоэтажки, расположенной в Мирзо-Улугбекском районе столицы (дом N 11 по улице Кадырова), решили выйти из товарищества «Шалола коммуналчи» и перейти на форму управления без юрлица. Это предусмотрено законодательством, в частности статьями 138, 139 Жилищного кодекса (далее – ЖК) и 219 Гражданского кодекса (далее – ГК).

Жители провели общее собрание, на котором проголосовали за выход из прежнего ТЧСЖ и переход на непосредственное управление. Были сформированы органы управления и контроля – совет дома и ревизионная комиссия, избраны их члены. О своем решении отправиться в самостоятельное плавание жители уведомили исполнительного директора экс-товарищества. Попросили подготовить акт приема-передачи дебиторской и кредиторской задолженности по дому. Однако проблемы неожиданно возникли там, где их совсем не ожидали.

Исполнительный директор производить взаиморасчеты отказался. Сказал, что сделает это только с ТЧСЖ, которое должны создать жители. И что вообще управление домовым хозяйством без товарищества – дело незаконное. Такого же мнения придерживаются представители Нацбанка.

ТашГорПЭС отказалось заключать договор электроснабжения на общедомовые нужды с уполномоченным общим собранием представителем домового совета. Объяснили это тем, что Правила пользования электрической энергией не предусматривают заключение такого договора с физическими лицами.» 

 

Ссылка на нашу газету, не раз приводившую на своих страницах опыт и практику управления общим имуществом дома без ТЧСЖ, действия не возымела: «Нам газета – не указ».

Председатель домового совета задал вопрос о возможности перехода на такую схему на сайте e-kommunal. Ответ хокимията Мирзо-Улугбекского района тоже обескуражил. В нем говорится, что, согласно Закону «О товариществах частных собственников жилья» (далее – Закон о ТЧСЖ), нельзя управлять многоквартирным жилым домом без образования юридического лица. Но ни одна из статей Закона о ТЧСЖ, регламентирующая исключительно деятельность ТЧСЖ, не содержит ссылок или разъяснений относительно других путей управления общим имуществом, в том числе коллективом собственников без создания юрлица. Если здесь нет лукавства, то эта ­отписка – грубое нарушение Гражданского и Жилищного кодексов, невладение ими, оказание давления на коллектив собственников, желающих в соответствии с законодательством воспользоваться своим правом перехода на непосредственное управление общим имуществом дома без создания товарищества.

Возможно, для чиновников будет неожиданным сюрпризом, что в столице до недавнего времени без создания ТЧСЖ прекрасно управляли своим домовым хозяйством коллективы собственников нескольких десятков многоэтажек. Какие-то из них вот так, путем администрирования вынудили сойти с дистанции и создать товарищества. Только потому, что каким-то должностным лицам путь без ТЧСЖ непонятен, не нравится или кажется сомнительным. Какие-то коллективы собственников (их остались единицы) продолжают работать, как, например, домовой совет «Скопле Коммуналчи», что на массиве Ц-14 в Шайхантахурском районе Ташкента. Ему тоже пришлось пройти через тернии к звездам. Сегодня их многоэтажка – одна из лучших в столице. Жители продолжают обслуживать дом без ТЧСЖ и не намерены менять форму непосредственного управления.

 

В ЧЕМ ПРЕИМУЩЕСТВА?

Мы не хотим идеализировать этот путь, прежде всего потому, что непосредственное управление коллективом собственников без создания товарищества пока недостаточно разработано в правовом плане. Здесь еще хватает вопросов, «белых пятен», рисков.

В стране в развитии жилищной сферы ставка делается на ТЧСЖ. Это юридические лица, деятельность которых подробно регламентирована законодательством. Тем не менее Жилищным и Гражданским кодексами предусмотрена возможность управления домом без юрлица. Поэтому она не должна быть ограничена или зависеть от чьих-то симпатий или антипатий.

В чем преимущества этого пути, в отличие от юридического лица (ТЧСЖ)? Главное из них – возможность без ограничений распоряжаться наличными средствами. Обычно у ТЧСЖ всегда не хватает денег на ремонты и люди начинают дополнительно к взносам собирать наличку. То же самое с аварийными ситуациями, когда надо оперативно гасить возникшую проблему, а пока снимешь деньги с расчетного счета, уходит много времени. Тоже начинаются поборы. В товариществе 30% взносов перечисляется на депозит в счет будущих ремонтов. Снять эти деньги бывает проблематично. Они лежат, обесцениваются с ростом цен на материалы, услуги. Это прямые убытки для ТЧСЖ. Кроме того, за наличные средства многие материалы можно купить в 1,5–2 раза дешевле в розничной торговле или на вторичном рынке. В результате практика обслуживания дома без юридического лица обходится дешевле и позволяет коллективам собственников удерживать размер взносов, не поднимать их так часто, как в ТЧСЖ. Еще один момент. В товариществе банк снимает проценты за проведение кассовых операций. Мелочь, но там, где считают каждую копейку, – это тоже потери.

 

В ЧЕМ СЛОЖНОСТИ?

Путь без товарищества не вызывает энтузиазма у чиновников. Скорее всего, в силу его недостаточной правовой регламентации. Поэтому на коллектив собственников могут оказывать давление, принуждая его вернуться к юридическому лицу. Выход один – обратиться в суд или прокуратуру. Конечно, это дело хлопотное, но что поделаешь – единственный путь восстановления законности в таких случаях.

Сложность этой схемы заключается в том, что на основании статей 127 ЖК и 219 ГК владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме и прилегающим к нему земельным участком осуществляются по соглашению всех собственников жилых и нежилых помещений. Значит, для принятия решения требуется 100-процентное согласие квартировладельцев. Добиться этого бывает трудно, поскольку срез проживающих в многоэтажке очень неоднороден. В каждом доме есть пустующие квартиры, где вообще никто не проживает, либо сдаваемые в наем. Найти хозяев не так-то просто.

Кроме того, в любом доме есть люди, не довольные всем и вся. Они часто голосуют «против», не задумываясь, что тем самым могут навредить сами себе. Поэтому в соответствии со статьями 127 ЖК и 219 ГК при недостижении согласия всех собственников вопрос решается в порядке, установленном судом. Конечно, это морока, волокита, но у нас есть положительная практика.

В товариществе таких проблем не возникает. Здесь решение считается принятым, если за него проголосовали более 50% членов. Учитывая, что этот момент является одним из серьезных камней преткновения для собственников жилых помещений при выборе управления домом без организации юридического лица, Агентство «Узкоммунхизмат» подготовило ряд проектов документов. Среди них – Положение об общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Они находятся на рассмотрении Кабинета Министров. Кстати, при их разработке обсуждался вопрос снижения планки кворума при принятии решений.

 

УСТАНОВИЛИ ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ

В одной из чиланзарских многоэтажек, также в свое время отказавшейся от ТЧСЖ и взявшей курс на управление домовым хозяйством коллективом собственников, был накоплен интересный опыт в плане правовой разработки внутренних документов. Через несколько лет после того, как коллектив собственников этого дома привел его в порядок, здесь опять создали товарищество. В этом доме около 20% квартир пустовало, хозяев невозможно было найти, поэтому добиться 100-процентного соглашения всех собственников при принятии решений было невозможно. Тогда здесь составили документ (Соглашение), в котором определили, что решение общего собрания принимается, если за него проголосовали не менее двух третей собственников. Инициативная группа обратилась в суд с иском об установлении порядка владения, пользования и управления имуществом. Суд признал документ соответствующим законодательству, и установленный порядок принятия решений был закреплен юридически. Чиланзарцы создали хороший прецедент по разработке внутренних документов, которые могут быть использованы при совершенствовании законодательства о непосредственном управлении общим имуществом дома без создания ТЧСЖ.

Скоплевцы осуществляют самоуправление на тех же принципах, что и в ТЧСЖ. Высший орган – общее собрание, домовой комитет – исполнительный орган. Собрание избирает председателя, членов комитета, ревизионной комиссии, подъездкомов. 100-процентного числа голосов добиваются при принятия важных решений путем поквартирного обхода. В остальном практикуют заочное голосование по доверенностям с обязательным информированием собственников о принятых решениях.

 

ПОЛУЧИЛИ ШТАМПЫ

Поскольку домовой совет – это не юридическое лицо, у него нет печати. Всегда возникает вопрос, как в таком случае собирать взносы на содержание общего имущества, выдавать квитанции, справки, взаимодействовать с юридическими лицами? Бывает, что одной личной подписи недостаточно.

Чиланзарцы решили этот вопрос кардинально. Они обратились в РУВД с заявлением, что перешли на непосредственное самоуправление жилищным фондом без образования юридического лица и что для внутреннего пользования в доме им необходимы штампы совета домовладельцев и личный штамп управдома. К заявлению приложили Соглашение и копию решения суда. На основании Положения о порядке изготовления, хранения и пользования печатями и штампами1 им были выданы штампы. На документах домсовета проставлялся его штамп, а на исходящих от председателя – его личный штамп и подпись. Справки об отсутствии задолженности подписывал и проштамповывал управдом. 

 

ГДЕ ХРАНИТЬ СРЕДСТВА?

Один из вопросов, волнующий жителей при обслуживании дома без ТЧСЖ, – где хранить взносы на содержание общего имущества? Поскольку речь идет о наличных средствах, никто не застрахован от злоупотреблений, хищений. Поэтому люди доверяют хранение своих взносов честным, авторитетным соседям. В домовом комитете «Скопле Коммуналчи» решили хранить деньги на лицевом счете, открытом на имя председателя домового комитета. Он не может распоряжаться ими без разрешения ревизионной комиссии, которой должен обосновать затраты. Движение средств строго фиксируется документально и контролируется.

Чиланзарцы, перейдя на непосредственное управление коллективом собственников, наметили грандиозную программу преобразований в своем доме. Деньги находились у управдома и постоянно вкладывались в работы, поэтому здесь не стали открывать лицевой счет для их хранения. Конечно, сохранность средств зависит от личности, порядочности управдома и у людей всегда остается определенная доля сомнений, тем более что в доме не создано юридическое лицо. Чтобы исключить это, управдом по собственной инициативе пошел на беспрецедентный шаг. Он подписал обязательство, что за сохранность средств отвечает своим имуществом (квартирой). Таким образом, в этом коллективе собственников полностью исключались финансовые зло­употребления.

Деньги чиланзарцы собирали и передавали председателю совета дома. При внесении взносов жителям выдавалась квитанция со штампом домсовета и личной подписью собственника. Жители расписывались в журнале учета взносов, страницы которого были пронумерованы, проштампованы и подписаны председателем домсовета.

Скоплевцы при внесении взносов также расписываются в книге учета. Им тоже выдается квитанция, подписанная председателем домового комитета. Прежде такую квитанцию заверяли в махаллинском комитете. При выдаче справки председатель домкома пишет, что у жителя отсутствует задолженность, после чего в махаллинском комитете ее заверяют печатью.

 

ОПЛАТА ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ

Как оплачивать электроэнергию, потребляемую в местах общего пользования (освещение в подъездах, лифты)? Управляя общим имуществом без ТЧСЖ, скоплевцы делают это на основе показаний общедомового электросчетчика. Но деньги снимаются не с лицевого счета, где хранятся взносы жителей, а с пластиковой карточки одного из соседей, оформляются квитанцией для физических лиц. Затем соседу на эту сумму производится перерасчет по обязательным взносам.

 

УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ КОЛЛЕКТИВОМ СОБСТВЕННИКОВ

БЕЗ СОЗДАНИЯ ТЧСЖ

 

МИНУСЫ

  1. Этот путь недостаточно урегулирован законодательством. Управление общим имуществом осуществляется на основании статей ГК и ЖК, по аналогии с ТЧСЖ, на основе опыта и практики других коллективов собственников.
  2. Для принятия решения за него должны проголосовать 100% собственников квартир в доме, чего добиться очень трудно.
  3. При недостижении 100-процентного согласия в принятии решения вопрос может решаться в судебном порядке.
  4. Этот вариант наиболее подходит для небольших домов, дружных соседей, где можно легко получить согласие всех собственников жилья при принятии решений.
  5. Отсутствие печати и возникающие в связи с этим проблемы при сборе, хранении взносов на содержание общего имущества, взаимоотношениях с различными организациями, выдаче справок.
  6. Возможные риски при хранении взносов.
  7. Чтобы обеспечить доверие жителей, необходимо скрупулезно фиксировать каждый шаг, подтверждать движение средств документально.

 

ПЛЮСЫ

  1. Возможность распоряжаться наличными средствами.
  2. Затраты на содержание общего имущества обходятся в 1,5–2 раза дешевле.
  3. Возможность оперативно решать вопросы, связанные с содержанием дома, гасить аварийные ситуации.
  4. Сокращение количества отчетности в разные инстанции.
  5. Экономия средств за счет того, что при хранении средств на лицевом счете физического лица банк не снимает процентов за проведение кассовых операций.
  6. Взносы собственников активно «работают» каждый день, не обесцениваясь на депозитном счете.
  7. Размер обязательных взносов не увеличивается так часто, как в ТЧСЖ.
  8. Уменьшение административного вмешательства в процесс управления общим имуществом.

 

 

Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.


 

 

1Утверждено приказом министра внутренних дел, зарегистрированным МЮ 27.10.2001 г. N 1047.

Прочитано: 2670 раз(а)

Комментарии к статье (3)

2014-05-06 12:38:47, Гость_Черников М.В.:
Большое спасибо за подробный ответ на моё обращение. Но проблема, в частности с оплатой за освещение подъездов, так и остаётся. В этой связи мной было подготовлено предложение в Кабинет Министров РУз о внесении изменений в Правила пользования электрической энергией, учитывающие заключение договора на общедомовые нужны с физическим лицом.
Согласно статье 14 ЗРУ №160-II от 14.12.2000г. «О нормативно-правовых актах»
«…Нормативно-правовой акт должен соответствовать нормативно-правовым актам, имеющим по сравнению с ним более высокую юридическую силу.
В случае расхождений между нормативно-правовыми актами применяется нормативно-правовой акт, обладающий более высокой юридической силой…».

В настоящее время Кабинет Министров РУз направил моё предложение в Министерство юстиции РУз.
Не понятно только, кому плохо от того, что жители сами содержат свой дом? За время непосредственного управления с 10.08.2013г., то есть за 9 месяцев, в нашем доме сделано работ по ремонту общедомового имущества больше, чем за 2 года, существования нашего дома в ТЧСЖ. У людей впервые за 2 года перестала течь крыша, потому что делаем не как-нибудь, рубероидом плохого качества, а современным материалом фольгаизол и бикром. И кому от этого плохо???
2014-05-07 12:13:49, Гость_А.А.Мухамедбаев:
Помниться как-то на своих страницах газета рассказала о том, как отдельно стоящий многоквартирный дом отключился от центрального и перешел на автономное отопление.
Тогда у ТЧСЖ возникла проблема с тарифом на газ. Т.е. цены на газ, предоставляемый гражданам и юридическим лицам, различаются.
Такая же ситуация и с электроэнергией.
В случае управления домом без образования юридического лица, поставщик услуг предстанет перед дилеммой: нарушить все инструкции и поставить электроэнергию гражданам, либо тупо сослаться на эти инструкции, где общедомовые расходы несёт юридическое лицо по соответствующему тарифу на эл.энергию.
Это лишь одна из "бед", которая ждет "самоуправленцев".
 
Абдугани Мухамедбаев Директор ННО "BIMOM", Общественный эксперт "Норма".
2014-05-07 14:50:56, Гость_Черников М.В.:
Все беды, на которые вы ссылаетесь, идут от того, что подзаконные акты противоречат актам законодательства и в них не учтена возможность самоуправления домом согласно Жилищного кодекса. Кстати, тариф на электрожэнергию для населения и ТЧСЖ одинаковый. Более того, сейчас на основании моего предложения в Кабинет Министров о внесении изменений в правила пользования электрической энергией, ГАК УЗбекэнерго уже подготовило изменения и начинается процедура правовой экспртизы.

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA ONLINE», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 26.02.2016г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
Все товары, подлежащие обязательной сертификации, сертифицированы; лицензируемые услуги – лицензированы.
© ООО «NORMA ONLINE», 2007-2017 г. Все права защищены.
Яндекс.Метрика