Предстоящее реформирование системы ЖКХ породило самые невероятные слухи: «скоро будет один большой жэк», «товарищества закроют», «ТЧСЖ загонят в управляющие компании (УК)», «однодомников ликвидируют, останутся одни УК» и так далее. Жилищно-коммунальное хозяйство стоит сегодня на пороге больших перемен, идет работа по созданию министерства ЖКХ. В связи с этим готовятся изменения и дополнения в законодательство, регулирующее деятельность этой сферы. Но хочется надеяться, что в рамках преобразований не будут нарушены основополагающие, базовые нормы, гарантирующие неприкосновенность частной собственности. В том числе устанавливающие, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Собственники вправе принимать самостоятельные решения по его содержанию, в том числе выбирать способ управления, обслуживания, ремонта. Другими словами, чтобы с водой не выплеснули ребенка.
Поговорить на тему управления общим имуществом собственников идем в управляющую компанию «Мохи-Нур Коммунал», что на 19 квартале Чиланзара в Ташкенте. Она работает на рынке жилищных услуг 10 лет, имеет репутацию устойчивой, динамично развивающейся компании. Считается одной из успешных в столице.
Возглавляющая УК Мохира Нуралиева говорит, что реформа ЖКХ будет направлена на улучшение состояния жилищного фонда, качества обслуживания населения, защиту его законных прав и интересов, повышение эффективности отрасли в целом. ЖКХ является одной из сфер жизнеобеспечения населения, остро касается каждого. Поэтому вопросы предстоящих перемен так волнуют многих граждан. Думаю, что волноваться не стоит. Право выбора способа управления должно оставаться за товариществом. Изначально УК создавались для обслуживания малых и однодомных ТЧСЖ, которым неэффективно содержать свой штат. Но никто не должен загонять в УК силой. Решение должны принимать члены товарищества. Оно пойдет в управляющую компанию, если будет видеть выгоду профессионального управления для своего дома. Чтобы привлечь ТЧСЖ, компания должна убедить его в своем профессионализме, качестве работ и услуг, ответственности в исполнении договорных обязательств.
– Наша компания обслуживает 8 товариществ, в которых 28 многоквартирных домов, – говорит Мохира Нуралиева. – 26 домов на полном техническом обслуживании, для двух выполняем отдельные услуги. При этом – полная свобода выбора. Те ТЧСЖ, что поручили нам все работы и услуги по содержанию домового хозяйства, убедились в эффективности такого способа управления. Им остается только контролировать работу УК, работать с членами ТЧСЖ, чтобы своевременно платили обязательные взносы. Те, кто заказывают разовые услуги, справляются с обслуживанием сами. Каждое ТЧСЖ решает, как ему выгодно.
Товарищества, находящиеся на обслуживании УК, разные по составу: от однодомных до шестидомного. Как-то к нам обратилось трехдомное ТЧСЖ с намерением заключить договор на полное обслуживание. Предложила жителям разделиться, создать товарищества в каждом доме, а потом уже заключать договоры с УК. Подсказала, как организовать общее собрание, сама участвовала в нем. Когда члены ТЧСЖ проголосовали за разделение, помогла собрать документы для регистрации.
Несмотря на то что УК в первую очередь ориентированы на однодомные и малые ТЧСЖ, в управлении «Мохи-Нур Коммунал» есть товарищество из 6 домов, имеющее горький опыт обслуживания общего имущества своими силами. Прежде там был лишь один исполнительный директор, который не мог наладить содержание домового хозяйства. Жители жаловались везде и всюду. Видели, как с помощью управляющей компании преображаются соседние дома, и полтора года назад решили поручить ей полное обслуживание своих многоэтажек. Разделяться на несколько ТЧСЖ они не захотели. С помощью УК – никакой головной боли даже в таком сообществе домов. «Но хотят все сразу, – рассказывает Мохира. – Говорят: «В соседних домах сделано это, то, другое, когда у нас будет то же самое?». Но сколько лет мы приводим в порядок соседние дома. А тут огромный объем работ, запущенное хозяйство, за полтора года его не восстановишь».
У вас Европа, а у нас стыдоба
Так говорят жители соседних домов, с завистью глядя, как кипит работа в многоэтажках, находящихся на обслуживании УК. Разница между ними, в самом деле, заметная. Вот итоги только 2016 года: проведена огромная работа по бетонированию территории; в 4 домах установлены пластиковые окна; в 2 – в шахтах заменили трубы ГВС и ХВС на пластиковые; в 3 – проведен капремонт кровли; в 2 – капремонт подвалов; отремонтированы порядка 50 подъездов; в рабочем порядке идет замена квартирных стояков на пластиковые и так далее.
Работы в режиме «нон-стоп» проводятся за счет кредитов, которые здесь возвращают без проблем. Вначале соседи опасались, что резко возрастет размер взноса, но этого не произошло. Мохира смогла убедить жителей, что брать их не страшно, если своевременно вносить взносы. Что кредит предполагает ответственность по его возврату, значит – платежную дисциплину. Люди видят, что перемены в их домах происходят за счет заемных средств. При этом размер взноса на 2017 год средний по городу. В 2 ТЧСЖ он составляет 500 сум. за 1 м2 общей площади, в остальных – 600 сум. за 1 м2. Услуги УК составляют 30% от начислений. Относительно невысокий размер оплаты за услуги – за счет оборота компании. Кроме многоквартирного жилого фонда, она выполняет ремонтные работы на других объектах.
Что касается кредитования, первый кредит на капремонт крыши и фасада Мохира взяла в 2005 году для товарищества, которым руководила на тот момент. Тогда механизм кредитования не был достаточно разработан. Другие товарищества боялись связываться с ним, а она нет. Успешно погасив заем, взяла следующий. С помощью заемных средств удалось привести в порядок 17 домов, объединенных в этом ТЧСЖ. Так что, возглавив УК, уже имела опыт успешного освоения кредитных средств. Их возврат идет по графику, иногда досрочно, за счет депозитных средств.
На 2017 год также намечена широкая программа преобразований. В 10 домах в целях энергосбережения установят пластиковые окна. Это позволит сохранять тепло в подъездах, значит, в квартирах. В одном доме запланирован капремонт кровли. Предусмотрено бетонирование территории у 9 домов. В 4 заменят лежаки в подвалах и так далее.
УК хороши тем, что укомплектованы техническим персоналом. В «Мохи-Нур Коммунал» в штате 4 сантехника, сварщик, 7 дворников, электрик, расчетный бухгалтер, главный бухгалтер, главный инженер, диспетчер. Кроме того, при необходимости на временные объемы формируется бригада бетонщиков (3 человека), маляров (4 человека), кровельщиков (2 человека). Это специалисты, с которыми УК работает много лет.
Многие жители были недовольны тем, что соседи паркуют под окнами домов свои автомобили. Управляющая предложила обустроить автостоянки, чтобы ликвидировать стихийные парковки. Члены ТЧСЖ обсудили этот вопрос на общем собрании, дали «добро». Первые 2 стоянки появились в прошлом году. Эта работа будет продолжена и в нынешнем.
В рамках благоустроительных работ запланировано строительство беседок, детских площадок. Заказывать их – очень дорого. Сделали своими силами – сэкономили для ТЧСЖ 1,5 млн сум. Мохира намечает освоить производство детских площадок и беседок, сделать это одним из направлений деятельности УК. Для этого расширяют материально-техническую базу.
Снят вопрос «За что мы платим?»
По словам руководителя УК, у жителей домов, находящихся на ее обслуживании, снят вопрос «За что мы платим?». Мохира Нуралиева сама живет в одном из них. Заказчики услуг – ее соседи, на благо которых она работает. Люди видят перемены в своих домах, отсюда и доверие к УК. И высшая награда – их благодарность, которая для управляющей дороже материального интереса. О ней говорят, что больше думает об интересах ТЧСЖ, чем о компании.
УК – это коммерческая структура, конечная цель которой – получение прибыли. А вот в «Мохи-Нур Коммунал», можно сказать, бизнес с человеческим лицом. Это когда делают жизнь других лучше, работают для людей и сопереживают им. Управляющая всегда входит в положение товариществ, если те не могут сразу оплатить работу. Выполняет ее в долг, а потом ТЧСЖ расплачивается за нее. Или всегда старается сэкономить деньги для них, да еще немалые. Подсказывает, как будет лучше. Как-то жители одного товарищества жаловались Мохире, что все у них плохо. Дом к зиме не готов, что делать – не знают. Постаралась убедить, что все зависит от них. «Собирайте общее собрание!». Когда пришла на собрание, столкнулась с недоверием жильцов. Одна из жительниц скептически заявила: «Посмотрим, что у нее получится. Красиво говорить все могут». Теперь она возглавляет это ТЧСЖ, которое находится на полном обслуживании УК, работает стабильно. Во время ремонта подъездов управляющая компания советуется с соседями, в какой цвет красить стены и панели. Жители часто говорят: потемнее, чтобы не марко было. Ну и какая разница УК: хотят потемнее – пожалуйста! А Мохира предлагает светлые тона: будет лучше, как дома.
Большую роль в отношениях с членами ТЧСЖ играет человеческий фактор. Может, в жилищной сфере так и должно быть? По сути, успех дела зависит от того, как товарищество или УК выстроят отношения с жителями. Когда видят, что управляющая радеет за их дома больше, чем они сами, это уже свой, родной человек, с которым они в горе и в радости.
Накануне 8 Марта Мохира Нуралиева оказалась под «обстрелом» телекамер трех национальных телеканалов. Вопросы касались кредитов, крыш, как привести многоэтажки в порядок, и прочего, на что часто жалуются жители. В который раз за 20 лет в жилищке отвечала: «Все зависит от нас», – и привела убедительные примеры тому из практики ТЧСЖ и УК.
Ведущие и участники передач удивлялись: как можно 20 лет работать в жилищке, которую ругают все, кому не лень, ассоциируют с пьяными сантехниками, текущими кровлями, залитыми подвалами, другими неурядицами, и считать, что нет интереснее этой сферы? Или ставить интересы товариществ и жителей выше интересов своего бизнеса, материальной выгоды?
На вопрос телевизионщиков: «Если бы жизнь дала вам второй шанс, какую профессию вы бы выбрали?», – она ответила: «Я бы выбрала жилищную сферу, и нисколько не жалею, что посвятила ей себя, потому что стараюсь делать жизнь людей лучше». Может, кто-то усомнится в искренности этих слов. Но подтверждение тому – видео с теплыми словами благодарности жителей: «Все, что можем, от души». А еще незамысловатое стихотворение, посвященное Мохире. Трогательное и сердечное, написанное жительницей дома, простой женщиной. А это дорогого стоит.
К 25-летию независимости Узбекистана Мохира Нуралиева заслуженно была награждена памятным знаком «Ўзбекистон Республикаси мустақиллигига 25 йил». В дни весеннего праздника Навруз хочется пожелать ей крепкого здоровья, исполнения всех добрых начинаний, не уставать на своем пути.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр. Фото автора.
