4 года назад неизвестно кем назначенный председатель ТЧСЖ взял в кредит 65 млн сум. на наши 3 дома и потерялся. Часть кредита пошла на частичный ремонт кровли, причем самым дешевым материалом. Куда делись остальные деньги – тоже загадка. Жители по сей день выплачивают кредит. А на ремонт подвала, других коммуникаций денег нет, и, вообще, ТЧСЖ находится на картотеке. Сейчас хотим выйти из товарищества своим домом. Но нынешний председатель говорит, что тогда кредит поделят на 3 дома и мы будем выплачивать остатки долга. Так ли это и что нам предпринять? Нам надо восстанавливать подвал, электрощит, которые находятся в ужасном состоянии. В товариществе говорят, чтобы мы сами собирали деньги и ремонтировали. Мы и так частично залатали в подвале трубы отопления. Какой может быть выход из сложившейся ситуации?
Е.Гордина.
– Есть определенные клише, по которым, даже не вникая в суть дела, можно легко определить «погоду» в доме, ситуацию в ТЧСЖ. Эти «маркеры» – как тест на успешное или неблагополучное товарищество, позволяющий понять, насколько грамотны и активны его члены, осведомлены о работе, выполняют свою основную обязанность по внесению взносов на содержание общего имущества, без чего не приходится рассчитывать на успех. Если в обращениях жильцы пишут «уберите нашего председателя», «неизвестно, кто его поставил», «куда делись наши деньги» и т.п., то ничего хорошего от такого ТЧСЖ ждать не приходится.
Члены ТЧСЖ должны знать, что согласно статье 19 Закона «О товариществах частных собственников жилья» председатель правления ТЧСЖ не назначается, а избирается членами товарищества на общем собрании. Кандидатура исполнительного директора подбирается правлением ТЧСЖ и также утверждается решением общего собрания (ст.ст.19, 25 Закона). Если этого не делается, значит, жители не участвуют в общих собраниях, не знают, что происходит в их ТЧСЖ, на что расходуются взносы, для чего берутся кредиты, как осваиваются заемные средства и т.д. Отстраненная позиция членов товарищества – причина всех нарушений и противоречий, возникающих в ТЧСЖ.
Все важные решения, касающиеся деятельности ТЧСЖ, в том числе о взятии кредита на проведение капремонта общего имущества, должны утверждаться на общем собрании. Ведь расплачиваться за него жители будут своими взносами. Чтобы деньги не были выброшены на ветер, они должны знать, на выполнение каких работ взят кредит, контролировать его освоение через правление, домкомов, ревизионную комиссию. Иначе не будет ни работ, ни денег.
Конечно, собрать жителей на общее собрание бывает сложно. Но для этого Закон предоставляет возможность избирать представителей членов ТЧСЖ (ст.21 Закона), которые будут представлять интересы одного или нескольких собственников на общих собраниях. Вместо общего собрания можно выявлять мнения квартировладельцев по основным вопросам деятельности товарищества с помощью подписных листов.
Чтобы выяснить, на что потрачен кредит, надо обратиться в правление либо к руководителю ТЧСЖ. Если товарищество до сих пор гасит заем, то легко проверить, сколько средств ушло на выполнение работ в рамках кредита. Можно поручить это ревизионной комиссии.
Когда товарищество находится на картотеке и у него нет средств на выполнение приоритетных работ, скорее всего, большая часть членов ТЧСЖ не платит обязательных взносов на содержание общего имущества. В таком случае на какие средства восстанавливать товариществу домовое хозяйство? Следует помнить, что, помимо прав, члены ТЧСЖ имеют обязанности. В частности, статья 30 Закона устанавливает, что собственники помещений обязаны совместно нести общие расходы на содержание общего имущества. Для этого они должны ежемесячно осуществлять обязательные взносы, как правило, в денежной форме на покрытие общих расходов. Когда собственники не исполняют своей главной обязанности по внесению взносов, то у товарищества на самом деле не будет средств на выполнение тех или иных работ.
Если жители дома хотят выйти из ТЧСЖ и создать самостоятельное товарищество, неизбежно возникнет вопрос о погашении невыплаченного кредита. Он может служить препятствием при регистрации нового ТЧСЖ.
Если решение о получении банковского кредита не принималось на общем собрании членов ТЧСЖ, то это нарушение статьи 19 Закона. Необходимо выяснить, был ли протокол общего собрания, подтверждающий решение собственников на получение займа, кто его подписывал, какие работы и на какую сумму были выполнены, в том числе для вашего дома. Если при этом будут выявлены серьезные нарушения, хищения, то обращайтесь в прокуратуру, суд. Призовите к ответственности правление ТЧСЖ, ревизионную комиссию, которым люди доверили руководство текущей деятельностью товарищества и осуществление контроля за его финансово-хозяйственной деятельностью, а они пустили все на самотек.
Другой путь – мирно решить проблему с ТЧСЖ и банком. Так или иначе какие-то работы в рамках кредита выполнялись. Плохо, что члены товарищества в свое время не включились в этот процесс и не контролировали их качество. В результате они сейчас пожинают плоды своей отстраненности. Для выхода из ТЧСЖ активистам дома и руководству товарищества необходимо составить разделительный баланс по кредиту, распределить его между жителями 3 домов и взять на себя обязательства по погашению его остатка. Для этого надо написать гарантийные письма в банк и районный хокимият, заключить с банком договор на погашение займа.
Что касается выхода дома из ТЧСЖ и организации на его базе самостоятельного товарищества, то необходимо изучить Закон, который пошагово регулирует этот процесс. Если коротко, то инициативная группа организует общее собрание жителей дома, на котором принимается решение о выходе из ТЧСЖ и создании самостоятельного товарищества. Протокол собрания передается экс-ТЧСЖ. Регистрируется новое товарищество, избираются правление, его председатель, ревизионная комиссия. На общем собрании собственники решают, что нужно сделать для дома. Правление разрабатывает проект плана работ, сметы доходов и расходов. На основании этого рассчитывается примерный размер обязательного взноса на содержание общего имущества. Члены ТЧСЖ утверждают все на собрании. Если жители сочтут, что взнос слишком высокий, они могут исключить какие-то работы из плана, отложить на перспективу. При этом необходимо помнить: сколько денег – столько работ. Сумма взносов должна покрывать затраты на их выполнение.
При выходе дома из ТЧСЖ обычно возникает вопрос и о задолженности жителей по обязательным взносам. Он регулируется Положением о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья (прил. №3 к постановлению Президента от 10.02.2005г. №ПП-3). Согласно его пункту 6 неисполненные взаимные обязательства ТЧСЖ, из которого осуществляется выход, и его бывших членов (собственников квартир) регулируются соглашением сторон или в судебном порядке. Вновь создаваемое товарищество не является правопреемником по обязательствам своих членов перед ТЧСЖ, членами которого они были ранее. Другими словами, прежнее товарищество не должно чинить препятствий из-за того, что кто-то из жителей в свое время прекратил осуществлять взносы, и это не может быть основанием для отказа в регистрации.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк.
