Иностранная юридическая фирма – нерезидент РУз (Германия) имеет недвижимость (квартиру) в г. Навои, оформленную как нежилой фонд. Есть намерение ее продать.
1. Нужно ли обязательное нотариальное заверение для продажи нежилого фонда?
2. Какие налоговые последствия будут для покупателя и продавца? Зависит ли порядок налогообложения от того, кто будет покупателем: нерезидент или резидент РУз?
3. Может ли нерезидент получить оплату в валюте?
1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, или по требованию любой из сторон (ч. 2 ст. 110 ГК).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации (ч. 2 ст. 488 ГК).
Но так как квартира оформлена как нежилое помещение, нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат госрегистрации. Осуществляют ее филиалы госпредприятий земле-устройства и кадастра недвижимости
(ч. 1 ст. 111 ГК; п. 6 Положения, прил. N 1 к ПКМ N 1060 от 29.12.2018 г.).
2. Иностранное юрлицо, реализующее товары на территории РУз, если местом реализации признается Узбекистан, является плательщиком НДС (п. 3 ч. 1 ст. 237 НК). При этом:
l товар – любой предмет природы или человеческой деятельности, имеющий стоимостную оценку и предназначенный для реализации (ч. 1 ст. 45 НК);
l местом реализации товара признается РУз, если товар находится в Узбекистане и в результате сделки остается здесь (п. 1 ст. 240 НК).
Таким образом, в целях налого-обложения продаваемая недвижимость признается товаром. Налоговая база по НДС определяется как стоимость реализуемой недвижимости исходя из примененной сторонами сделки цены и без включения в нее налога (ч. 1 ст. 248 НК).
В этом случае налог должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет налоговый агент (ч. 6 ст. 255 НК) либо сам налогоплательщик.
При продаже иностранным юрли-цом – нерезидентом РУз недвижимости в Узбекистане может быть получен облагаемый налогом доход. Доход определяется как превышение суммы реализации имущества над стоимостью его приобретения, подтверждаемой документально. При отсутствии документов, подтверждающих стоимость приобретения, налог удерживается исходя из стоимости реализации имущества. Покупатель в этом случае является налоговым агентом, который обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет РУз налог с дохода нерезидента. Продавец обязан представить налоговому агенту копии документов, подтверждающих стоимость приобретения имущества (при их наличии). На их основании налоговый агент исчисляет налог и удерживает его по ставке 20 % (ч. 1, подп. «б» п. 5 ч. 2 ст. 351, п. 6 ст. 353, ч. ч. 3, 4 ст. 356 НК).
Порядок отчетности и уплаты налога зависит от того, кто является покупателем:
l если покупатель – юрлицо РУз, то он как налоговый агент представляет отчетность по налогу с дохода нерезидента в налоговый орган по месту своего учета не позднее 20 числа месяца, следующего за месяцем, в котором были выплачены доходы. Налог он уплачивает не позднее дня, следующего за днем выплаты доходов нерезиденту (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 355 НК);
l если покупатель – юрлицо – нерезидент РУз или физлицо (резидент или нерезидент), то он как налоговый агент до регистрации (оформления) права собственности в органах кадастра обязан представить налоговую отчетность и уплатить налог в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества. Отчетность покупатель представляет самостоятельно или через уполномоченное лицо. Налоговая отчетность составляется в валюте, в которой нерезидент получил доход. Налоговые органы в течение 10 рабочих дней выписывают платежное извещение с указанием суммы налога в национальной валюте, исчисленной по курсу ЦБ (п. 2 ч. 5, ч. ч. 6, 7 ст. 356 НК).
При налогообложении резидента Германии, получающего доходы от расположенной на территории РУз недвижимости, следует учитывать нормы, установленные Соглашением об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество между Узбекистаном и Германией (Берлин, 7.09.1999 г., ратиф. ПОМ N 40-II от 11.02.2000 г.). Прибыль, получаемая резидентом Германии от продажи недвижимого имущества, расположенного в Узбекистане, может облагаться налогом в Узбекистане
(п. 1 ст. 13 Соглашения).
3. Ограничения на оплату в валюте имеют место при расчетах между резидентами РУз (ст. 17 З-на «О валютном регулировании»). Так как в данном случае расчеты производятся с иностранным юрлицом (нерезидентом), по договоренности сторон они могут быть произведены в иностранной валюте. Как при этом рассчитать сумму налога, указано в части 6 статьи 356 НК.
Ольга БУСАРОВА,
эксперт ООО «Norma».