Должна ли управляющая компания согласовывать повышение платежа с жильцами? Невзирая на то, кто обслуживает многоквартирный дом: ТСЖ, УК или непосредственно сами жильцы, ответ однозначный: размер платежа или взноса устанавливается общим собранием собственников помещений МКД.
Согласно статье 132 Жилищного кодекса и статье 16 Закона «Об управлении многоквартирными домами» (далее – Закон) законодательством предусмотрен также конкретный регламент принятия важных решений, в том числе, о повышении размера обязательного платежа (взноса). Эти механизмы должны быть закреплены в договоре управления между УК и собственником. Статьей 28 Закона установлены основные требования к договору управления многоквартирным домом между УК и собственниками помещений. Договор должен включать в себя, в том числе:
• порядок определения цены договора, а также порядок внесения платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим обязательств по договору управления;
• порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги.
Обмануть меня несложно
Но подавляющее большинство жителей многоэтажек, находящихся на обслуживании УК, не имеют договоров– они их не подписывали. Неудивительно, что в последнее время увеличился поток вопросов, связанных с принятием УК решений о повышении размера платежа в одностороннем порядке. Мы отвечаем на них в тематическом выпуске «Нормы». Но по-прежнему такие вопросы в топе самых животрепещущих. Почему?
Сплошь и рядом указанные выше нормы законодательства не соблюдаются. Нарушители, в лице руководителей органов управления, не несут за это никакой ответственности. Зачастую жители сами позволяют им это делать. Ведь правовая безграмотность, отсутствие гражданской активности подавляющего большинства жильцов на руку недобросовестным руководителям УК и становится благодатной почвой для различного рода махинаций и правонарушений.
В результате обвести вокруг пальца жильцов совсем несложно. На общее собрание жителей не соберешь, вникать, за что они платят, не хотят да и не могут. За редким исключением в доме можно встретить пару-тройку активных и продвинутых в правовом отношении соседей. Но должны ли жители погружаться в перипетии такого сложного процесса, как содержание дома. Их дело выбрать орган управления, которому бы они доверяли, платить за содержание дома и иметь представление на что расходуются их деньги. Чтобы оставаться в курсе важных решений, связанных с содержанием общедомового имущества, Законом предоставлены широкие возможности, которые не используются в полной мере. Среди них – непосредственное участие собственников помещений в общем собрании, система представительства при голосовании по важным вопросам, порядок принятия решений путем опроса.
Аргументы зашкаливают
В данный момент подавляющее большинство жителей многоэтажек в добровольно-принудительном порядке переведены из ТСЖ (органа самоуправления) на обслуживание в УК (коммерческую организацию). В эту реальность упираются робкие попытки воспрепятствовать нарушениям, связанным, в том числе, с повышением платежей УК в одностороннем порядке. Управляющие часто заявляют, что «демократия» была в ТСЖ, а в коммерческой структуре она закончилась и что цель УК – получение прибыли. Мол, поэтому они не обязаны согласовывать с жильцами повышение платежей за услуги. Ясно одно: предприниматели вводят собственников помещений в заблуждение, рассчитывая, что они все «проглотят».
Иногда в ход идут более абсурдные аргументы. Например, жителям говорят, что производитель товаров или исполнитель услуг не советуется с потребителями относительно цены, а устанавливает ее самостоятельно. Исходя из этого и УК, как коммерческая организация, не должна обсуждать размер платежа за услуги с собственниками помещений, тем более отчитываться перед ними.
Но какие бы надуманные аналогии не приводили управляющие, есть законодательство, устанавливающее общий подход к решению вопроса. Тариф за содержание и ремонт общего имущества МКД должен формироваться следующим образом. УК предлагает размер платежа с обоснованием его составляющих. Собственники на общем собрании (либо через представителя, либо путем опроса) голосуют за утверждение предложенного размера платежа. Если большинство собственников согласны с ним, тариф принимается. Если подавляющая часть выступает против – значит УК должна предложить новый размер платежа, исключив из плана работ какие-то услуги. Когда же платеж поднимается управляющей организацией в одностороннем порядке, это грубое нарушение НПА. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением в жилищную инспекцию.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.