Многоквартирный дом находится на обслуживании управляющей компании. Долгие годы проблемой была протекающая крыша, которая заливала 4 квартиры. УК провела ремонт кровли, но главная проблема дома так и не была устранена – крыша как протекала, так и продолжает протекать. Несмотря на заявки и жалобы жильцов, управляющие закрывают на это глаза. Собственники жилых помещений обратились в УК с требованием провести общее собрание и отчитаться о ремонте кровли с предоставлением документов и актов выполненных работ. Работники управляющей компании отказали жителям, мотивируя тем, что УК – это коммерческая организация, а не ТСЖ. И что УК не должна отчитываться и проводить собрания по каждому их обращению. Управляющие сообщили, что отчитаются на общем годовом собрании в марте. Просим ответить, как законодательством решается этот вопрос: должны ли УК проводить общие собрания, отчитываться за проделанную работу по требованию собственников жилых помещений?
– Все спорные вопросы между собственниками жилых помещений и управляющей компанией должны быть подробно прописаны в договоре. Но примерные договоры, которые предлагают собственникам УК, в большинстве своем составлены с грубыми нарушениями законов. Многие квартировладельцы вообще не подписывали их или подмахнули не глядя, не вникая в содержание, недооценивая, насколько это важно и чем может обернуться для них правовой нигилизм.
Если периодичность собраний не прописана в договоре, то в решении этого вопроса следует руководствоваться Жилищным кодексом и Законом «Об управлении многоквартирными домами». Cогласно статье 139 ЖК, если иное не предусмотрено договором на управление жилищным фондом, управляющий или управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора на управление жилищным фондом за предыдущий год.
То есть согласно ЖК договором может быть установлена любая периодичность отчетности по обслуживанию многоквартирного дома: раз в квартал, полгода, или по требованию собственников жилых помещений.
Закон расширяет возможность отчетности и проведения общих собраний органом управления МКД. Статья 20 Закона устанавливает, что общее собрание собственников помещений МКД созывается органом управления не реже одного раза в год в порядке, установленном настоящим Законом. Ежегодное общее собрание созывается не позднее шестидесяти дней после окончания календарного года. Речь идет об отчетном годовом собрании, на котором подводятся итоги финансово-хозяйственной деятельности УК минувшего года, утверждаются планы работ, сметы, размер платежа на будущий.
Статьей 20 Закона предусмотрено также, что внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе органа управления многоквартирным домом или по инициативе не менее десяти процентов собственников помещений. В случаях допущения органом управления многоквартирным домом нарушений законодательства созыв внеочередного общего собрания может быть инициирован должностным лицом Жилфондинспекции.
Уведомление собственников помещений о месте, дате, времени проведения и повестке дня общего собрания осуществляется инициаторами собрания не позднее чем за десять дней до его проведения путем размещения объявления на каждом подъезде домов или вручения его собственникам под роспись.
То есть регулятором правоотношений в данном вопросе являются ЖК и Закон. У управляющей организации в процессе ее деятельности возникает обязанность отчитываться перед собственниками помещений. Конечно, это не означает, что она должна отчитываться и созывать общее собрание по требованию отдельного собственника. Но жители должны знать, что при соблюдении определенного регламента, интересующие данные о работе УК могут быть представлены им до наступления срока годового отчетного собрания.
Требование к организации собрания управляющей компанией собственники помещений должны представить в письменном виде. Если орган управления отказывается их исполнить, жители могут обратиться в надзорные органы – Жилфондинспекцию, прокуратуру.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.