2001 йилда бизнинг МЧЖ 20 гектарда жойлашган иссиқхоналар, қозонхоналар ҳамда бошқа бинолар ва иншоотларга мулк ҳуқуқини расмий равишда ҳужжатлаштирди, кадастр ҳужжатлари олинди.
Бироқ мулк ҳуқуқи расмийлаштирилишига қадар тахминан 15 йил аввал 5 киши 2 гектарда жойлашган иссиқхоналарнинг бир қисмини ижарага олган эди. Шартномага кўра улар ўз ҳисобидан таъмирлаш-тиклаш ишларини ўтказиш мажбуриятини олдилар.
Шу вақт ичида, шу жумладан биз мулк ҳуқуқини расмийлаштиргандан кейин ҳам улар ҳар йили ўзлари таъмирлаган иссиқхоналарнинг ижара шартномасини тузиб келганлар. Ҳозир ушбу иссиқхоналарни уларга мулк ҳуқуқида беришни талаб қилиб, буни ўзлари ўтказган таъмирлаш-тиклаш ишлари билан асослаяптилар.
«Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг 9-моддасига кўра мол-мулкни ижарага бериш унга мулк ҳуқуқининг ўтказилишига олиб келмайди. Ижарачининг ижарага олинган ер участкасида ўз маблағлари ва қарзга олган маблағлари ҳисобидан қурилишнинг умумий қоидаларига риоя қилган ҳолда зарур ишлаб чиқариш ва ноишлаб чиқариш бинолари, шу жумладан уй-жой қуриш ҳуқуқи шартномада назарда тутилган бўлиши керак. Унда ижара шартномасининг амал қилиши тўхтатилгач, мазкур бинолар ва иншоотлар кимга тегишли бўлиши қайд этиб қўйилиши керак. Бироқ биз тузган ижара шартномасида ижарачилар таъмирлаш-тиклаш ишларини ўз ҳисобларидан амалга оширишлари кўрсатилган, бироқ ижара шартномасининг амал қилиши бекор қилинганидан кейин бинолар ва иншоотларнинг кимга тегишли бўлиши қайд этилмаган. Ижарачилар, ижара шартномасидан ташқари, уларнинг важларини тасдиқлайдиган ҳеч қандай ҳужжатларни тақдим этмаганлар.
Собиқ ижарачилар таъмирлаш-тиклаш ишларини бажарган иссиқхоналарга мулк ҳуқуқини беришни талаб қилишга ҳақлимилар? Улар ўз важ-далилларини тасдиқлайдиган ҳужжатларни тақдим этишлари керакми?
Ф.Акбаров, адвокат.
– Хатингизга қараганда ижара шартномаси билан ижарачилар зиммасига ўз ҳисобларидан таъмирлаш-тиклаш ишларини амалга ошириш мажбурияти юкланган. Мазкур шарт бино ёки иншоотнинг ижара шартномаси талабларига зид келмайди, аксинча, амалдаги қонун ҳужжатларининг қуйидаги қоидаларига мувофиқ келади:
«Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг (19.11.1991 йилдаги 427-XII-сон, бундан кейин – Қонун) 5-моддаси учинчи қисмининг саккизинчи хатбошисига, унга кўра ижара шартномасида ижарага берилган мол-мулкни тиклаш ва таъмирлаш юзасидан томонларнинг мажбурияти назарда тутилади. Яъни бундай мажбурият тарафларнинг келишувига кўра ижарага берувчининг зиммасига ҳам, ижарачининг зиммасига ҳам юкланиши мумкин;
Фуқаролик кодексининг (ФК) 547-моддаси биринчи қисмига, унда тарафлар томонидан ижара шартномасида ижарачининг ижарага топширилган мол-мулкни ўз ҳисобидан капитал таъмирлашини белгилаши мумкинлигига йўл қўйилади;
ФКнинг 548-моддасига, унда ижарага олувчига ижарага олинган мол-мулкни жорий таъмирлаш мажбурияти юкланади.
Капитал (мукаммал) таъмирлаш эскириши муносабати билан мол-мулкнинг муҳим қисмлари, элементларини тиклашга (томни, иситиш тизимини таъмирлаш, тўсинларни алмаштириш ва ҳоказо) салмоқли харажатларни талаб этадиган ишларни ўтказишни назарда тутади. Жорий таъмирлаш эса – мол-мулкни муддатидан аввал эскиришдан сақлаш ва майда носозликларни бартараф этиш ишларини (масалан, хонадаги шипларни оқлаш ва деворларни бўяш, электр симларни таъмирлаш, ускунадаги майда носоз деталларни алмаштириш ва ҳоказо) мунтазам ва ўз вақтида ўтказиш. Жорий таъмирлаш ҳам, капитал таъмирлаш каби, мол-мулкни нормал ҳолатда сақлашга йўналтирилган, бироқ катта харажат талаб қилмайди.
Собиқ ижарачиларингиз томонидан, ижара шартномасида кўрсатилганидек, улар ижарага олган иссиқхонанинг бир қисмида ўз ҳисобларидан таъмирлаш-тиклаш ишларининг бажарилиши фақат уларнинг ўз шартнома мажбуриятларини бажарганликларини – капитал (ёки, ҳеч бўлмаганда, жорий) таъмирлашни амалга оширганликларини кўрсатади. Ушбу ҳолат ҳужжат билан тасдиқланган бўлса ҳам, ўзининг ёки қарзга олган маблағлари ҳисобига тикланган (таъмирланган) бинога уларда мулк ҳуқуқи вужудга келишига олиб келмайди. Бинобарин, собиқ ижарачиларнинг иссиқхона бир қисмига мулк ҳуқуқи уларга берилиши тўғрисидаги талаби асоссиз.
Қонуннинг 9-моддасига ҳаволангиз хусусида сўз юритсак. Ҳа, унинг учинчи қисмида айтилишича, ижарачининг ижарага олинган ер участкасида ўз маблағлари ва қарзга олган маблағлари ҳисобидан қурилишнинг умумий қоидаларига риоя қилган ҳолда зарур ишлаб чиқариш ва ноишлаб чиқариш бинолари қуриш ҳуқуқи шартномада назарда тутилган бўлиши керак. Айни пайтда ижара шартномасининг амал қилиши тўхтатилгач, улар кимга тегишли бўлиши қайд этиб қўйилиши керак. Бироқ мазкур нормада ижарага олинган бино (иншоот) жойлашган ер участкаси ҳақида эмас, балки зарур бинолар бунёд этилиши мумкин бўлган ижарага олинган ер участкаси ҳақида сўз боряпти. Ижарачи ижарага олинадиган бино (иншоот) унга берилиши билан бир вақтда бундай участкадан фойдаланиш ҳуқуқини олади.
Хатингизга қараганда, 5 нафар жисмоний шахс билан ижара муносабатларининг объекти ер участкаси эмас, иссиқхонанинг бир қисми ҳисобланади. Шу сабабли Қонун 9-моддаси учинчи қисмининг қоидасини сизнинг ҳолатингизга татбиқ этиб бўлмайди. Бунинг устига ижарачилар ўз ҳисобларидан таъмирлаш-тиклаш ишларини амалга оширганлар, унда янги бино қурмаганлар.
Амалиётда ижарачилар кўпинча, таъмирлашдан ташқари, ижарага олинган мол-мулкни ажраладиган ёки ажралмайдиган тарзда яхшилаш ишларини бажарадилар. Шу боис ижарага олинган мол-мулкни капитал таъмирлашини уни яхшилаш билан чалкаштирмаслик керак. Ижарага олинган мол-мулкни яхшилаш билан боғлиқ муносабатлар ФКнинг 555-моддаси ва Қонуннинг 11-моддаси билан тартибга солинган. Унинг натижасида мол-мулкнинг таркиби ўзгариши, унинг қийматини оширадиган реконструкция, кенгайтириш, техник жиҳатдан қайта жиҳозлаш амалга оширилиши мумкин.
Мол-мулкни ажралмас тарзда яхшилаш ишлари деганда объект уларсиз мавжуд бўлган, илгари ўз мақсадига кўра фойдаланилган объектдаги ўзгартиришлар тушунилади, улар объектни яхшилайди, унинг қийматини ўзгартиради, бироқ объектив зарур ўзгартиришлар ҳисобланмайди. Бунга бинода қўриқлаш-ёнғиндан сақлаш тизими, вентиляция тизимини ўрнатиш, бинони тўлиқ реконструкция қилиш, унга туташ хоналар қуриш ва бошқаларни мисол қилиб кўрсатиш мумкин.
Ижарага олинган мол-мулкларнинг (бино ёки иншоотнинг) ажратиб бўлмайдиган яхшиланишлари ижарага берувчининг мулкида қолади. ФКнинг 555-моддаси ва Қонуннинг 11-моддасида улар қийматини қоплаш мажбурийлигининг мавжудлиги ёки мавжуд эмаслиги масаласи қуйидагича ҳал қилинган:
агар шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, ижарага олувчи томонидан мол-мулкнинг ажратиб олса бўладиган тарзда яхшиланиши унинг мулки ҳисобланади;
ижарага олувчи ижарага олинган мол-мулкни ўз маблағлари ҳисобидан ва ижарага берувчининг розилиги билан яхшилаган, бу яхшилашни мол-мулкка зарар етказмаган ҳолда ажратиб олиш мумкин бўлмаган тақдирда, ижарага олувчи шартнома бекор бўлганидан кейин, башарти шартномада бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса, бу яхшилашлар қийматини тўлашни талаб қилиш ҳуқуқига эга;
ижарага олувчи томонидан ижарага берувчининг розилигисиз амалга оширилган ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашларнинг қиймати тўланмайди;
ижарага олинган мол-мулкдан амортизация ажратмалари ҳисобига амалга оширилган, мол-мулкдан ажратиб олиш мумкин бўлган ва мумкин бўлмаган яхшилашлар ижарага берувчининг мулки бўлади.
Ижарачи амалга оширган, уни ижарага берувчи қоплаши керак бўлган яхшилашларнинг қиймати қоидага кўра ҳужжат билан тасдиқланган бўлиши керак.
Камол МУЗАФФАРОВ,
«Norma Profi» эксперти.
