Узоқ кутилган «Уй-жой мулкдорларининг ширкатлари тўғрисида»ги қонун лойиҳаси, ниҳоят, муайян шаклга келтирилди. Уй-жой коммунал хизмат кўрсатиш вазирлиги (УКХ вазирлиги) уни кенг муҳокамага тақдим этди. Лойиҳа ишлаб чиқувчилари амалдаги «Хусусий уй-жой мулкдорларининг ширкатлари тўғрисида»ги Қонундаги камчиликларни бартараф этиш, уй-жой соҳасидаги янгиликларни акс эттириш, мамлакатимизда УКХда ўтказилаётган ислоҳотлар хусусиятларини инобатга олиш, ширкатларнинг келгусида ривожланиши асосий йўналишларини белгилашни мўлжал қилдилар. Улар кўп квартирали уйларни (ККУ) бошқаришга тўсқинлик қилаётган муаммоларни ҳал қилиш йўлларини таклиф этдилар, айрим хорижий амалиётни ўрганиб, бизнинг шароитга мослаштирдилар.
Тўғри, ҳужжат қўшимча ишлов беришни, янада тартибга солишни талаб этади. Айрим қисмларини аниқроқ, очиқ, лўнда ифодалаш зарур, акс ҳолда янгилик киритишдан маъно қолмайди. Айрим жойларида нормалар нотўғри талқин қилинган.
Ҳозирча бу – дастлабки вариант. У муҳокама қилинганидан кейин ишлаб чиқувчилар фуқароларнинг таклифларини умумлаштирадилар. Айни пайтда ҳужжат бир қатор вазирлик ва идораларда келишувдан ўтказилмоқда. Сўнг қонун лойиҳасининг якуний версиясига тузатиш киритилиб, кўриб чиқиш учун Олий Мажлисга юборилади.
Бошқа жиҳатлар ёритилган
Агар яқиндан танишиб чиқилса, лойиҳадаги барча нормалар кўп квартирали уйларда уй-жой мулкдорларининг ширкатлари ташкил этилиши ва фаолият юритиши соҳасидаги муносабатларни тартибга солишга қаратилган асосий мақсадга мувофиқ келмайди. Ҳужжатда айнан бошқа жиҳатлар ёритилган 2 та боб мавжуд. Улар ККУни уй-жой мулкдорлари бевосита (УМШ ташкил этмасдан) бошқаришига, шунингдек кўп квартирали уйларни бошқарувчи ташкилотлар ва бошқарувчилар – тадбиркорлик фаолияти билан шуғулланувчи жисмоний шахслар ёрдамида бошқаришга тааллуқли. Бизда ККУни бевосита бошқариш масалалари қонун ҳужжатлари билан умуман тартибга солинмаганлиги инобатга олинса, улар жуда муҳим нормалардир. Ҳужжатда бундай бошқариш усули учун батафсил регламент таклиф этилган. Профессионал бошқарув ҳам худди шундай кенг ёритилган. ККУни бошқариш фаолиятини лицензиялаш таклиф этилган, бир неча йилдан буён шу ҳақда гапириб келинаётган эди. Бироқ ушбу 2 та муҳим йўналиш бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатларда акс эттирилиши лозим. Бу ерда улар мавзуга оид бўлмай, лойиҳанинг бошқа версиясидан ўтказилганлиги кўриниб турибди. Аввалбошдан кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисидаги қонун лойиҳасини ишлаб чиқиш назарда тутилган эди, ушбу нормалар унда ўз ўрнини топган бўлар эди. Бу ерда улар мавзудан ажралиб турибди. Келгусида ККУни бошқариш тўғрисидаги лойиҳани ишлаб чиқиш имконияти муҳокама қилинса, қонун лойиҳаси кўрсатилган мақсадга мувофиқ келишини таъминлаш учун бир оз кутиб туриш ёки ушбу бобларни Уй-жой кодексига киритиш маъқулдир.
Хўжалик юритувчи субъектми ёки нотижорат ташкилоти?
Яна бир нечта жуда муҳим жиҳатлар бор. Қонун лойиҳасида айтилишича, турар жойлар мулкдорларининг бирлашмаси томонидан ташкил этилган хўжалик юритувчи субъект уй-жой мулкдорларининг ширкати дея эътироф этилади (8-модда). Бироқ ширкатни мулкдорларнинг бирлашмаси эмас, балки мулкдорларнинг ўзи ташкил этади. У ташкил этилганидан кейин мулкдорларнинг бирлашмаси юзага келади.
Хўжалик юритувчи субъект – белгиланган тартибда давлат рўйхатидан ўтган ҳамда тадбиркорлик фаолиятини амалга ошираётган юридик шахслар.
Назорат қилувчи органлар томонидан хўжалик юритувчи субъектлар – юридик шахслар фаолиятидаги текширишларни мувофиқлаштириш ва ўтказиш тартиби тўғрисидаги низом (АВ томонидан 6.05.2017 йилда 2878-сон билан рўйхатдан ўтказилган).
Хўжалик юритувчи субъект – мулк шаклидан қатъи назар, корхоналар ва тадбиркорлик фаолияти билан шуғулланувчи фуқаролар.
Жиноят кодекси Махсус қисмнинг 8-бўлими.
Тадбиркорлик фаолияти субъектлари (тадбиркорлик субъектлари) белгиланган тартибда давлат рўйхатидан ўтган ҳамда тадбиркорлик фаолиятини амалга ошираётган юридик ва жисмоний шахслардир.
«Тадбиркорлик фаолияти эркинлигининг кафолатлари тўғрисида»ги Қонуннинг 4-моддаси.
Хўжалик юритувчи субъект – товарларни ишлаб чиқариш, олиш ва реализация қилиш фаолияти билан шуғулланувчи юридик шахс, шу жумладан, чет эллик юридик шахс, хўжалик бошқаруви органи, шунингдек якка тартибдаги тадбиркор.
«Рақобат тўғрисида»ги Қонуннинг 4-моддаси.
Бундан ташқари, ширкат хўжалик юритувчи субъект ҳисобланмайди. Амалдаги қонун ҳужжатларига мувофиқ, хўжалик юритувчи субъект – фойда олиш мақсадида тадбиркорлик фаолияти билан мунтазам равишда шуғулланувчи корхона ёхуд якка тартибдаги тадбиркор. Сўнг лойиҳада бунинг акси: УМШ – нотижорат ташкилоти, дея қайд этилган. Аслида ҳам шундай, бу ҳам унинг хўжалик юритувчи субъектга тааллуқли эканини истисно этади. Ширкат – юридик шахснинг ўзига хос ташкилий-ҳуқуқий шакли. У ўз фаолиятининг асосий мақсади сифатида даромад олишни кўзламайди, олинган даромадларни унинг иштирокчилари (аъзолари) ўртасида тақсимламайди. Ширкат тадбиркорлик билан шуғулланишга ҳақли бўлса, фақат устав фаолияти доирасида шуғулланади, олинган даромад эса устав вазифаларини ҳал қилишга йўналтирилиши лозим. Бугунги кунда том, фасаднинг бир қисмини реклама, қандайдир ускуна ўрнатиш учун ижарага бериш ва ҳ.к. ана шундай фаолиятга киради. Бироқ бу ширкат тижорат ташкилоти мақомига эга бўлишини англатмайди. У фойда олиш билан боғлиқ бўлмаган бошқа мақсадларни кўзлайди. Хусусий мулк ҳақида сўз бораётган экан, бу нодавлат нотижорат ташкилоти ҳисобланади.
Бошқа номувофиқликлар ҳам мавжуд. Ишлаб чиқувчилар ўзгача йўналишдан борган кўринади. Қонун лойиҳасида айтилишича, ширкатнинг устав фонди унинг аъзолари кириш бадаллари ҳисобига шакллантирилади. Устав фонди миқдори таъсис йиғилиши томонидан белгиланади. Бунда қандай кириш бадаллари ва УМШ устав фонди ҳақида сўз бориши мумкин? Уй-жой мулкдорларининг ширкати ўрнига тижорат ташкилоти бўлган хўжалик ширкати ҳақида гапираяптилар чоғи. Устав фонди – тижорат ташкилотларини ташкил этиш чоғида уларнинг фаолиятини таъминлаш учун таъсис ҳужжатлари ёки қонун ҳужжатларида белгиланган миқдорлардаги ҳиссалар мажмуи. Нима учун лойиҳада ширкат аъзолари кириш бадалларини тўлаши таклиф этилган? Уй-жой мулкдорлари «муассислар» сифатида субсидиар жавобгар бўлишлари учун ХУМШни тижорат ташкилотига айлантиришни кўзламаётгандирлар? Бироқ айнан шундай хулосага келиш мумкин.
Нотурар жойлар мулкдорлари қарз учун пеня тўлайдилар
Ширкатнинг нотурар жойлар мулкдорлари билан муносабатларини тартибга солиш учун бир қатор ҳуқуқий дастаклар таклиф этилган. Қонун лойиҳасида нотурар жойлар мулкдорларининг ҳуқуқ ва мажбуриятлари борасида мавжуд бўлган номувофиқлик бартараф этилмаган. Улар илгаригидек ширкат аъзолари ҳисобланмайдилар. Умумий йиғилишда овоз бериш ҳуқуқига эга эмаслар, бироқ УМШ аъзолари сингари у билан тузилган шартнома асосида умумий мулкни сақлаш харажатларини тўлашга мажбурлар. Кўпгина нотурар жойлар мулкдорлари шу пайтгача ХУМШ билан шартнома тузишдан бош тортмоқдалар. Лойиҳада ширкат манфаатларини ҳимоя қилиш учун уларнинг жавобгарлиги кучайтирилди. Хусусан, нотурар жойлар мулкдорлари умумий мол-мулкни сақлаш учун мажбурий тўловларни ўз вақтида тўламаганда муддати ўтказиб юборилган ҳар бир кун учун юридик шахслардан 0,4%, жисмоний шахслардан 0,1% миқдорида, бироқ муддати ўтказиб юборилган тўлов суммасининг 50%идан ортиқ бўлмаган миқдорда пеня тўлашларини назарда тутувчи нормани жорий қилиш таклиф этилмоқда.
Нотурар жойлар мулкдорлари ширкатлар уларнинг бадалларини асоссиз равишда кўтариб юборишларидан шикоят қиладилар. Қонун лойиҳасида нотурар жойлар мулкдорларига қўшимча талаблар қўйишга асос бўлувчи муҳим ҳолат қайд этилди. Агар нотурар жойдан фойдаланиш ширкатнинг умумий мол-мулкни сақлаш харажатларини ошириб юборса ёки турар жойлардан фойдаланиш чоғида ноқулайликларни юзага келтирса, ширкат умумий йиғилиш қарори асосида нотурар жой мулкдорига пул ёки бошқа моддий ифодада компенсация тўлаш бўйича асосли талаблар қўйишга ҳақли. Айни пайтда амалдаги Қонунда ҳуқуқий жиҳатдан тартибга солинмаганлиги боис бу нотурар жойлар мулкдорлари учун асос ҳисобланмайди.
Қарздорларга нисбатан қатъий чоралар кўрилади
Ҳужжатни ишлаб чиқувчилар айрим ҳолларда жой мулкдори мажбурий бадалларнинг бир қисмини пул шаклида тўлаш ўрнига умумий харажатларда бошқача иштирок этишига ўзгартириш ҳақида умумий йиғилишнинг қарор қабул қилиши имконини назарда тутувчи муҳим нормани сақлаб қолишни таклиф этмоқдалар. Бироқ ушбу механизм амалдаги Қонунда ҳам, янгисининг лойиҳасида ҳам батафсил ишлаб чиқилмаган. Айни пайтда ушбу нормани қўллашда кўп саволлар ва қоидабузарликлар юзага келади, ҳар битта ХУМШ уни ўзича талқин қилади. Лойиҳада масаланинг муҳим жиҳатларидан бири акс эттирилган. Масалан, мулкдорлар режалаштирилмаган ишни ўз ҳисобларидан бажариб, кейин эса ширкатдан қайта ҳисоб-китоб қилишни талаб этадилар. Зарур ҳисобланмаган ва жой мулкдорларидан бири томонидан қолганларининг розилигисиз қилинган харажатлар унинг ўзига тушади ва қопланмайди, деб белгилаш таклиф этилмоқда.
Қонун лойиҳасида қарздорларга қўйиладиган талаблар бирмунча кучайтирилди. Умумий мол-мулкни сақлаш учун мажбурий бадалларни икки марта кечиктириб (2 ой назарда тутилаётган бўлса керак) тўламаган бўлсалар, ширкат қарздорни олдиндан ёзма равишда огоҳлантирган ҳолда бадалларни ундириш учун судга мурожаат қилишга ҳақли. У қарздорлардан унга ва бошқа мулкдорларга тўламаслик оқибатида келтирган зарарни қоплашни талаб қилишга ҳақли. Бироқ қарздорларга нисбатан суд қарори ижро этилишига эришиш мушкул. Шу сабабли ХУМШ раҳбарлари қарздорларга нисбатан қаттиқроқ чоралар кўришни таклиф қилмоқдалар.
Ер участкасини қандай қайтариш мумкин
Ер участкалари билан боғлиқ масалани қандай ҳал этиш таклиф қилинмоқда? Лойиҳага 6-«Кўп квартирали уйга туташ ер участкаси» моддаси ва 48-«Ширкатнинг ер участкалари» моддаси киритилган. 6-моддада айтилишича, ККУга туташ ер участкаси маҳаллий давлат ҳокимияти органлари томонидан кўп квартирали уйдаги жой мулкдорларига доимий фойдаланиш ҳуқуқи билан ажратилади ва биргаликда эгалик қилинадиган ер участкаси деб тан олинади. Унинг ҳолати учун жавобгарлик мулкдорлар зиммасига юклатилади. 48-моддада қайд этилишича, ер участкалари ширкатга белгиланган тартибда доимий фойдаланиш ҳуқуқида тақдим этилади. Бунда жиддий саволлар юзага келади. «Уйга туташ» атамаси нимани англатади? «Ер участкасини сақлаш» тушунчасига нималар киришини ҳам очиб бериш зарур. Ишлаб чиқувчилар ер участкаларини тақдим этишнинг 2 та вариантини назарда тутишни таклиф этаётган кўринадилар. Бири – ширкат тимсолида (ёки УМШсиз бевосита бошқаришда) мулкдорларнинг фойдаланишига, иккинчиси – юридик шахс сифатида ширкатга. Бироқ саволлар, низо ва тушунмовчиликлар юзага келмаслиги учун буни аниқ ва лўнда белгилаш даркор.
Лойиҳа матнида айтилишича, ККУга туташ ер участкаси ҳар битта кўп квартирали уйнинг кадастр паспортида қайд этилиши шарт. У бўлинмас саналиб, алоҳида ер участкаларига тақсимланиши мумкин эмас. Бунда уйнинг деразаси остида жойлашган, кўп ихтилофлар юзага келишига сабабчи бўладиган боғ-томорқалар ҳақида сўз бораётган кўринади. Ҳужжатни ишлаб чиқувчилар кўп квартирали уйни бошқарувчи орган ваколатли органга мурожаат қилганидан кейин 2 ойдан кечиктирмай ККУнинг ер участкаси чегаралари ва ҳажмини белгилашни таклиф этмоқдалар.
Бугунги кунда долзарб масалани ҳал этишга ёндашув амалдаги қонунчиликдагидек қолмоқда: ширкатнинг ер участкасида УМШга тегишли бўлмаган объектлар маҳаллий давлат ҳокимияти органлари томонидан ширкат аъзоларининг умумий йиғилиши розилиги билан жойлаштирилади. Ширкатдан аъзолар – жой мулкдорларининг бир қисми чиқиб кетиши билан боғлиқ бўлмаган ер участкасининг бир қисми олиб қўйилиши маҳаллий давлат ҳокимияти органлари томонидан ширкат розилигига кўра ширкатга етказилган зарарларни тегишинча қоплаган ҳолда амалга оширилади. ХУМШ ер участкаларига эга бўлганда ушбу нормалар деярли ишламаган. Худди шу ҳолат такрорланмасмикин.
УКХ вазирлиги УМШни назорат қилади
УКХ вазирлиги ҳузуридаги уй-жой инспекцияси томонидан амалга ошириладиган ширкатлар фаолияти устидан давлат назоратини белгиловчи таклиф этилаётган нормаларда давлатнинг ролини кучайтиришга интилиш кузатилмоқда. УМШда назорат тартибидаги текширишларни унинг мансабдор шахслари «Хўжалик юритувчи субъектлар фаолиятини давлат томонидан назорат қилиш тўғрисида»ги Қонунга мувофиқ амалга оширадилар. Бироқ ширкат хўжалик юритувчи субъект ҳисобланмайди. Демак, ушбу Қонунда белгиланган назорат дастакларини УМШга нисбатан қўллаб бўлмайди.
Ишлаб чиқарувчи давлат назоратини амалга оширишда Уй-жой инспекциясига бир қатор ваколатлар беришни таклиф этмоқда, моҳиятан олганда, улар УМШ ишларига аралашув ҳисобланади. Булар – умумий мол-мулкни капитал таъмирлашнинг айрим турлари рўйхати, амалга ошириш даврлари ва навбатини белгилаш; жой мулкдорлари иштирокида молиялаштириладиган ККУни бошқарувчи орган тақдим этган унинг харажатлар сметасини келишиш.
Илгари ҳокимликлар зиммасига юклатилган қатор ваколатларни вазирликка бериш таклиф этилмоқда. Хусусан, ширкат қонунчиликни бузганда Уй-жой инспекциясининг мансабдор шахси унинг аъзоларининг навбатдан ташқари умумий йиғилишини чақириши мумкин. Раис ва бошқарув аъзолари УМШ аъзоларининг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларини ҳимоя қилмаганда УКХ вазирлиги мансабдор шахсининг уларни чақириб олиш тўғрисидаги таклифларини, шунингдек ушбу лавозимларга номзодлар бўйича тавсияларини кўриб чиқиш УМШ аъзолари умумий йиғилишининг ваколатига киради. Бундай «тавсиялар» сабабли ХУМШ аъзолари манфаатларини кўзламайдиган кишилар таклиф этилиши мумкинлиги жиддий хавотир уйғотади.
Битта уйда иккита ширкат?
Ишлаб чиқувчилар объектни биргаликда бошқариш тушунчасини қонунга киритишни таклиф этмоқдалар. Бунда ККУ назарда тутилмоқда. Бироқ у битта секциядан кам бўлмаган ҳажмга эга, уйнинг бошқа қисмларидан ажратилган кўп квартирали уйнинг алоҳида қисмидан иборат бўлиши ҳам мумкин. Башарти секция қурилиши, реконструкция қилиниши, қайта қурилиши ёки бузилиши мазкур биргаликда бошқариладиган объект таркибига кирмайдиган уйнинг бошқа қисмлари яхлитлигини бузмаса, биргаликда бошқариладиган алоҳида объект сифатида ажратиб чиқарилиши мумкин. Буни битта уйда бир нечта ширкат тузилиши мумкин деб тушуниш керакми?
УКХ вазирлиги бошқарувчиларни тайинлаши мумкин
Жой мулкдорлари ККУ фойдаланишга қабул қилинган кундан бошлаб бир ой ичида умумий йиғилишда бошқарув усули масаласини ҳал этишлари кераклигини белгиловчи норма кўп квартирали уйни бошқариш соҳасидаги янгилик бўлиши мумкин. Бундай қарор қабул қилинмаган бўлса, УКХ вазирлиги бўлинмаси 3 ойга хизмат кўрсатувчи ташкилот ёки бошқарувчини белгилайди. Жой мулкдорлари ушбу муддат давомида ҳам масалани ҳал этмасалар, Вазирлик бўлинмаси бошқарувчи ташкилот ёхуд бошқарувчини танлаб олиш учун очиқ танлов ўтказишга ҳақли.
Ҳужжат лойиҳасига Уй-жой кодексида бўлган, уй-жой мулкдорлари учун анча хавфли таклиф киритилган. Бу – ККУдаги турар ва нотурар жойлар мулкдорларининг улушли мулкида бўлган умумий мол-мулкнинг айрим қисмларини учинчи шахсларга бериш имконияти. Бунга фақат қонун ҳужжатларига мувофиқ, умумий улушли мулк барча иштирокчилари бир овоздан қабул қилган қарор асосида йўл қўйилади. Учинчи шахсларга беришга оид бундай масалаларни кўриб чиқиш ва ҳал қилиш суд ва бошқа чет кишиларнинг ваколатларига кирмаслигини белгиловчи қоида қарор 100 фоиз қабул қилиниши кафолати бўлиб хизмат қилиши мумкин эди.
Қабул қилинадиган таклиф бошқа мулкдорларнинг ҳуқуқларини амалга ошириш имконини бермаса, умумий мол-мулкнинг бир қисми учинчи шахсларга берилмайди. Учинчи шахсларга берилмайдиган умумий мол-мулк рўйхати келтирилган. Бунда мулкдорлар умумий мол-мулкнинг алоҳида қисмларини учинчи шахсларга бериш механизмидан хабардор бўлишлари, назорат қилувчи орган унинг устидан қатъий назорат ўрнатиши муҳим аҳамиятга эга. Акс ҳолда кўп ихтилофлар юзага келиши мумкин.
Сўров ўтказиш ва хабардор қилиш орқали қарор қабул қилиш
Ҳужжат лойиҳасида УМШ аъзоларининг қарор қабул қилиш имконияти кенгайтирилган. Умумий йиғилишдан ташқари, мулкдорлар орасида сўров ўтказиш ва уларни хабардор қилиш йўли билан ҳам қарорлар қабул қилиниши мумкин. Бироқ бунда саволлар юзага келади. Иккала ҳолатда мулкдорларга тайёр қарор лойиҳалари таклиф этилади, сўровда ҳам, огоҳлантиришда ҳам «ҳа» ёки «йўқ» дея муносабат билдирсалар бўлди. Бу нотўғри ечим. У ёки бу қарорни қабул қилиш зарур деган ёндашувдан келиб чиқиш лозим. Яъни мулкдор смета, ҳисобот, ишлар режаси, таклиф этилаётган қарорга асос бўлган бошқа ҳужжатлар билан бир вақтнинг ўзида танишиб чиқиш имкониятига эга бўлиши керак. Акс ҳолда бу қонунбузарликлар учун замин яратади. Ушбу нормаларни аниқроқ тавсифлаш зарур.
Умумий йиғилишда ширкат аъзоси вакиллиги шакли сақланиб қолган, унга ишончнома расмийлаштириш бўйича регламент қўшимча қилинган. У ширкат аъзоси вакилига кўпи билан 3 йил муддатга берилиши мумкин. Агар ишончномада муддат кўрсатилмаган бўлса, у берилган кундан бошлаб 1 йил давомида ўз кучини сақлаб қолади. Берилган санаси кўрсатилмаган ишончнома ҳақиқий эмас. Ширкат аъзосининг турмуш ўртоғи, агар улар бу жойда биргаликда яшаётган бўлсалар, умумий йиғилишда турар жой мулкдори номидан ишончномасиз иштирок этиш ва овоз беришга ҳақли. Бироқ моҳиятан олганда бу – ҳуқуққа зид норма, сабаби кўп ҳолларда квартира эр-хотиндан фақат биттасига тегишли бўлади ва биргаликдаги мулки ҳисобланмайди. Нормани батафсил ёритиш лозим. Хусусий мулк ҳуқуқи дахлсиз эканлигидан келиб чиқиш керак. Биз унга риоя этишимиз шарт, акс ҳолда уни поймол этган бўламиз.
Кўпинча ХУМШ раиси қайта сайланганда у ўзидан кейин келганга муҳр, ҳужжатлар ва бошқаларни топширгиси келмайди. Лойиҳада ушбу муаммо ҳал этилган. УМШ бошқаруви раисининг фаолияти тўхтатилганда умумий йиғилиш қарор қабул қилган кундан бошлаб 3 иш куни ичида у раис мажбуриятларини зиммасига олган шахсга ККУнинг техник ҳужжатлари, ширкатнинг муҳри, УМШ бошқаруви билан боғлиқ бошқа ҳужжатлар, умумий мол-мулк таркибига кирадиган хоналарнинг калитлари ва бошқаларни топшириши шарт. Бироқ бунга қаршилик кўрсатган ҳолда унга нисбатан Жиноят кодексининг 227-моддаси қўлланилиши мумкинлигини қайд этган маъқул.
Мавзувий сонни махсус мухбиримиз Ирина Гребенюк олиб боради.
