Заставить должника заплатить по обязательным взносам на содержание общего имущества гораздо труднее, чем неплательщика по коммунальным услугам.
С последними у нас проще. На помощь поставщикам коммунальных услуг пришли работники Бюро принудительного исполнения (БПИ) при Генпрокуратуре, которым предоставлены большие полномочия. С товариществами происходит по-другому. Подход здесь такой: ТЧСЖ – организация самих собственников помещений, им и решать, как влиять на задолжавших членов товарищества.
В арсенале работников БПИ – широкий спектр воздействия на задолжников по коммунальным услугам. Помимо отключения потребителя от подачи коммунального продукта, применяются солидарная ответственность прописанных в квартире граждан по уплате за потребленные комуслуги, списание задолженности в бесспорном порядке с банковских счетов, по которым обслуживается пластиковая карта потребителя, запрет на совершение крупных сделок, получение отдельных видов финансово-кредитных услуг и услуг международных пассажирских перевозок и т. д.
Товарищество же в работе с должниками в основном оперирует превентивными мерами воздействия. Это разъяснения, предупреждения, внушения, которые приносят не очень ощутимые результаты. ТЧСЖ у нас в полной мере не используют практику взыскания задолженности в судебном порядке. Во-первых, при подаче иска товарищества сейчас уплачивают пошлину. Во-вторых, судиться с соседом – непопулярная мера в силу менталитета. В-третьих, при подаче иска взыскать задолженность даже при наличии судебного решения по-прежнему трудно. Некоторые ТЧСЖ заключают договоры с третейскими судами, но оплата услуг обходится дороговато. Поэтому подавляющая часть ТЧСЖ в работе с неплательщиками ограничивается уговорами-переговорами и прочими предупредительными мерами. В результате – имеем то, что имеем. И все же, как можно взбодрить и подвигнуть неплательщика к погашению задолженности?
Досудебная практика сокращения задолженности
ШАГ 1. Когда начинать работу с неплательщиком
Согласно статье 134 Жилищного кодекса собственники жилых помещений в МКД оплачивают расходы по содержанию общего имущества не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим. Значит, уже с 11 числа не внесшего взнос собственника можно считать должником. Но руководители многих ТЧСЖ считают, что требовать оплату за столь короткий срок неэффективно. Когда начинать работу с неплательщиками обязательных взносов, товарищество решает самостоятельно – законодательством эти сроки не прописаны. Исходя из практики обычно это делается при наличии задолженности за 2–3 месяца.
ШАГ 2. Разработка правил внесения обязательных взносов
Для укрепления платежной дисциплины товарищество может разработать внутренние правила внесения обязательных взносов на содержание общего имущества и утвердить их на общем собрании членов ТЧСЖ. В них надо указать, как формируются обязательные взносы, сроки их внесения, возможности погашения, ответственность при нарушении правил и т. д. Этот регламент можно внести в устав товарищества.
ШАГ 3. Кто должен заниматься неплательщиками
Работой по взысканию задолженности по обязательным взносам обычно занимаются либо руководители ТЧСЖ (члены правления), либо УК, либо привлеченные по договору юристы (далее – уполномоченные лица). Если за это берется председатель товарищества, то между сторонами часто возникают противоречия. Избежать их можно, создав, к примеру, комиссию по урегулированию вопросов с должниками, в составе которой – избранные на общем собрании авторитетные члены ТЧСЖ.
ШАГ 4. Предварительная беседа
Уполномоченные лица информируют неплательщиков о необходимости погашения задолженности, иначе она будет взыскана в судебном порядке. Объясняют, что из-за них страдают соседи, товарищество не может провести запланированные сметой работы, своевременно погасить кредит. В результате – по их вине повышается размер обязательного взноса. Если не погасить задолженность, то товарищество вынуждено будет обратиться в суд. Лучше не доводить до этого, иначе, помимо выплаты задолженности, у собственника возникнут дополнительные расходы: придется уплачивать госпошлину, штрафы, пени.
ШАГ 5. Изучение причин возникновения задолженности
Чтобы определить стратегию взаимодействия с неплательщиками, надо выяснить основные причины неплатежей. Одной из них может быть недовольство жителей работой товарищества, которое не выполняет своих обязанностей. Самые добросовестные плательщики – это пенсионеры и люди небольшого достатка. А вот хроническими должниками чаще являются вполне платежеспособные жители, которые умышленно не хотят вносить средства. Сюда же относятся собственники, не проживающие в квартирах, сдающие их в аренду или внаем. Задолженность по обязательным взносам может возникнуть по уважительной причине. Это болезнь, тяжелое материальное положение собственника, потеря работы, несвоевременная выплата зарплаты, пенсии и т. д.
ШАГ 6. Предложение альтернативных методов погашения задолженности
1. Реструктуризация задолженности. Например, ее погашение частями согласно графику. При использовании альтернативных методов заключается письменное соглашение сторон.
2. Сокращение задолженности за счет выполнения работ по содержанию общего имущества, уборке территории и т. д. К сожалению, эта мера не приветствуется нашими неплательщиками.
3. Передача в товарищество (по согласованию с руководством) стройматериалов, оборудования, инструментов и т. д., стоимость которых пойдет в счет погашения задолженности.
4. Отсрочка задолженности, частичное ее списание с малообеспеченных собственников, пенсионеров на основе решения общего собрания членов товарищества.
5. В практике некоторых ТЧСЖ решением общего собрания применялись меры, стимулирующие сокращение задолженности. Среди них – снижение размера обязательного взноса для собственников, которые вносили его своевременно или авансом.
ШАГ 7. Воздействие на неплательщиков, незаконно сдающих квартиры внаем
Председатель товарищества обращается к участковому с заявлением о проверке квартир, которые должники сдают внаем. Если квартиранты проживают без договора найма жилья, то это – нарушение, за которое предусмотрены штрафные санкции. Товарищество информирует неплательщика о необходимости заключения договора найма и уплаты задолженности по обязательным взносам. В противном случае сообщает в налоговую службу об отсутствии договора найма помещения.
ШАГ 8. Предупреждения о погашении задолженности
Уполномоченные лица по работе с неплательщиками направляют им (по почте с уведомлением либо разносят сами под роспись) предупреждения о необходимости погашения задолженности по обязательным взносам в течение определенного срока (как правило, 5–10 дней). Если первое предупреждение игнорируется, то направляют второе с указанием, что при непогашении задолженности в указанный срок товарищество намерено обратиться в суд с иском о ее взыскании.
ШАГ 9. Списки неплательщиков: только без персональных данных
Некоторые ТЧСЖ вывешивают списки неплательщиков с указанием имен, фамилий, адресов, размера задолженности. Это является незаконным разглашением персональных данных, и собственники могут обратиться в суд за защитой своих прав и интересов и взысканием компенсации за моральный вред. Допустимо указать лишь размер задолженности и номер дома и квартиры.
ШАГ 10. Отключение должникам электроэнергии незаконно
Некоторые товарищества применяли экстремальные меры воздействия на неплательщиков, игнорирующих уведомления о погашение задолженности, отключая их от поставки электроэнергии. Это незаконная мера, которую собственники могут оспорить в судебном порядке. Отключать электроэнергию могут только работники БПИ в случае невнесения потребителем в установленный срок обязательных платежей за потребление электроэнергии (ПКМ N 478 от 10.07.2017 г.).
Шаг 11. Начисление товариществом пени за несвоевременную уплату обязательных взносов незаконно
Некоторые руководители товариществ иногда путают обязательные взносы на содержание общего имущества в многоквартирном доме с обязательными платежами за коммунальные услуги. Начисление пени за несвоевременную уплату обязательных взносов на содержание общего имущества не предусмотрено законодательством. А вот за неоплату коммунальных услуг статьей 134 ЖК установлено применение пени. Пеня – это вид неустойки, штрафная санкция за несвоевременное выполнение установленных законом или договором обязательств. В товариществе обязательства возникают на основе закона и устава ТЧСЖ, а не договора. А при оказании коммунальных услуг потребитель и поставщик заключают между собой договор на оказание услуг, при нарушении которого включаются штрафные санкции (пени).
ШАГ 12. Передача документов в суд
Если досудебные меры воздействия на должника не приносят результатов, тогда не остается ничего другого, как обратиться в суд. Товарищество готовит 3 пакета документов, 2 из которых передаются в судебный орган, а 1 остается у ТЧСЖ. Пакет документов включает в себя:
1) исковое заявление с приложением, в котором указывают все представленные документы (количество экземпляров и страниц);
2) копии предупреждений о необходимости оплаты с квитанцией об уведомлении либо с подписью собственника о получении;
3) справку формы N 17;
4) выписку с лицевого счета о задолженности за каждый месяц;
5) копию свидетельства о регистрации товарищества;
6) копию протокола общего собрания, подтверждающего избрание председателя ТЧСЖ на эту должность;
7) копию паспорта председателя товарищества;
8) если иск подается уполномоченным лицом, то должна быть доверенность ТЧСЖ, подтверждающая, что оно является представителем истца (ТЧСЖ);
9) квитанцию об уплате госпошлины;
10) скоросшиватель.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
